Cần chọn lọc các dự án BĐS khi siết tín dụng

“Siết” chặt tín dụng đối với BĐS

Theo báo cáo từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tín dụng BĐS hiện chiếm khoảng 18 - 20% tổng dư nợ nền kinh tế, tương đương 2 triệu tỷ đồng. Tăng trưởng cho vay với lĩnh vực này cũng dần hạ nhiệt, từ mức trên 26% năm 2018, giảm còn 12% năm 2021.

Tuy nhiên, cách đây 2 năm, khi NHNN nâng hệ số rủi ro đối với BĐS lên 200%, vốn cho BĐS lại tăng nóng qua kênh trái phiếu. Giá trị phát hành đạt hơn 210.000 tỷ đồng năm 2021, tăng 61% so với năm trước đó.

Mới đây, trước lo ngại về dòng vốn cho thị trường BĐS dấu hiệu tăng nóng trở lại, NHNN đã có những chỉ đạo sát sao về kiểm soát dòng vốn chảy vào lĩnh vực này từ kênh tín dụng và trái phiếu. Nhiều ngân hàng cũng có động thái thông báo dừng cho vay BĐS.

Theo các chuyên gia, việc siết tín dụng cần xem xét kỹ tính chất của từng dự án.

Như, ngân hàng Sacombank không cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, ngoại trừ cho vay đối với cán bộ, công nhân viên và người mua/xây/sửa BĐS để ở. Ngân hàng Techcombank cũng tạm dừng giải ngân khoản vay mua bất động sản (gồm chưa hoặc đã có giấy chứng nhận) kể từ cuối tháng 3.

Nhìn nhận về chính sách này, Tiến sĩ Cấn Văn Lực cho rằng việc kiểm soát tín dụng BĐS có vai trò trong việc giảm nhiệt thị trường, hy vọng kiểm soát rủi ro tốt hơn. Thế nhưng việc kiểm soát tín dụng cứng nhắc, không hợp lý sẽ tiếp tục làm trầm trọng hơn sự mất cân đối cung – cầu BĐS. Một thực tế mà thị trường phải đối mặt là nguồn cung thời gian qua không tăng, càng ngày càng thiếu hụt nhưng nguồn cầu của thị trường lại liên tục tăng lên, không hề suy giảm… Việc nguồn vốn không thể chảy vào thị trường BĐS sẽ làm trầm trọng hơn thực tế đáng lo ngại này, gây ra các bất ổn thị trường, đặc biệt là giá BĐS liên tục tăng cao.

Việc kiểm soát tín dụng BĐS cũng sẽ khiến các dự án đang triển khai có thể bị dở dang, thanh khoản thị trường giảm, nợ xấu theo đó tăng, giảm đà phục hồi kinh tế… Ngoài ra, doanh nghiệp, thị trường lo lắng, các chủ đầu tư có tâm lý lưỡng lự triển khai đầu tư dự án. Do vậy, việc kiểm soát tín dụng là cần thiết nhưng quan trọng hơn là phải kiểm soát hợp lý.

Cần xem xét các dự án để cấp vốn

Dòng chảy từ tín dụng ngân hàng bị siết lại, trái phiếu cũng gặp nhiều khó khăn. Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng gặp khó, nhất là đối với những doanh nghiệp có kế hoạch đầu tư bài bản, hiệu quả… Việc siết tín dụng sẽ khiến doanh nghiệp BĐS không thể đầu tư tràn lan mà phải tập trung vào các dự án khả thi nhất.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết, dòng vốn BĐS đổ vào thị trường qua các kênh trực tiếp là các dự án mà chủ đầu tư vay vốn. Ngoài ra, các chủ đầu tư phát hành trái phiếu để huy động nguồn vốn hoặc cho khách hàng vay thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, mua các quỹ của các công ty chứng khoán phát hành chứng chỉ quỹ, sau đó các công ty này lại dùng tiền đầu tư vào BĐS.

Với thực trạng đó của nguồn vốn, việc kiểm soát tín dụng là hợp lý và cần thiết. Dòng vốn BĐS cần được kiểm soát và nên ưu tiên dòng vốn cho các dự án đang triển khai, đặc biệt dự án có mức giá vừa phải để thúc đẩy nguồn cung, đặc biệt là dòng vốn cần được ưu tiên để đẩy mạnh nguồn cung nhà ở xã hội.

“Vốn là một trong những yếu tố không thể xem thường trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Thị trường vốn gắn chặt với bất động sản. Bên cạnh những doanh nghiệp bất động sản có nguồn lực lớn thì nhiều doanh nghiệp vẫn phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn tín dụng nhưng gần đây đã có một số quy định siết tín dụng vào bất động sản. "Siết thị trường vốn thì thị trường bất động sản không phát triển được. Bộ Xây dựng cũng đang đề xuất sửa Nghị định 153 theo nguyên tắc không phải doanh nghiệp bất động sản nào ta cũng cấp vốn như nhau mà nên ưu tiên vốn cho dự án nào hạn chế dự án nào", ông Khởi nói.

Ông Vũ Cương Quyết - Tổng giám đốc Công ty CP Địa ốc Đất xanh Miền Bắc cho biết, hiện các sàn môi giới, các chủ đầu tư BĐS đang nghe ngóng thị trường, động thái của nhà đầu tư là đang chờ xem thị trường sẽ diễn biến thế nào với việc kiểm soát tín dụng BĐS. Việc kiểm soát tín dụng là chủ trương tốt, để thị trường lành mạnh. Ở các nước phát triển, trước thực trạng bất động sản tăng nóng thì bên cạnh các công cụ chính sách để điều tiết thị trường minh bạch, lành mạnh là kiểm soát thuế, tín dụng thì giải phát còn là tăng nguồn cung.

Việc siết dụng dụng là cần thiết xong theo ý kiến của nhiều chuyên gia kinh tế, cơ quan quản lý phải phân tích thấu đáo tình hình tế để áp dụng quy định này. Đối với dự án khả thi, sớm tạo được nguồn cung thì ngân hàng nên xem xét “rót” vốn cho dự án. Còn dự án nào pháp lý yếu, năng lực chủ đầu tư yếu, những dự án mới bước vào khâu làm thủ tục thì cân nhắc cho vay. Nếu không cân đối được việc này sẽ gây thiếu nguồn cung, dẫn đến giá nhà tăng cao.