Trung Thuỷ Group – TTG Holding: Mục tiêu BĐS hạng sang bao giờ thành hiện thực? (Bài 1)

Trở lại với loạt dự án

Con đường BĐS của Trung Thuỷ Group vốn có nhiều thăng trầm. Được hình thành từ Doanh nghiệp Mỹ nghệ Miss Áo Dài nhưng đến năm 2005 Trung Thuỷ Group đi theo xu thế của thời cuộc, chuyển sang sân chơi BĐS.

Ngay từ đầu, Trung Thuỷ đã xác định cho mình phân khúc phát triển BĐS cao cấp và ghi dấu ấn với toà nhà Lancaster Núi Trúc (TP. Hà Nội), Lancaster Lê Thánh Tôn (TP.HCM). Tiếp sau đó, Trung Thuỷ Group lại triển khai hàng loạt dự án khác tại khắp 3 miền Bắc, Trung, Nam.

Tuy vậy, hành trình của Trung Thuỷ Group cũng gặp nhiều gian nan khi vướng phải sự phản ứng tiêu cực từ dư luận. Các dự án cũ của Trung Thuỷ đã bàn giao từ lâu còn các dự án mới vướng lùm xùm pháp lý, triển khai chậm so với kế hoạch. Đơn cử như năm 2018, dự án Lancaster Nam Ô (TP. Đà Nẵng) có tổng vốn đầu tư khoảng 4.500 tỉ đồng lấy mất lối xuống biển của người dân trên địa bàn khiến cho chính quyền địa phương vào phải vào cuộc quyết liệt.

Mặc dù, phía chủ đầu tư Lancaster Nam Ô phủ nhận việc chặn lối xuống biển của người dân và khẳng định, chưa tiến hành bất cứ hoạt động kinh doanh chào bán bất động sản nào của dự án này dưới mọi hình thức. Theo ông Trung, những thông tin rao bán dự án Lancaster Nam Ô trên mạng là không chính xác, tự phát của các cá nhân và tổ chức bên ngoài.

Nhưng sau đó, Trung Thuỷ Group phải thay đổi lại quy hoạch, giảm diện tích dự án, trả lại lối xuống biển cho người dân. Dự án Lancaster Nam Ô được Trung Thuỷ Group đầu tư từ năm 2010 nhưng đến năm 2017 mới triển khai dự án, ban đầu có diện tích 36,6 ha, gồm: 57 căn biệt thự biển cao cấp, khách sạn 5 sao, spa, khu hội nghị quốc tế, khu vui chơi giải trí... nhưng giờ chỉ còn 25 ha. Quy hoạch thay đổi, các sản phẩm của dự án cũng phải thay đổi theo dẫn tới nhiều vấn đề Trung Thuỷ Group phải giải quyết.

Cũng từ năm 2019, tên của dự án này hiếm khi xuất hiện trước truyền thông. Đến đầu năm 2022, Công ty Cổ phần Trung Thuỷ Đà Nẵng – thành viên của Trung Thuỷ Group bất ngờ công bố phát hành thành công 1.300 tỉ đồng trái phiếu có kỳ hạn 42 tháng, phát hành vào ngày 14/1/2022; Ngày đáo hạn là 14/7/2025.

Thời điểm Công ty Cổ phần Trung Thuỷ Đà Nẵng phát hành thành công 1.300 tỉ đồng trái phiếu chỉ diễn ra trước vài tháng Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo kiểm tra, siết chặt, chấn chỉnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp bất động sản. Dù lãi suất, mục đích phát hành và trái chủ không được Công ty Cổ phần Trung Thuỷ Đà Nẵng công bố nhưng có nhiều thông tin cho rằng, số tiền thu được từ đợt phát hành trái phiếu này được dùng để phát triển dự án Lancaster Nam Ô.

Đầu năm 2022, Trung Thuỷ Group tiếp tục ra mắt đơn vị quản lý và khai thác dự án bất động sản Lancaster The Master và hệ thống Lancaster Club. Theo quảng cáo thì đây là động thái Trung Thuỷ Group nhằm đẩy mạnh phát triển phân khúc bất động sản hạng sang, siêu sang. Trong đó, yếu tố dịch vụ và trải nghiệm là điểm nhấn chính cho toàn bộ dự án.

Trước đó, Trung Thuỷ Group ký kết hợp tác với một doanh nghiệp đến từ Nhật Bản đầu tư vào dự án Lancaster Luminaire (TP. Hà Nội). Dự án này được xây dựng trên diện tích hơn 6.000 m2, bao gồm 25 tầng với 300 căn hộ. Đây là dự án thứ 2 của Trung Thủy Group tại thủ đô sau dự án Lancaster Núi Trúc (hoạt động năm 2013). Thế nhưng, dự án này cũng bị đặt dấu hỏi về tác động tới mục tiêu phát triển không gian xanh của Thủ đô do lo ngại phá vỡ quy hoạch, gây sức ép dân số lên hạ tầng khu vực.

Dự án Lancaster Luminaire tọa lạc tại số 1152 - 1154 đường Láng, quận Đống Đa, TP. Hà Nội ban đầu được thực hiện với chức năng xây dựng “Tổ hợp văn phòng cao tầng”, trong đó có bố trí lại diện tích nhà làm việc cho Công ty Giống cây trồng và Công ty Giống gia súc Hà Nội làm văn phòng.

Theo Giấy phép xây dựng số 51/GPXD do Sở Xây dựng Hà Nội cấp ngày 25/4/2011, các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc (chính) của dự án, gồm: Diện tích khu đất thực hiện Dự án là 6.046,4 m2; Diện tích xây dựng là 2.079,37 m2; Tổng diện tích sàn (không bao gồm hầm) là 46.329,18 m2; Số tầng hầm là 3 tầng; Số tầng cao là 25 tầng + 2 tầng kỹ thuật + tầng thượng, áp mái. Quy mô dân số được xác định là 288 người, với tổng số 198 căn hộ.

Sau một thời gian dài không triển khai, đến năm 2019, chủ đầu tư tiếp tục xin đề xuất điều chỉnh chức năng và thiết kế để tăng hệ số sử dụng đất và diện tích sử dụng căn hộ. Theo biên bản thông báo thẩm định thiết kế cơ sở số 83/HĐXD-QLDA ngày 6/2/2020 của Cục Quản lý hoạt động xây dựng, chủ đầu tư đã điều chỉnh thiết kế để tăng diện tích xây dựng từ  2.079,37 m2 lên 2.268,69 m2, thay đổi từ 3 tầng hầm lên 4 tầng hầm + 2 tầng hầm lửng, tăng tổng diện tích sàn xây dựng từ 46.329,18 m2 lên 61.523,12 m2, tăng số tầng sử dụng từ 25 tầng lên 27 tầng, tăng tổng số căn hộ ở từ 198 căn lên 252 căn (nhưng lại không tăng quy mô dân số) khiến nhiều chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng nhận xét, đây là điều hết sức vô lý, đi ngược lại mọi nguyên tắc quy hoạch và logic thông thường.

Văn bản số 1245/BXD-KHCN ngày 24/6/2013 của Bộ Xây dựng gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có hướng dẫn chỉ tiêu kiến trúc áp dụng cho công trình nhà ở cao tầng trong khi chờ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà chung cư được ban hành, hướng dẫn việc xác định số người cho công trình nhà ở chung cư trong khu đô thị và khu vực phát triển đô thị. Theo đó, trường hợp các dự án phát triển nhà ở mới (nhà ở thương mại và nhà ở xã hội) được áp dụng bình quân 25m2 sàn sử dụng của căn hộ/người. Như vậy, nếu căn cứ trên quan điểm này, thì với 45.067,6m2 sàn sử dụng căn hộ của dự án Lancaster Luminaire, tổng quy mô dân số của Dự án này sẽ lên tới 1.802 người, gấp 6,25 lần so với dân số được xác định theo quy hoạch và quy mô kiến trúc công trình được duyệt.

Cũng trong đầu năm 2022, Trung Thuỷ Group ký kết thoả thuận hợp tác chiến lược với một số doanh nghiệp chuyên hoạt động trong lĩnh vực môi giới BĐS để đưa sản phẩm tại dự án Lancaster Legacy (đường Nguyễn Cư Trinh, quận 1, TP.HCM) tới khách hàng. Đây là dự án được nhiều cơ quan báo chí trong nước gọi là “tâm điểm” của Trung Thuỷ Group trong năm 2022 và được định danh là phân khúc hạng sang nhưng từng bị Sở Xây dựng TP.HCM đề xuất xử phạt 275 triệu đồng trong năm 2021 vì chậm hoàn thiện.

Năm 2020, dự án Lancaster Legacy từng bị hàng loạt các sàn mô giới đua nhau quảng cáo, nhận “xí chỗ”, bán lụi. Sau đó, đại diện Trung Thủy Group cho biết, dự án Lancaster Legacy hiện đang trong quá trình hoàn thiện hồ sơ pháp lý để sớm đưa ra thị trường. Chủ đầu tư chưa có kế hoạch mở bán hay thực hiện bất cứ hoạt động kinh doanh nào liên quan... 

Một dự án hạng sang của thành viên Trung Thuỷ Group là Lancaster Eden tại phường An Phú (TP.Thủ Đức, TP.HCM) được xây dựng trên vị trí vốn quy hoạch là đất công cộng cũng bị đặt nghi vấn xây thêm công trình biệt thự so với giấy phép được cấp. Theo đó, ngày 5/7/2018, Sở Xây dựng TP.HCM đã cấp giấy phép xây dựng, cho phép chủ đầu tư được xây dựng các công trình thuộc dự án Lancaster Eden gồm 13 căn biệt thự và 1 nhà dịch vụ cộng đồng.

Tuy nhiên, thực tế tại dự án Lancaster Eden lại có 15 căn chứ không phải là 13 căn. Nếu trừ ra 1 căn công cộng (1 trệt, 1 lầu) phía cổng chính thì dự án có 14 căn. Bên cạnh đó, một số thông tin rao bán cũng cho thấy dự án có đến 14 căn biệt thự. Thông tin cập nhật giới thiệu trên trang thông tin điện tử chính thức của Trung Thủy Group về dự án Lancaster Eden cũng nêu có 14 căn biệt thự đơn lập. 

Về phía chủ đầu tư, bà Nguyễn Thị Bạch Tuyết - Phó Tổng Giám đốc Trung Thủy Group cũng từng khẳng định với báo chí, đơn vị hoàn toàn tuân thủ theo giấy phép được cấp, không có chuyện xây “dư” 1 căn biệt thự tại dự án Lancaster Eden. “Đúng là quay chụp từ trên cao sẽ thấy 15 khối nhà. Tuy nhiên, thực chất chỉ có 13 căn biệt thự và 1 nhà cộng đồng. Nguyên nhân là bởi, theo tổng mặt bằng được phê duyệt, căn biệt thự ký hiệu B2 (góc tường rào dự án Laimian City và đường Trần Lựu - PV) có 2 khối nhà mà phần nổi tách biệt”, bà Tuyết lý giải.

Liên quan đến thông tin rao bán 14 căn biệt thự của dự án, vị này khẳng định chủ đầu tư chưa có chủ trương và cũng chưa bán bất kỳ căn nào. Việc trang thông tin điện tử chính thức của doanh nghiệp cập nhật 14 căn biệt thự là tính luôn căn nhà sinh hoạt cộng đồng. Đó chỉ là “biện pháp marketing”.

Thế nào là bất động sản hạng sang?

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho biết, trên thế giới chưa có định nghĩa nhất quán về bất động sản hạng sang. Điều dễ thấy là khái niệm này cũng thay đổi theo thời gian, heo thu nhập của con người trong xã hội và các thang bậc giá trị được hình thành…

Thế nào là bất động sản hạng sang? Ông Võ cho rằng dù khái niệm như thế nào thì giá trị cuối cùng vẫn phải là giá trị văn hoá. Từ nhóm hạ lưu vào trung lưu rất nhanh, bởi vì chỉ cần thay đổi thu nhập. Còn từ trung lưu lên nhóm thượng lưu thì phải thay đổi cả văn hoá. 

Ở Việt Nam, ông Võ nhận xét, mỗi nhà đầu tư có quan điểm khác nhau về “hạng sang”. Một số doanh nghiệp tìm vị trí “đất vàng" hay dát vàng lên dự án để tạo ra giá trị. Họ tính sự sang trọng bằng tổng giá trị tiền. Tuy nhiên theo ông Võ, như thế chưa đủ mặc dù đây cũng là một cách tiếp cận về bất động sản hạng sang.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, bất động sản hạng sang ở Việt Nam hiện nay chưa có quy định, tiêu chuẩn, hầu hết các dự án đang tự phong, tự đặt.

Năm 2016, Bộ Xây dựng ban hành thông tư quy định phân hạng chung cư, trong đó dựa trên các nhóm tiêu chí về quy hoạch kiến trúc, thiết bị kỹ thuật, dịch vụ hạ tầng – xã hội, chất lượng quản lý vận hành. Có 3 hạng A - B - C. Hạng A là loại nhà có thứ hạng cao nhất, bắt buộc phải đạt tối thiểu 18/20 tiêu chí quy định. Nhà hạng sang chắc chắn phải đảm bảo không dưới các quy định dành cho hạng A. Khái niệm theo giá trị hàng hoá: Nhà ở hạng sang được hiểu là loại hàng hoá đắt tiền do đó đòi hỏi chất lượng cao cấp, thương hiệu đẳng cấp và nhiều tiện ích.

Còn khái niệm theo giá trị sử dụng là nhà ở càng gần trung tâm lõi đô thị càng có giá trị; Nhà được gắn với nhiều tiện ích, nhiều dịch vụ; Trong căn nhà có nhiều trang thiết bị hiện đại, tiện ích, diện tích đảm bảo đủ rộng… Và mọi yếu tố trên càng gắn với xanh, gần gũi thiên nhiên môi trường, càng có giá trị cao.

“Thông tư có nhưng hiện không quy định các dự án phải đăng ký mà trên cơ sở có nhu cầu thì đăng ký, còn không thì thôi. Nếu đăng ký tôi sợ rằng một số dự án tự phong hạng sang sẽ bị bại lộ không đúng tiêu chí. Ví dụ, phân khúc hạng A quy định phải có diện tích hành lang tối thiểu trên 2m, nhưng có dự án chưa đáp ứng. Nếu đăng ký theo bộ tiêu chí này thì nhiều tòa nhà hạng sang sẽ “bay” mất”, ông Đính nói.