Đằng sau khối nợ khủng của Novaland

Tổng tài sản của Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã chứng khoán: NVL) được trình bày trong Báo cáo tài chính hợp nhất quý 4/2020 chưa kiểm toán của Novaland cho thấy, doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ năm 2020 chỉ đạt 5.026 tỷ đồng, giảm một nửa so với 10.930 tỷ đồng năm 2019, lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ đạt 1.807 tỷ đồng, giảm 43% so với 3.151 tỷ đồng năm 2019.

Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã chứng khoán: NVL)

Luỹ kế năm 2020, nợ phải trả của Novaland lên đến 112.609 tỷ đồng, tăng gần gấp đôi con số 65.518 tỷ đồng cuối năm 2019. Nợ phải trả cao gấp 3.5 vốn chủ sở hữu và chiếm tới 77.9% so với tổng cộng nguồn vốn.

Các khoản mục trên bảng cân đối kế toán của NVL tại thời điểm 31/12/2020 cho thấy, trong cơ cấu nợ phải trả, chủ yếu là khoản vay ngắn hạn và dài hạn, trong đó nợ vay ngắn hạn 14.511 tỷ đồng, tăng gấp đôi so với năm 2019, nợ dài hạn 34.357 tỷ đồng, tăng 31,4%. Tổng cộng hai khoản vay này lên đến 48.868 tỷ đồng, chiếm 43.39% tổng cộng số nợ.

Đáng lưu ý là các khoản vay nợ tài chính của Novaland chủ yếu từ vay ngân hàng 16.240 tỷ đồng và 25.820 tỷ đồng từ phát hành trái phiếu.

Hai cái tên gắn liền với khoản nợ và trái phiếu của Novaland là Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) và Ngân hàng Quân đội MB (MB Bank).

Đối với các khoản nợ, Credit Suisse AG, Chi nhánh Singapore là chủ nợ lớn nhất của Novaland với tổng nợ 7.309 tỷ đồng; Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng 3.470 tỷ đồng…

Đối với các khoản phát hành trái phiếu, Ngân hàng Quân đội MB đang nắm nhiều nhất trái phiếu của Novaland với tổng giá trị lên đến 7.119 tỷ đồng tiếp đó là Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng VP Bank 7.000 tỷ; The Bank of New York Mellon 5.413 tỷ đồng… Các khoản trái phiếu của Novaland phát hành lãi suất khá cao dao động khoảng 10,5% – 12,5%/năm???

Tồn kho tăng mạnh

Tính đến cuối năm 2020, tồn kho của Novaland ở con số 86.850 tỷ đồng, tăng mạnh so với con số 57.205 tỷ đồng ở thời điểm cuối năm 2019, tăng 52%. Hàng tồn kho chiếm đến 60% tổng tài sản. Hàng tồn kho tăng cũng dẫn đến dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của Novaland âm 3.289 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm ngoái dương 3.076 tỷ đồng. Nguyên nhân chính là do ảnh hưởng của đại dịch Covid cùng với nhiều vướng mắc pháp lý với các dự án hiện tai dẫn đến mảng kinh doanh bất động sản gặp khó khăn. Tuy vậy, Novaland vẫn tiếp tục mua lại các công ty trong cùng ngành để gia tăng quỹ đất, vì thế tăng quy mô hàng tồn kho. Hiện nay, Novaland sở hữu quỹ đất khoảng 5.000ha, đã và đang đầu tư, phát triển khoảng 50 dự án nhà ở và BĐS du lịch, với hơn 60.000 sản phẩm.

Một số chỉ tiêu tài chính luỹ kế đến ngày 31/12/2020 của NVL (Nguồn: BCTC hợp nhất Quý 4/2020 được Novaland công bố ngày 29/1/2021)

Khoản nợ ngày càng phình to

Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va được thành lập ngày 18/9/1992, tiền thân CT TNHH TM Thành Nhơn, hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực sản xuất và kinh doanh thuốc thú y, hóa chất, thức ăn gia súc và nguyên liệu dược. Hiện nay, hoạt động chính của Novaland là phát triển các dự án dân cư, kinh doanh bất động sản, xây dựng dân dụng và xây dựng công nghiệp…

Tính đến thời điểm cuối năm 2020, Novaland có 80 công ty con và 7 công ty liên kết. Tăng đáng kể so với thời điểm cuối năm 2019 là 74 công ty con và 5 công ty liên kết. Để có vốn đầu tư dàn trải các dự án, mua hàng loạt công ty, Novaland tiếp tục tăng vay nợ các ngân hàng và phát hành trái phiếu dẫn đến khoản nợ ngày càng phình to.

Về tiềm năng trong năm 2021, Công ty TNHH Chứng khoán ACB (ACBS) kỳ vọng doanh thu của Novaland sẽ tăng mạnh, đạt gần 13.700 tỷ đồng, tức tăng đến 74% so với năm nay. Con số này có được nhờ bàn giao hơn 2.300 căn tại Lakeview City, Sunrise Cityview, Victoria Village, Novahills Mũi Né, Novabeach Cam Ranh, Novaworld Phan Thiết,… Dẫu vậy, lãi ròng chỉ được phía ACBS dự phóng chỉ tăng nhẹ 12%, đạt 4.104 tỷ đồng do ước tính doanh thu tài chính thấp hơn.

Tuy nhiên, nếu quy trình phê duyệt dự án và tính tiền sử dụng đất tại TP.HCM được giải quyết trong năm 2021 thì Novaland chỉ có thể nâng cao chất lượng lợi nhuận từ năm 2022 khi việc bàn giao dự án sẽ là nguồn lợi nhuận chính so với các năm trước thì lợi nhuận chủ yếu đến từ hoạt động tài chính.

Trong bối cảnh diễn biến dịch Covid-19 trên thế giới và tại Việt Nam còn phức tạp, triển vọng thị trường bất động sản nửa đầu năm 2021 vẫn sẽ có những diễn biến cần phải theo sát. Các doanh nghiệp bất động sản được dự báo sẽ vẫn bị ảnh hưởng trong giai đoạn này.

Ngoài các khó khăn do Covid-19, hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp trong năm 2020 còn chịu ảnh hưởng của các yếu tố như tiến trình cấp phép, phê duyệt dự án chậm hơn trước đây; yêu cầu cao hơn của khách mua về sản phẩm, thiết kế, điều kiện bàn giao, tiện ích dự án; sự cạnh tranh từ nguồn cung lớn của các đại dự án và năng lực thực hiện dự án cũng là những nguyên nhân tác động thêm.