Thị trường BĐS đang thiếu nguồn cung ở hầu hết các phân khúc

Giá các phân khúc đều tăng

Theo báo cáo thị trường 4 tháng qua của Batdongsan.com.vn (Kênh thông tin dịch vụ BĐS số 1 tại Việt Nam), thị trường BĐS Hà Nội đang khởi sắc, mức độ quan tâm đến thị trường tăng chủ yếu ở phân khúc cho thuê, ổn định ở phân khúc bán. Nhìn chung, thị trường BĐS Hà Nội ghi nhận mức độ quan tâm tăng 2% so với cuối năm 2021 và tăng 33% so với cùng kỳ năm 2019. Riêng phân khúc BĐS bán giảm 1% mức độ quan tâm, trong khi BĐS cho thuê ghi nhận mức tăng 19% so với cùng kỳ.

Chung cư Tràng An Complex (quận Cầu Giấy, Hà Nội).

Phân khúc căn hộ chung cư bán và cho thuê đều thiết lập mặt bằng mới từ đầu năm đến nay. Mặt bằng giá rao bán chung cư phân khúc cao cấp tăng 5%, từ 46 triệu đồng/m2 lên 48 triệu đồng/m2, phân khúc trung cấp tăng 7%, từ 33 triệu đồng/m2 lên 35 triệu đồng/m2, phân khúc bình dân tăng 8%, từ 24 triệu đồng/m2 lên 25 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá thuê chung cư cũng ghi nhận mức tăng, phân khúc cao cấp có giá thuê tăng 4%, từ 14,4 triệu đồng/m2 lên 14,9 triệu đồng/m2; phân khúc trung cấp tăng 3% từ 10,7 triệu đồng/m2 lên 11,1 triệu đồng/m2; phân khúc bình dân tăng 7% từ 8,6 triệu đồng/m2 lên mức 9,2 triệu đồng/m2…

Qua tìm hiểu, 10 dự án chung cư tại Hà Nội hiện nay được các nhà đầu tư quan tâm nhất trên thị trường mua bán gồm: Vinhomes Smartcity, Vinhomes Greenbay Mễ Trì (Nam Từ Liêm), khu đô thị mới Xa La, khu đô thị Thanh Hà Mường Thanh, khu đô thị mới Dương Nội (Hà Đông), khu đô thị Kim Văn Kim Lũ (Golden Silk), khu đô thị mới Linh Đàm (Hoàng Mai), Goldmark City (Bắc Từ Liêm), khu đô thị Kim Chung – Di Trạch (Hoài Đức), Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm).

10 chung cư cho thuê được quan tâm nhất là: Vinhomes Smartcity, Vinhomes Greenbay Mễ Trì (Nam Từ Liêm), khu đô thị Ngoại giao đoàn, Goldmark City (Bắc Từ Liêm), Vinhomes D’capitale, khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính (Cầu Giấy), Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm), D’. El Dorado (Tây Hồ), Times City (Hai Bà Trưng), khu đô thị mới Linh Đàm (Hoàng Mai).

Đối với phân khúc nhà riêng, nhà mặt phố, thị trường cho thấy sự ổn định về giá. Nếu so với cùng kỳ năm 2019 thì mức độ quan tâm tăng 26%. Riêng thị trường cho thuê, mức độ quan tâm tới BĐS cho thuê tăng 19% so với cuối năm 2021 và tăng 12% so với cùng kỳ năm 2019. Trong đó, giá thuê nhà mặt phố ở quận Hai Bà Trưng giảm 9%, quận Tây Hồ giảm 65% so với mức giá thuê trung bình của năm 2021. Ở khu vực ngoài trung tâm, giá thuê nhà mặt phố tăng 5% ở quận Cầu Giấy, 10% ở quận Thanh Xuân và giảm nhẹ 2% ở quận Hà Đông… Batdongsan.com.vn dự báo, thị trường nhà cho thuê các quận trung tâm và ngoài trung tâm sẽ có sự tăng trưởng trong các quý tới.

Thị trường quyết định mặt bằng giá

Bộ Xây dựng vừa công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản 4 tháng đầu năm 2022. Theo đánh giá, thị trường BĐS đang thiếu nguồn cung ở hầu hết các phân khúc, giá nhà đất tăng cao so với thu nhập của người dân. Trong đó, hầu như không có dự án nhà ở thương mại nào có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 tại khu vực trung tâm các đô thị lớn.

Theo rà soát của batdongsan.com.vn, nhà chung cư có tầm giá 25 - 30 triệu đồng/m2 tại các đô thị như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh hiện nay đều phải ra khỏi nội đô, với bán kính từ 25 - 30 km, về các vùng ngoại ô hoặc sang hẳn các tỉnh lân cận. Tại các vùng này, giá đất không bị tính là đất đô thị, số lượng dự án nhiều hơn nội đô và đang tạo ra sự cạnh tranh nhất định.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu Xây dựng Việt Nam, giá nhà đất đang cao so với giá trị thực, cũng như mức thu nhập của đại bộ phận người dân. Giá nhà đất thông thường sẽ bao gồm các chi phí: Tiền đất, tiền xây dựng, chi phí bán hàng, vận hành quản lý, lãi vay ngân hàng (tiền vốn đầu tư) và lãi định mức của chủ đầu tư. Trong đó, lãi định mức sẽ do chủ đầu tư đưa ra khoảng 10 - 20% tổng vốn đầu tư.

Thực tế, giá nhà đất tại các thành phố lớn như Hồ Chí Minh, Hà Nội đang tăng cao. Đơn cử, so với năm 2016, tại dự án chung cư Tràng An Complex (quận Cầu Giấy, Hà Nội), chủ đầu tư bán giá 35 - 36 triệu đồng/m2 là cao trên thị trường, hiên nay mức giá này thuộc phân khúc trung bình. Phân khúc cao cấp thời điểm này từ 40 - 60 triệu đồng/m2.

Các chuyên gia BĐS nhận định, thực tế trên là do nguồn cung các dự án thuộc các phân khúc ra thị trường không nhiều, trong khi nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao, dẫn đến việc các doanh nghiệp BĐS có tâm lý giữ giá cao. Bộ Xây dựng đã ban hành khung giá đất tại các địa phương, tuy nhiên, thị trường BĐS vận hành theo cơ chế thị trường, giá đất lên xuống do thị trường quyết định. Các cơ quan quản lý Nhà nước không thể quyết định giá nhà đất bằng mệnh lệnh hành chính. Chỉ khi có một hành lang chính sách tốt, rõ ràng, minh bạch, các chủ thể tham gia thị trường cùng có lợi, doanh nghiệp BĐS tất yếu sẽ tạo ra nhiều nguồn cung và khi đó giá nhà đất sẽ được bình ổn.