Điều kiện kinh doanh bất động sản từ ngày 1/3/2022 thay đổi gì so với quy định cũ?

 

Điều kiện kinh doanh bất động sản từ ngày 1/3/2022

Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:

(1) Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã.

(2) Phải công khai thông tin.

- Các thông tin phải công khai gồm:

Các thông tin về doanh nghiệp, gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật)

Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.

Lưu ý: Các thông tin đã công khai quy định tại điểm này mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi.

- Nơi công khai thông tin:

Đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án.

Đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản phải công khai tại sàn giao dịch bất động sản.

3) Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

* Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh

- Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau:

Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất.

Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện sau:

Có giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).

Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Trong thời hạn sử dụng đất (còn thời hạn sử dụng đất).

* Bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau:

- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng với trường hợp phải có giấy phép, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

Nếu là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

(4) Điều kiện về vốn

- Điều kiện về vốn chỉ áp dụng với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật.

- Nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên.

Việc xác định vốn chủ sở hữu được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề). Nếu doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp.

Lưu ý: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy quy mô nhỏ, không thường xuyên sau đây không bắt buộc phải có 04 điều kiện trên:

- Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định pháp luật.

- Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là tài sản công theo quy định pháp luật.

- Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định pháp luật.

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định pháp luật.

So sánh với điều kiện cũ quy định tại Nghị định 76

Căn cứ Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP và Điều 3 Nghị định 76/2015/NĐ-CP,  điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có sự khác nhau giữa hai Nghị định này như sau:

Tiêu chí	Nghị định 02/2022/NĐ-CP	Nghị định 76/2015/NĐ-CP
Phải thành lập doanh nghiệp	Điều quy định phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, trừ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy quy mô nhỏ, không thường xuyên.	Điều quy định phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, trừ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy quy mô nhỏ, không thường xuyên.
Vốn pháp định	Bỏ quy định về vốn pháp định để phù hợp với Luật Đầu tư 2020	Quy định vốn pháp định là không được thấp hơn 20 tỷ đồng. Tuy nhiên, quy định về vốn pháp định không được áp dụng từ ngày 01/01/2021
Công khai thông tin	Quy định mới	Không quy định
Đối tượng bất động sản được phép kinh doanh	Quy định Mặc dù Nghị định 02 quy định nhưng bản chất không phải là quy định mới vì được quy định rõ tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Nghị định mới chỉ nêu “gọn” trong một điều để dễ theo dõi	Không quy định
Điều kiện về vốn của tổ chức, cá nhân được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án	Quy định mới	Không quy định