Dự báo xu hướng dòng tiền của thị trường bất động sản năm 2022

Năm 2020 tín dụng đối với lĩnh vực BĐS vẫn chiếm tỷ trọng lớn

Theo thông tin, lĩnh vực bất động sản (BĐS) đóng góp khoảng 7-8% GDP cả nước và có liên quan đến hơn 35 ngành nghề khác nhau, tạo công ăn việc làm cho hàng triệu người lao động.

Nhận định của các chuyên gia, năm 2022, thị trường BĐS sẽ nhận được nhiều tín hiệu và xung lực tích cực cho sự hồi phục và tăng trưởng hơn năm 2020 và 2021, cả về tổng cung, tổng cầu và giá cả, cũng như quy mô và cơ cấu dòng tiền chảy vào thị trường này.

Theo đó, về quy mô, dòng tiền chảy vào thị trường BĐS sẽ được cải thiện cùng chiều với với quá trình phục hồi chung của nền kinh tế, với quy mô và sự tăng tốc giải ngân đầu tư công và với sự cải thiện năng lực, kết quả kiểm soát dịch bệnh ở Việt Nam và các nước khu vực, trên thế giới.

Về cơ cấu dòng tiền, sẽ nổi lên một số động thái chủ đạo sau:

Thứ nhất, vốn vay ngân hàng vẫn là dòng vốn chính chảy vào thị trường. Đó là nhờ chủ trương chung của NHNN tiếp tục ổn định lãi suất huy động và cho vay thấp; chỉ đạo các tổ chức tín dụng trên cả nước tiếp tục hỗ trợ cho các khách hàng gặp khó khăn do ảnh hưởng của dịch Covid-19; thực hiện cơ cấu lại thời hạn trả nợ, miễn, giảm lãi vay, tạm thời giữ nguyên nhóm nợ đối với các khoản vay phù hợp quy định của Ngân hàng Nhà nước và xem xét cho khách hàng vay vốn để duy trì hoạt động sản xuất kinh doanh.

Thông tin từ Ngân hàng Nhà nước cũng cho thấy, trong năm 2020 tín dụng đối với lĩnh vực BĐS vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ tín dụng, tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS cao, dù 3 năm nay có xu hướng giảm dần. Dư nợ tín dụng 6 tháng đầu năm 2021 ước tăng 5,5-6% (so với mức tăng 4,8% của tín dụng nông nghiệp, nông thôn; tăng 3,9% của tín dụng DNNVV; tăng 9% của tín dụng xuất khẩu; tăng 6,94% của tín dụng công nghiệp hỗ trợ và tăng 14,5% của lĩnh vực doanh nghiệp ứng dụng công nghệ cao).

Cùng với đó, Cục Thống kê Hà Nội cho biết, tính đến hết tháng 4/2021, dư nợ cho vay ngân hàng ở Hà Nội đạt 2.035 nghìn tỷ đồng; trong đó, cho vay BĐS đạt 423 nghìn tỷ đồng, chiếm tỷ trọng gần 20,8% tổng dư nợ cho vay. Tính đến cuối tháng 10/2021, các tổ chức tín dụng đã cơ cấu lại thời hạn trả nợ cho trên 500.000 khách hàng bị ảnh hưởng bởi dịch, với dư nợ trên 260.000 tỷ đồng; lũy kế giá trị nợ đã cơ cấu từ 23/1/2020 khoảng 550.000 tỷ đồng.

Đồng thời, các tổ chức tín dụng đã miễn, giảm, hạ lãi suất cho trên 1,9 triệu khách hàng bị ảnh hưởng bởi dịch với dư nợ gần 3,79 triệu tỷ đồng; lũy kế từ 23/1/2020 đến cuối tháng 10/2021, tổng số tiền lãi tổ chức tín dụng đã miễn, giảm, hạ cho khách hàng khoảng 31.400 tỷ đồng; Đồng thời, cho vay mới lãi suất thấp hơn so với trước dịch với doanh số lũy kế từ 23/01/2020 đến nay đạt trên 7 triệu tỷ đồng cho hơn 1,2 triệu khách hàng.

Lũy kế từ ngày 23/01/2020 đến nay, tổng số tiền lãi các TCTD miễn, giảm cho khách hàng bị ảnh hưởng bởi COVID-19 là gần 26.000 tỷ đồng.  Đến ngày 08/11/2021, Ngân hàng Nhà nước đã tái cấp vốn cho Ngân hàng Chính sách xã hội số tiền 749,52 tỷ đồng để cho vay theo Nghị quyết số 68/NQ-CP. Ngân hàng Chính sách xã hội đã giải ngân trên 63 tỉnh, thành phố với số tiền 750 tỷ đồng đối với 1.449 đơn vị sử dụng lao động để trả lương ngừng việc và trả lương phục hồi sản xuất cho 209.280 lượt người lao động.

Những giải pháp tín dụng trên đã và đang tạo cộng hưởng tác động tích cực hỗ trợ cộng đồng doanh nghiệp và người lao động vượt qua khó khăn.

Mặc dù vậy, gần đây, Ngân hàng Nhà nước đánh giá tín dụng BĐS vẫn còn nhiều rủi ro và chỉ đạo kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực này; Tăng cường phân tích dự báo cung cầu thị trường, thực hiện các biện pháp phòng ngừa rủi ro hiệu quả đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng; thận trọng trong xem xét quyết định cấp tín dụng đối với các khoản tín dụng BĐS tại các địa bàn đang xảy ra tình trạng sốt đất.

Thận trọng trong việc thực hiện cấp tín dụng đối với các dự án tiềm ẩn mức độ rủi ro cao; Đồng thời, thực hiện phân loại tài sản có, mức trích, phương pháp trích lập dự phòng rủi ro và việc sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro trong hoạt động theo quy định của pháp luật; triển khai các biện pháp phòng ngừa, hạn chế tối đa việc phát sinh mới nợ nhóm 2 và nợ xấu.

Đồng thời, tiếp tục áp dụng toàn diện các giải pháp xử lý nợ xấu theo Nghị quyết số 42/2017/QH14 nhằm xử lý nhanh, hiệu quả các khoản nợ xấu; Thực hiện quyết liệt các biện pháp để thu hồi nợ xấu, nợ đã sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro; Tích cực triển khai các giải pháp phòng ngừa, phát hiện và xử lý nghiêm minh các hành vi vi phạm quy định về cấp tín dụng, xử lý nợ xấu, xử lý nợ đã sử dụng dự phòng rủi ro; Thực hiện dự thu lãi, thoái các khoản lãi dự thu theo đúng quy định của pháp luật và các văn bản chỉ đạo của NHNN đảm bảo lợi nhuận phản ánh đúng thực trạng hoạt động kinh doanh của TCTD.

Nghiêm túc thực hiện việc dự thu lãi đối với các khoản nợ được cơ cấu lại thời hạn trả nợ, miễn, giảm lãi và giữ nguyên nhóm nợ theo quy định tại Thông tư số 01/2020/TT-NHNN và các văn bản sửa đổi, bổ sung… Việc siết chặt cho vay tín dụng kinh doanh BĐS nêu trên là cần thiết vì sự an toàn và hiệu quả hoạt động chung của cả hệ thống; song dù muốn hay không, điều này cũng trực tiếp và gián tiếp, trước mắt và trung hạn, đã, đang và sẽ tiếp tục  làm tăng áp lực khó khăn trong tiếp cận và chi phí vốn cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

Thứ hai, vốn do doanh nghiệp huy động trực tiếp trên thị trường vốn thông qua trái phiếu doanh nghiệp sẽ tiếp tục gia tăng. Đây là kết quả kỳ vọng của viecj ban hành Nghị định 81/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2018/NĐ-CP quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Nghị định 68/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 8 Nghị định  20/2017/NĐ-CP quy định về quản lý thuế đối với doanh nghiệp có giao dịch liên kết đã cho phép bù trừ số tiền thuế thu nhập mà các doanh nghiệp đã nộp thừa (tổng giá trị khoảng 4.875 tỷ đồng) vào số thuế thu nhập doanh nghiệp từ năm 2020 đến hết năm 2024...

Thứ ba, dòng vốn tự thân doanh nghiệp cũng được cải thiện. Đây là kết quả tổng hợp từ hỗ trợ nhà nước và sự hồi phục thị trường, cùng với sự nỗ lực chủ quan và năng động của mỗi doanh nghiệp; trong đó, sự hỗ trợ từ chính sách tài chính - thuế của Nhà nước có ý nghĩa quan trọng, nhất là việc kéo dài thời gian nộp thuế và giảm bớt gánh nặng các nghĩa vụ tài chính gắn với dịch Covid-19 đang được thực hiện cho cả năm 2020-2021-2022 giúp ngân hàng và doanh nghiệp có thêm nguồn lực giá rẻ cho hỗ trợ tài chính trong kinh doanh BĐS.

Trong năm 2021, làn sóng thứ tư dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp, bùng phát ở nhiều địa phương, xâm nhập vào các trung tâm kinh tế, đô thị lớn, khu công nghiệp, khu chế xuất… ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống, sản xuất kinh doanh, tăng trưởng, phát triển KTXH, bào mòn sức chống chịu của doanh nghiệp và người dân… Để đối phó với dịch bệnh chưa có tiền lệ này, nhiều biện pháp tài chính-tiền tệ chưa có tiền lệ cũng được gấp rút triển khai.

Đáng chú ý, Quốc hội và Chính phủ đã kịp thời sửa đổi, ban hành nhiều cơ chế, chính sách nhằm bảo đảm an sinh xã hội, hỗ trợ doanh nghiệp, người dân, người lao động. Chính phủ cho phép coi khoản chi ủng hộ, tài trợ của doanh nghiệp, tổ chức cho các hoạt động phòng, chống dịch Covid-19 là chi phí hợp lý, hợp lệ khi xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp. Tiếp tục gia hạn thời hạn nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân và tiền thuê đất trong năm 2021.

Điều chỉnh giảm thu một số khoản phí, lệ phí nhằm hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn cho đối tượng chịu ảnh hưởng bởi dịch bệnh. Dự kiến cả năm 2021, các cấp, các ngành thực hiện miễn, giảm, gia hạn thuế, tiền thuê đất, phí, lệ phí với tổng số tiền khoảng 118 nghìn tỷ đồng, trong đó số thuế, tiền thuê đất được gia hạn khoảng 115 nghìn tỷ đồng, số tiền thuế, phí, lệ phí được miễn, giảm khoảng 3 nghìn tỷ đồng. Trong 9 tháng đầu năm 2021 đã miễn, giảm, giãn gần 93,1 nghìn tỷ đồng tiền thuế, phí, lệ phí và tiền thuê đất, gồm: 78,5 nghìn tỷ đồng gia hạn thời hạn nộp thuế và tiền thuê đất; 14,6 nghìn tỷ đồng miễn, giảm thuế, phí, lệ phí.

Trong tháng 9/2021, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã đồng ý miễn, giảm thuế GTGT, TNDN với quy mô khoảng 21,3 nghìn tỷ đồng. Đồng thời, Chính phủ tiếp tục ban hành, thực hiện các chính sách bảo đảm an sinh xã hội, hỗ trợ người lao động, nhóm yếu thế. Theo tinh thần Nghị quyết số 68/NQ-CP ngày 01/7/2021 của Chính phủ, Quyết định số 23/2021/QĐ-TTg ngày 07/7/2021 của Thủ tướng Chính phủ. Đến ngày 28/9/2021, cả nước đã thực hiện hỗ trợ cho 18,1 triệu đối tượng thụ hưởng với tổng kinh phí trên 14,9 nghìn tỷ đồng; hỗ trợ cho vay 441,4 tỷ đồng để trả lương cho 127 nghìn lượt người lao động. Từ tháng 10/2021, khoảng 38.000 tỷ đồng từ Quỹ bảo hiểm thất nghiệp đã được chi hỗ trợ cho trên 12,8 triệu người lao động và 386 nghìn người sử dụng lao động.

Thứ tư, vốn đầu tư công cũng tạo xung lực tích cực trực tiếp và gián tiếp làm tăng quy mô và định hướng dòng tiền đổ vào thị trường BĐS. Năm 2022, Chính phủ và chính quyền địa phương các cấp sẽ có thêm nhiều áp lực và quyết tâm chính trị trong triển khai các dạng đề án, dự án xây dựng hạ tầng cơ bản và phát triển BĐS đa dạng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội theo định hướng và mục tiêu Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm 2021-2030 và Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2021-2025 mới của quóc gia và mỗi địa hương, lĩnh vực, ngành trên cả nước; Đồng thời, khuyến khích nâng cấp cơ sở hạ tầng các khu công nghiệp thực hiện thí điểm một số cụm liên kết ngành nhằm hình thành mạng lưới sản xuất, chuỗi cung ứng và tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu tại một số địa phương.

Thứ năm, dòng vốn FDI chảy vào thị trường BĐS vẫn tiếp tục đứng thứ hai về quy mô trong tổng vốn thu hút được cả năm như thông lệ mọi năm. Thậm chí, có thể năm 2022 sẽ có sự gia tăng đột biến dòng FDI đổ vào thị trường này, gắn với sự phục hồi của du lịch, gia tăng xu hướng tái cơ cấu các chuỗi cung ứng công nhiêp trong khu vực; với kế hoạch triển khai các dự án xây dựng các thành phố thông minh và các dự án lớn khác trên phạm vi cả nước.

Định hướng dòng tiền trong năm 2022

Vấn đề định hướng dòng tiền, trong năm 2022 sẽ vẫn hiện hữu thực tế thiếu hụt nguồn vốn đầu tư vào phân khúc nhà ở xã hội, kéo theo sự mất cân đối kéo dài về cung - cầu BĐS nhà ở cho người có thu nhập thấp. Tuy vậy, nếu triển khai tốt, vốn cho nhà ở xã hội sẽ tăng từ chủ trương của Chính phủ cân đối thêm 1.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội theo Nghị quyết số 71/2018/QH14 và bổ sung 2.000 tỷ đồng để cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chỉ định để thực hiện hỗ trợ cho vay nhà ở xã hội.

Các chuyên gia BĐS nhận định, dòng tiền đầu tư trên thị trường BĐS chắc chắn sẽ hội tụ và gia tăng cho phân khúc BĐS công nghiệp; đặc biệt, đầu tư BĐS phục vụ hoạt động logicstics (hậu cần và kho bãi) sẽ ngày càng trở thành động lực lớn cho thị trường. Vốn FDI vào lĩnh vực BĐS được dự báo sẽ tăng mạnh trong thời gian tới bởi lượng vốn lớn từ các quỹ đầu tư BĐS mới lập đã sẵn sàng đổ bộ vào Việt Nam.

Đáng chú ý, vốn trong và ngoài nước sẽ đổ vào những khu công nghiệp đã được quy hoạch sẽ có cải thiện nhiều, nhờ chủ trương “xây tổ đón đại bàng” của Chính phủ, cũng như các địa phương có tiềm năng thu hút FDI… Đơn cử, TP.HCM đã thu hút nguồn vốn FDI vào lĩnh vực kinh doanh BĐS đạt 1.15 tỷ USD, tăng 35.3% so với cùng kỳ năm ngoái (0.85 tỷ USD) và chiếm tới 80% tổng 1.43 tỷ USD vốn FDI đăng ký mới của Thành phố trong nửa đầu năm 2021.

Đồng thời theo như dự báo cho thấy, dòng tiền sẽ tiếp tục tăng hạn chế vào phân khúc BĐS bán lẻ mặt phố, khách sạn, văn phòng, đất nền, chung cư…; đặc biệt, dòng tiền sẽ tập trung vào các sản phẩm nhà ở xã hội, chung cư bảo đảm chất lượng và tiện ích, đất thổ cư và nhà riêng có giấy tờ hợp pháp và địa điểm đắc địa và vừa túi tiền, đáp ứng được nhu cầu thực của người dân trung lưu; Các dự án căn hộ chung cư có không gian làm việc đủ sáng và thoáng khí, thiết kế bền vững nhằm tiết kiệm năng lượng sẽ là xu hướng mới thu hút vốn đầu tư mạnh, khi mô hình làm việc tại nhà đang kéo dài hơn.

Thời điểm này, thị trường đang và sẽ tiếp tục chứng kiến sự quy tụ các dòng tiền để phát triển sản phẩm nghỉ dưỡng, đô thị ven đô và ven biển quy mô lớn, nhiều tiện ích, đa công năng và phong phú chủng loại sản phẩm; cũng như vào các dự án phát triển các sản phẩm BĐS nhà ở đáp ứng nhu cầu “đô thị trong đô thị” hay “bất động sản tích hợp” môi trường sống xanh, lành mạnh và những khu dân cư được quy hoạch tốt với nhiều tiện ích, nằm gần các dự án hạ tầng trọng điểm, nhằm đáp ứng nhu cầu chất lượng sống ngày càng cao hơn của người dân, cũng như từ yêu cầu nghiêm ngặt hơn trong quản lý nhà nước.

Tiền đầu tư vào BĐS du lịch sẽ không chỉ hướng tới biển, mà sẽ lan tỏa tới những vùng có lợi thế rừng núi có khả năng khai thác kinh doanh tốt, nhất là vào những dự án phát triển hạ tầng du lịch có quy mô lớn, đồng bộ, hiện đại về hạ tầng, đa dạng về chức năng cung ứng dịch vụ, có cơ hội khai thác kinh doanh tốt và bền vững…

Cùng với đó, các phân khúc thị trường nhà chung cư và nghỉ dưỡng sẽ được khích lệ nhiều hơn cùng với xu hướng gia tăng các chính sách khuyến mãi, kích cầu người mua ngày càng đa dang và hấp dẫn, không chỉ thay đổi mức đóng, gia hạn thời gian thanh toán, tặng voucher, mà còn là giảm tỉ lệ thanh toán, tăng tỉ lệ chiết khấu, cam kết mua lại…

Như vậy, cơ hội thu hút vốn sẽ mở ra đối với hoạt động đầu tư chuyển đổi mô hình nhà nghỉ dưỡng theo xu hướng tập trung thành “các khu, đặc khu kinh tế nghỉ dưỡng xanh”, thay vì các nhà nghỉ dưỡng đơn lẻ, tự phát như vừa qua… Các đặc khu kinh tế - y tế nghỉ dưỡng này có thểm tham khảo mô hình nước ngoài, như của Indonesia trung tâm du lịch y tế với nhiều tiện ích, bao gồm bệnh viện quốc tế, công viên sinh thái, khu thương mại, chợ nghệ thuật, khách sạn, nhằm thu hút khách du lịch, đặc biệt là người cao tuổi, giúp giảm số người xuất cảnh với mục đích khám chữa bệnh…

Dòng tiền đầu tư vào ngành BĐS y tế và chăm sóc sức khỏe sẽ gia tăng; trong đó, vốn sẽ tập trung nhiều hơn cho phát triển các dạng kho lạnh phục vụ nhu cầu ngày càng tăng cho các loại sản phẩm nhạy cảm với nhiệt độ như vaccine, mỹ phẩm, thực phẩm, dược phẩm...

Theo Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam: "Sự kỳ vọng của thị trường BĐS vào gói hỗ trợ tài chính - tiền tệ gần 350.000 tỷ đồng, thể hiện cả ở tác động trực tiếp và gián tiếp, trước mắt và lâu dài. Vì gói hỗ trợ này sẽ đem đến nhiều lợi ích thiết thực, có thể hỗ trợ thị trường BĐS thông qua các dự án hạ tầng đầu tư công.

Đồng thời, gói kích thích kinh tế góp phần tăng tiêu dùng, cải thiện sức mua, thúc đẩy nhu cầu sở hữu nhà đất để ở lẫn đầu tư".

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu: "Nhờ vào những nỗ lực kịp thời của Nhà nước trong quản lý, kiểm soát dịch bệnh, đột phá hạ tầng… dự báo thị trường thời gian tới tương đối tươi sáng. Song, thị trường vẫn phải đối mặt với những đợt thanh lọc như siết tín dụng BĐS; thanh kiểm tra, hoạt động phát hành trái phiếu; rà soát, hồi tố thuế thu nhập cá nhân từ giao dịch nhà đất... Do đó, ở thời điểm này vẫn còn quá sớm để nhận diện tổng thể thị trường năm 2022 chuyển hồng hay sắc xám. Để an toàn, nhà đầu tư nên đặt lên bàn cân cơ hội, thách thức để đo lường trước khi quyết định đầu tư".

Năm 2022, các phân khúc như BĐS công nghiệp, BĐS du lịch nghỉ dưỡng là phân khúc đang hút hoạt động đầu tư sẽ tiếp tục có tăng trưởng tốt và dự báo phát triển tích cực hơn”, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhận định.

Mặc dù thị trường có nhiều lực hút mới nhưng vẫn tồn tại nhiều vấn đề nổi cộm, kéo dài từ những năm trước như sai phạm trong quản lý đất đai, đầu cơ, đẩy giá... Cùng với đó là những sai phạm phát sinh mới như gian lận trong hoạt động chứng khoán, trái phiếu DN, lũng đoạn thị trường thông qua hình thức đấu giá đất, cùng với đó là lạm phát tăng cao làm giá BĐS leo thang... Vì vậy, các chuyên gia khuyến cao người dân cần phải cẩn trọng khi đầu tư.