Bí ẩn dòng tiền bất động sản Kita Group của đại gia Nguyễn Duy Kiên

Được thành lập từ năm 2014 với 2 cổ đông sáng lập là vợ chồng ông Nguyễn Duy Kiên (sinh năm 1969, nắm 55% vốn điều lệ) và bà Đặng Thị Thùy Trang (sinh năm 1979, nắm 22,5% vốn điều lệ) nhưng CTCP Tập đoàn Kita Group mới chỉ chính thức lấn sân sang lĩnh vực đầu tư bất động sản từ tháng 9/2018.

Ban đầu, Kita Group có ngành nghề kinh doanh chính là bán buôn đồ uống, tuy nhiên doanh thu chỉ đạt vài tỷ đồng mỗi năm. Cụ thể, năm 2016 và 2017, doanh thu thuần của Kita Group chỉ đạt lần lượt 1,79 tỷ đồng và 1,48 tỷ đồng

Nhiều dự án “khủng”

Theo quảng cáo, dù là cái tên khá mới trên thị trường bất động sản Việt Nam nhưng Kita Group lại tạo được dấu ấn với những dự án được quảng cáo là "chất lượng và đẳng cấp mang thương hiệu Stella".

Trong đó phải kể đến dự án Stella Mega City Cần Thơ. Theo thông tin từ Kita Group, thì đây là một dự án đáng sống với các cụm tiện ích giải trí, chăm sóc sức khỏe, giáo dục và thương mại với tổng vốn đầu tư lên tới 8.000 tỷ đồng.

Stella Mega City Cần Thơ được Kita Group mua lại của Công ty TNHH Xây dựng Ngân Thuận từ Sacombank. Khi được rao bán dự án có tên thường gọi là Khu dân cư Ngân Thuận, diện tích là 602.225,8 m2 (tương đương 2.455 lô đất nền) nhưng sau khi về với Kita Group và đổi tên thành Stella Mega City Cần Thơ thì được quảng bá có quy mô tộng tới 150 ha (gấp đôi so với phần diện tích mà Sacombank rao bán), dự kiến cung cấp ra thị trường 5.000 căn hộ.

Đáng chú ý, tại thời điểm Kita Group mở bán Stella Mega City Cần Thơ (tháng 7/2019), dự án này còn vướng mắc khá nhiều về mặt pháp lý. Cùng với đó, rất nhiều hạng mục của dự án được liệt kê ra như Khu nhà ở, hệ thống khách sạn 5 sao, khu trung tâm thương mại, khu liên hợp thể thao, trung tâm sự kiện, quảng trường, vườn nhiệt đới, nhà hàng trên cao…đều do công ty tự công bố chứ chưa có điều chỉnh quy hoạch.

Đặc biệt, ông Nguyễn Duy Kiên - Chủ tịch HĐQT Kita Group là cổ đông sáng lập, từng nắm tỷ lệ sở hữu tại Ngân Thuận lên tới 51% và đảm nhiệm cương vị Giám đốc kiêm người đại diện theo pháp luật.

Ngoài khu đất kể trên, Kita Group còn sở hữu một dự án khác có tên Stella 927 tại địa chỉ 927 Trần Hưng Đạo (Phường 1, Quận 5, TP. HCM). Dự án cũng từng được Sacombank rao bán đấu giá 16 tầng (từ tầng 12 đến tầng 27).

Hiện nay, ngoài Stella Mega City và Stella 927, Kita Group cũng giới thiệu về một loạt dự án trải dài từ Bắc vào Nam. Trong đó có một số dự án khu căn hộ cao cấp đáng chú ý như: Dự án Stella 1595, Dự án Stella Quốc Oai (Hà Nội).

Đồng thời âm thầm mở rộng hoạt động tới thị trường địa ốc tại Đà Nẵng với dự án Golden Hills City và Dự án Vệt 50m. Hai dự án này ban đầu do CTCP Trung Nam – một thành viên của Trung Nam Group và Công ty TNHH Thịnh Phát Hà Nội hợp tác phát triển.

Tài sản “bốc hơi”, “mẹ con” đều lỗ

Sự trỗi dậy của Kita Group trong những năm gần đây đã thu hút được sự quan tâm lớn của giới đầu tư. Ngay sau khi bước chân vào “giới bất động sản” thì quy mô tài sản, vốn chủ sở hữu tăng chóng mặt.

Thời điểm cuối năm 2019, tổng tài sản của Kita Group đã đạt hơn 2.700 tỷ đồng, gấp 4,5 lần so với thời điểm đầu năm. Vốn chủ sở hữu cũng tăng mạnh từ 295,8 tỷ đồng lên 691,6 tỷ đồng.

Tuy nhiên, quy mô của Kita Group lại bất ngờ “teo tóp” đáng kể trong năm 2020 với tổng tài sản “bốc hơi” 2.190 tỷ đồng (tương đương gần 80%) xuống còn 557 tỷ đồng. Doanh nghiệp này cũng thực hiện giảm vốn điều lệ khiến vốn chủ sở hữu giảm 62% xuống còn 261 tỷ đồng.

Mặc dù quy mô tài sản có thời điểm lên đến hàng nghìn tỷ đồng nhưng kết quả kinh doanh của Kita Group lại không hề tương xứng thậm chí còn “bết bát”. 

Trong giai đoạn 2016 - 2018, doanh thu của công ty gần như bằng không trước khi phát sinh đột biến 23 tỷ đồng năm 2019 nhưng vẫn lỗ hơn 100 triệu đồng. Năm 2020, doanh nghiệp bất động sản này thậm chí còn không phát sinh doanh thu và gánh khoản lỗ lên đến 32,5 tỷ đồng.

Không chỉ Kita Group, mà các thành viên trong hệ sinh thái của doanh nghiệp cũng có tình trạng kinh doanh tương tự.

Đầu tiên phải kể đến Kita Land- đơn vị tiền đề cho Kita Group chuyển hướng kinh doanh sang lĩnh vực bất động sản. Cập nhật kết quả kinh doanh gần nhất của Kita Land cho thấy, tính đến năm 2020 doanh nghiệp mới bắt đầu phát sinh doanh thu ghi nhận 24,4 tỷ đồng, lỗ gần 5 tỷ đồng.

Ngoài "hạt nhân" Kita Land, hệ sinh thái của Kita Group không ngừng mở rộng với những cái tên khác như, như CTCP Kita Link (nắm 98% vốn điều lệ), CTCP Kita Construction (nắm 70% vốn điều lệ, Kita Group nắm 30%) và CTCP Kita Holdings (nắm 85% vốn điều lệ, Kita Group nắm 15%) và đặc biệt là CTCP Kita Invest.

Trong đó, đáng chú ý nhất là Kita Invest. Đây chính là đơn vị đại diện cho Kita Group mua lại Stella Mega City Cần Thơ, Stella 927 từ Sacombank. Được thành lập từ tháng 1/2019 với vốn điều lệ ban đầu là 100 tỷ đồng nhưng chưa đầy một tháng sau đã tăng lên mức 1.150 tỷ đồng.

Đến cuối năm 2020, tổng tài sản của Kita Invest tiếp tục tăng vọt lên 7.780 tỷ đồng, trong đó nợ vay chiếm tới 85%; vốn chủ sở hữu chỉ nhích nhẹ lên 1.205 tỷ đồng. Về kết quả kinh doanh, Kita Invest ghi nhận doanh thu tăng mạnh lên 528 tỷ đồng, nhưng lỗ 30,3 tỷ đồng

Hồi tháng 5/2020, Kita Invest còn gây bất ngờ cho giới đầu tư khi phát hành 6 lô trái phiếu kỳ hạn ba năm với tổng giá trị 2.100 tỷ đồng với lãi suất 11,5/năm ở kỳ tính lãi đầu, các kỳ sau được xác định bằng tổng lãi suất điều chuyển vốn của VPBank và biên độ 4% mỗi năm. Toàn bộ trái phiếu được hấp thụ bởi tổ chức trong nước không được nêu tên.

Nhìn chung, với tình hình kinh doanh của cả hệ sinh thái như trên, một câu hỏi đặt ra là Kita Group lấy đâu ra tiền làm dự án và trả lãi trái phiếu? Cần phải nhắc lại rằng, dù công bố rất nhiều dự án nhưng đến nay số lượng đã bàn giao chỉ đạt con số khá khiêm tốn.