Bài 1: Nhà ở vừa túi tiền chiếm 0%: Tín dụng bất động sản đi đâu?

Do nhà ở xã hội hiện chỉ chiếm tỷ lệ rất nhỏ trong tổng nguồn cung nên việc chỉ mở van tín dụng với phân khúc này thực chất là đang khóa van tín dụng với gần như cả thị trường. Như tại TP. Hồ Chí Minh, năm 2020, nhà ở có giá vừa túi tiền chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở, đến năm 2021 giảm còn 0%. Vậy các ngân hàng đang cho ai vay?

Mục tiêu đúng nhưng giải pháp gây hiệu ứng không theo ý muốn

Trước hiện tượng giá đất nền ở một số nơi tăng nóng cùng sự kiểm soát chặt chẽ của cơ quan quản lý để ổn định vĩ mô, ngành ngân hàng đã có dấu hiệu siết chặt tín dụng vào bất động sản.

Các chuyên gia nhiều năm tư vấn và quan sát thị trường bất động sản nhận định, các ngân hàng siết tín dụng sẽ tác động ngăn chặn hành vi vay vốn mua đất để đầu cơ, để phân lô bán nền, gom đất nông nghiệp mua bán sang tay ngắn và trung hạn. Nhờ đó, thị trường đầu tư đất nền sẽ lành mạnh và ổn định hơn. Lượng cung tiền được kiểm soát thận trọng hơn cũng góp phần hạ nhiệt giá nhà đất.

Tuy vậy, các chuyên gia cho rằng, mục tiêu lành mạnh hóa thị trường bất động sản là đúng đắn nhưng giải pháp của Ngân hàng Nhà nước dường như đang gây hiệu ứng không theo ý muốn.

Do nhà ở xã hội hiện chỉ chiếm tỷ lệ rất nhỏ trong tổng nguồn cung nên việc chỉ mở van tín dụng với phân khúc này thực chất là đang khóa van tín dụng với gần như cả thị trường. Như tại TP. Hồ Chí Minh, theo số liệu của Hiệp hội Bất động sản thành phố, nhà ở có giá vừa túi tiền năm 2020 chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở và năm 2021 thì không còn loại nhà ở có giá vừa túi tiền (0%). Vậy thì các ngân hàng đang cho ai vay?

Ở góc độ doanh nghiệp, lo lắng lớn nhất là chủ trương thắt chặt tín dụng một cách đồng loạt, không xem xét đến hiệu quả của dự án khiến doanh nghiệp và người thực sự có nhu cầu mua nhà ở không tiếp cận được nguồn vốn.

“Nếu tín dụng bị khóa đột ngột, nhiều dự án dở dang sẽ gặp khó khăn. Khan hiếm nguồn cung có thể đẩy giá nhà đất leo thang và cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân sẽ giảm. Thanh khoản sụt giảm sẽ khiến doanh nghiệp không trả được nợ vay, ngân hàng lại đối diện với nguy cơ nợ xấu”, Chủ tịch HĐQT, Tổng giám đốc Tập đoàn Đất Việt nói về những hệ lụy.

Nỗi lo lắng của doanh nghiệp đã hiện hữu!

Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy trong quý I.2022, cả nước có 56 dự án bất động sản đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, với khoảng 10.357 căn nhà, chỉ bằng khoảng 33,4% so với quý cuối cùng của năm ngoái. Lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thành công là 20.325, chỉ bằng 45,5% so với quý IV.2021 và bằng 80% so với cùng kỳ năm ngoái. “Thị trường bất động sản đang thiếu nguồn cung ở các phân khúc. Số lượng dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội được cấp phép xây dựng, hoàn thành đưa vào sử dụng đều hạn chế, có xu hướng giảm. Giá nhà ở, đất ở đang tăng cao so với thu nhập của người dân”, Bộ Xây dựng nhận định.

Báo cáo quý I.2022 của Công ty DKRA cho biết, tính cả địa bàn TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh giáp ranh có chưa đầy 2.600 căn hộ được tiêu thụ, chỉ bằng 45% quý trước và bằng 59% cùng kỳ năm 2021.

Kiểm soát tín dụng bất động sản phải tránh làm ngưng trệ các dự án nhà ở xã hội

Thị trường bất động sản - một trụ cột của tăng trưởng kinh tế

Theo TS. Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế, nhà ở là nhu cầu thiết yếu của người dân. Thắt chặt tín dụng bất động sản kiểu đồng loạt, cào bằng có thể khiến nguồn cung nhà ở khan hiếm, giá tăng, trong khi người dân có nhu cầu mua nhà ở thực sự không tiếp cận được vốn ngân hàng để hiện thực hóa giấc mơ “an cư lạc nghiệp”.

Hơn nữa, vị chuyên gia này nhấn mạnh, bất động sản ngày càng giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế. Kênh này đóng góp tới 14% GDP giai đoạn 2019 - 2021. Năm 2020, tỷ trọng tài sản bất động sản so với tổng tài sản của nền kinh tế chiếm 20,8%, tương đương 205,26 tỷ USD/986,82 tỷ USD. Mỗi giao dịch bất động sản đều phải đóng thuế và nguồn này đóng góp rất lớn cho ngân sách. Đây cũng là kênh hấp thụ vốn mạnh nhất và luôn có nhu cầu tìm kiếm, huy động nguồn vốn ngày càng nhiều hơn. Vì vậy việc khai thông và duy trì hiệu quả dòng vốn cho lĩnh vực này luôn là mục tiêu cần thiết.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, đưa ra những “thông số” khác cho thấy vai trò của bất động sản. Cụ thể, ngành này liên quan ít nhất đến 4 lĩnh vực có đóng góp lớn cho GDP là xây dựng, du lịch, lưu trú ăn uống và tài chính ngân hàng. Nếu bất động sản bị ảnh hưởng thì hệ lụy kéo theo hàng loạt, TS. Cấn Văn Lực khuyến cáo. Cũng theo vị chuyên gia này, nền kinh tế của chúng ta đang phục hồi rất tốt sau đại dịch, để các yếu tố liên quan dòng vốn ảnh hưởng đến bất động sản, chứng khoán là việc “không đáng”.

Với động thái siết tín dụng bất động sản đang được đẩy mạnh và bối cảnh mặt bằng giá nhà tăng cao như hiện nay, DKRA dự báo thanh khoản thị trường trong quý II.2022 sẽ tiếp tục chịu ảnh hưởng tiêu cực. Khi cung cầu không gặp nhau, lĩnh vực bất động sản có thể sẽ trải qua những trường hợp như thị trường đóng băng hoặc nợ xấu ngân hàng", bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn tài chính Savills Hà Nội cảnh báo.

“Nếu làm nghẽn dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực này, thị trường đóng băng sẽ xảy ra hậu quả “domino”, nhiều ngành, nghề bị ảnh hưởng, doanh nghiệp phá sản, lao động mất việc làm, nguồn cung nhà ở không có... Hệ lụy to lớn mà nền kinh tế phải gánh chịu, trách nhiệm thuộc về ai?”, một chuyên gia đặt vấn đề.