Kinh doanh 'kém sáng', Kita Group vẫn thâu tóm dự án 'khủng' ở Ciputra

Ông Nguyễn Duy Kiên - Chủ tịch HĐQT Kita Group.

Dự án Công trình trung tâm thương mại trên lô đất TM01 thuộc dự án Khu đô thị Nam Thăng Long (tên gọi khác là The Lotus Center) có vị trí đắc địa ngay mặt đường Võ Chí Công (quận Tây Hồ, Hà Nội). Đặc biệt, phần dự án căn hộ officetel của The Lotus Center được xây dựng trên lô đất TM01 thuộc quy hoạch Khu đô thị Ciputra giai đoạn 3 (địa bàn phường Phú Thượng, quận Tây Hồ).

Tháng 3/2019, Vimedimex nhận chuyển nhượng lại lô đất TM01 từ Công ty Nam Thăng Long. Ít ngày sau khi thương vụ được hoàn thành, Vimedimex tiếp nối “chủ trương” thực hiện “hiệu quả dự án” của Công ty Nam Thăng Long, đề xuất điều chỉnh quy hoạch lô đất TM01 theo hướng tăng mật độ lên 40%, tầng cao tối đa lên 40, với 3.395 căn. Lý do được các đơn vị đưa ra cho quy hoạch kiểu “nhồi nhét” này là để… tạo điểm nhấn. Dự án The Lotus Center cũng được phát triển bởi Vimefulland – thương hiệu bất động sản của Vimedimex Group.

Đây là dự án được Vimedimex giới thiệu là khu căn hộ officetel nằm trong tổ hợp dự án The Lotus Center ra mắt thị trường năm 2019. Các khu đất của The Lotus Center được Vimedimex và các công ty liên quan mua lại từ chủ đầu tư Khu đô thị Nam Thăng Long và Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Hạ tầng Đô thị UDIC từ năm 2018 và 2019. Ngoài tòa officetel, tổ hợp dự án còn các khu căn hộ thấp tầng đã hoàn thiện cơ bản mặt ngoài mang tên Green Center Villas và khu căn hộ Golden Center Lake đang được triển khai xây dựng.

Mới đây, thông tin đăng ký giao dịch bảo đảm cho thấy, vào ngày 28/12/2021, Công ty Đầu tư Thương mại Bình Tân đã ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng dự án Công trình trung tâm thương mại trên lô đất TM01 thuộc Dự án Khu đô thị Nam Thăng Long (Hà Nội). Trước khi ký hợp đồng này, Công ty Bình Tân đã hoàn thành việc phát hành 1.300 tỷ đồng trái phiếu kỳ có kỳ hạn 60 tháng. Toàn bộ quyền và lợi ích từ dự án sau đó cũng được Công ty Bình Tân thế chấp để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank).

Việc chuyển nhượng dự án “khủng” này của Vimedimex diễn ra chỉ ít ngày sau khi Chủ tịch Vimedimex Group Nguyễn Thị Loan bị cơ quan chức năng khởi tố, bắt tạm giam để điều tra về hành vi “Vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản”, liên quan đến dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đất đấu giá phía Đông Nam thôn Cổ Dương (xã Tiên Dương, huyện Đông Anh, Hà Nội).

Phối cảnh dự án The Lotus Center.

Quá trình tìm hiểu cho thấy, Công ty Đầu tư Thương mại Bình Tân được thành lập từ năm 2019 tại TP.HCM; có vốn điều lệ 300 tỷ đồng, gồm các cổ đông: ông Đàm Thận Mạnh (sở hữu 40% vốn điều lệ); ông Đặng Kim Long (30%); và ông Lê Văn Lợi (30%). Đáng chú ý, ông Lê Văn Lợi hiện đang là Tổng giám đốc của Công ty TNHH Kita Land (Kita Land) – một doanh nghiệp được thành lập vào tháng 12/2018; thuộc hệ sinh thái của Công ty CP Tập đoàn Kita (Kita Group).

Kita Group là doanh nghiệp khởi điểm từ lĩnh vực buôn bán đồ uống. Hai cổ đông sáng lập Kita Group là vợ chồng ông Nguyễn Duy Kiên (SN 1969, nắm 55% vốn điều lệ) và bà Đặng Thị Thùy Trang (SN 1979, nắm 22,5% vốn điều lệ). Dù doanh thu quanh năm chỉ mang tính tượng trưng, nhưng từ tháng 9/2018, Kita Group bắt đầu lấn sân sang lĩnh vực đầu tư bất động sản. Cũng từ đây, quy mô tài sản, vốn chủ sở hữu của Kita Group được điều chỉnh tăng chóng mặt; cùng với đó là quá trình mở rộng hệ sinh thái các công ty con.

Cuối năm 2019, tổng tài sản của Kita Group đã đạt hơn 2.700 tỷ đồng - gấp 4,5 lần so với thời điểm đầu năm. Vốn chủ sở hữu tăng mạnh từ 295,8 tỷ đồng lên 691,6 tỷ đồng. Năm 2020, không hiểu vì lý do gì mà quy mô của Kita Group lại bất ngờ “teo tóp” đáng kể; tổng tài sản “bốc hơi” 2.190 tỷ đồng (tương đương gần 80%) – từ hơn 2.700 tỷ đồng xuống còn 557 tỷ đồng. Doanh nghiệp cũng thực hiện giảm vốn điều lệ khiến vốn chủ sở hữu giảm 62% xuống mức 261 tỷ đồng.

Trong khi quy mô tài sản có thời điểm lên đến hàng nghìn tỷ đồng như vậy, thế nhưng kết quả kinh doanh của Kita Group lại khá “bết bát”, không hề tương xứng với quy mô tài sản. Trong giai đoạn 2016 – 2018, Kita Group có doanh thu gần như bằng 0, trước khi phát sinh đột biến bất ngờ 23 tỷ đồng vào năm 2019, nhưng vẫn lỗ hơn 100 triệu đồng.

Năm 2020, Kita Group không phát sinh doanh thu và có khoản lỗ lên đến 32,5 tỷ đồng. Việc thua lỗ triền miên cũng là một phần nguyên nhân khiến vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp bị bào mòn đến mức trầm trọng, thậm chí khiến giới đầu tư cho rằng Kita Group đang đối diện nguy cơ khánh kiệt tài sản.

Hệ sinh thái của Kita Group trong những năm gần đây liên tục được mở rộng, với nhiều công ty thành viên; đáng chú ý nhất trong số này phải kể đến Kita Land. Giống như Kita Group, hạt nhân Kita Land liên tục thực hiện việc tăng vốn điều lệ. Tính đến ngày 18/4/2019, quy mô vốn điều lệ của Kita Land đã tăng gấp 6 lần so với ban đầu, ở mức 1.200 tỷ đồng. Tuy nhiên, doanh nghiệp này sau đó dường như đã có động thái thực hiện giảm vốn điều lệ. Cụ thể, vốn chủ sở hữu vào cuối năm 2019 của Kita Land ở mức rất “khiêm tốn” – chỉ khoảng gần 700 tỷ đồng.

Tại thời điểm ngày 31/12/2019, tổng tài sản của Kita Land lên đến gần 3.400 tỷ đồng, gấp hơn 11 lần so với thời điểm đầu năm 2019; nhưng chỉ một năm sau đó đã bị “xẹp” còn 2.742 tỷ đồng. Và dù đã phát sinh doanh thu từ năm 2020 với 24,4 tỷ đồng, nhưng khoản lỗ của Kita Land vẫn tiếp tục bị đào sâu xuống gần 5 tỷ đồng.

Điểm sáng duy nhất khiến Kita Land được chú ý, đó là đầu năm 2019, Kita Land và Công ty TNHH Thịnh Phát Hà Nội đã ký kết hợp đồng về việc chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ hợp tác phát triển dự án Golden Hills City và dự án Vệt 50m tại TP. Đà Nẵng.

Tuy nhiên, quá trình triển khai kinh doanh tại dự án này, Kita Land còn vướng phải hàng loạt “lùm xùm” vì bị nhiều khách hàng bức xúc “tố” vi phạm hợp đồng, lừa dối khách hàng khi thu nhiều tỷ đồng tiền bán đất từ khách hàng nhưng lại luôn “chây ỳ” không bàn giao đất, có dấu hiệu đùn đẩy trách nhiệm.