Tuyệt chiêu “mua rẻ” của ông lớn bất động sản Novaland: Chỉ 3 chuyến “đi chợ” đủ kiếm nửa số lãi cả năm, bí quyết nằm ở đâu?
Sau Vingroup, Novaland là tập đoàn bất động sản lớn thứ hai trên sàn chứng khoán Việt Nam. Trải qua quá trình hình thành và phát triển, Novaland Group đã từng bước khẳng định được tên tuổi và vị thế. Với hàng loạt dự án trải dài khắp cả nước, năm 2021, Luxury Lifestyle Awards vinh danh Tập đoàn Novaland là nhà phát triển bất động sản tốt nhất Việt Nam. Mới đây báo cáo tài chính quý 4/2021 của ông lớn này lại khiến dư luận xôn xao với những khoản lợi nhuận khủng nhờ "mua rẻ" doanh nghiệp.
Thông thường, nhà đầu tư hay để ý đến tổng lợi nhuận kế toán sau thuế và các chỉ tiêu gắn với con số này như ROA (tỷ suất sinh lời trên tài sản), ROE (tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu),..
Tuy nhiên, khi đánh giá kết quả hoạt động kinh doanh của một doanh nghiệp, cần nhìn rõ các yếu tố cấu nên tổng lợi nhuận kế toán của doanh nghiệp đó.
Câu chuyện về hạch toán lợi nhuận của ông lớn trong làng bất động sản - Công ty cổ phần tập đoàn đầu tư địa ốc No va (NVL) dưới đây có thể cho chúng ta một trải nghiệm thú vị.
Kết thúc năm 2021, tổng lợi nhuận trước thuế hợp nhất của công ty là 5.093 tỷ đồng, đạt mức tăng trưởng gần 10% so với năm 2020. Thoạt nhìn qua, đây là một kết quả tích cực trong một năm kinh doanh đầy khó khăn và thử thách do Covid tuy nhiên khi những con số được bóc tách ra lại để cho chúng ta nhiều suy nghĩ.
Mặc dù lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ năm 2021 đạt 6.135 tỷ đồng, tăng gấp 2,3 lần so với năm 2020 nhưng chi phí bán hàng và chi phí tài chính trong năm của công ty tăng mạnh, kéo lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh giảm 34% xuống còn 3.318,7 tỷ đồng.
Chìa khoá tăng trưởng lợi nhuận của Novaland năm 2021 thật bất ngờ, lại đến từ khoản lợi nhuận do "mua rẻ" một vài nhóm công ty.
Trong năm, công ty thực hiện tổng cộng 3 thương vụ MA đem lại lợi nhuận đáng kể cho công ty bằng một phương pháp chung là xác định giá trị hợp lý của tài sản tại ngày mua, trừ khi lợi ích cổ đông không kiểm soát và trừ đi giá mua để ghi nhận chênh lệch vào thu nhập khác.
Thương vụ thứ nhất : Ngày 30/06/2021, Novaland đã hoàn tất mua 99,98% lợi ích vốn chủ sở hữu của Final Solution với giá 5.589 tỷ đồng.
Công ty đánh giá giá trị thuần của Finale Solution là 7.315 tỷ đồng, sau khi trừ đi lợi ích của cổ đông thiểu số (chiếm 0,02% lợi ích) thì phần chênh lệch được hạch toán vào lợi nhuận của Novaland là 1.670 tỷ đồng.
Thương vụ thứ hai: Tháng 9 năm 2021, mua công ty TNHH Đầu tư và phát triển bất động sản Green Land với giá 2.860 tỷ đồng. Thương vụ này không hạch toán lợi nhuận, lợi thế thương mại phát sinh không đáng kể do giá trị thuần của tài sản mua sau khi đánh giá không khác biệt nhiều với giá mua.
Thương vụ thứ ba: Đến 31/12/2021, công ty đã hoàn tất mua nhóm công ty TNHH Đầu tư bất động sản Unity, công ty TNHH Du lịch Bình An, công ty TNHH Bất động sản Đà Lạt Lake, công ty cổ phần Hoàn Vũ.
Tương tự như trên, thương vụ này hạch toán lợi nhuận 583 tỷ đồng.
Tổng cộng 3 thương vụ M&A đã đem về cho công ty 2.553 tỷ đồng lợi nhuận trong năm 2021, chiếm đến 50% lợi nhuận trước thuế.
Khoan đặt ra câu hỏi "Tại sao Novaland lại mua được "rẻ" nhóm các công ty này?" thì việc xác định giá trị thuần của các công ty thu mua như Final Solution hay Unity đáng tin cậy đến đâu? Chẳng hạn, nhóm Final Solution theo trình bày trên BCTC được xác định có tổng tài sản 10.764 tỷ đồng, nợ phải trả 3.449 tỷ đồng, giá trị thuần của tài sản là 7.315 tỷ đồng.
Giá trị thuần hợp lý của tài sản tại ngày mua được tính bằng tổng tài sản công ty - tổng nghĩa vụ công ty cùng thời điểm.
Được biết, công ty cổ phần Nova Final Solution được thành lập vào năm 2016, với vốn điều lệ ban đầu là 50 triệu đồng. Năm 2018, vốn điều lệ mới chỉ vẻn vẹn là 200 triệu đồng. Đến ngày 17/02/2021, vốn điều lệ của công ty tăng sốc từ 20 tỷ đồng lên 3.586 tỷ đồng, tương đương mức tăng 178 lần.
Tương tự, công ty TNHH Đầu tư bất động sản Unity cũng được thành lập năm 2016 với tên gọi ban đầu là công ty cổ phần Nova Hospitality với số vốn điều lệ là 50 triệu đồng. Trải qua nhiều lần tăng vốn điều lệ, đến tháng 5 năm 2021, Unity cũng tăng vốn điều lệ từ 250 tỷ đồng lên 2.150 tỷ đồng.
Điều trùng hợp là cổ đông sáng lập của Nova Final Solution là bà Huỳnh Thị Thanh Nguyên chiếm 98% cổ phần cũng đồng thời là cổ đông sáng lập của Unity. Ngoài ra, còn có vai trò của ông Huỳnh Văn Phước (trú tại huyện Phú Vang, tỉnh Thừa Thiên Huế) tại cả 2 doanh nghiệp này. Ông Phước là cổ đông của Unity đồng thời là chủ tịch hội đồng quản trị của Final Solution.
Ngoài ra, cũng theo tìm hiểu của người viết, công ty TNHH Đầu tư bất động sản Unity đang thế chấp toàn bộ phần góp vốn tại công ty TNHH Du lịch Bình An, tương đương gần 297 tỷ đồng tại ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam - chi nhánh Sài Gòn.
An Vũ