BĐS Nhật Nam: Nhiều bất hợp lý và bất lợi nghiêng về phía khách hàng?

Dù mới chỉ trải qua 3 năm thành lập và phát triển, Công ty Cổ phần Đầu tư thương mại Bất động sản Nhật Nam đã liên tục khai trương các chi nhánh mới, gần đây nhất, doanh nghiệp này đã tổ chức sự kiện Lễ khai trương trụ sở mới tại Hà Nội, nâng tổng số văn phòng, chi nhánh lên 10. Theo đó, Nhật Nam “đã thành công xây dựng nên cộng đồng với số lượng hơn 10.000 thành viên, sở hữu tiêu chí kết nối chia sẻ cùng 04 triệu Việt Kiều trên toàn thế giới”.

Có thể nói, sự phát triển của doanh nghiệp này phần nào là sự đảm bảo cho các khoản đầu tư của khách hàng. Với lý do thường thấy, là nếu doanh nghiệp không vững mạnh thì làm sao có thể phát triển, mở thêm các chi nhánh, thực hiện nhiều hoạt động… từ đó rút ra được kết luận là đầu tư vào Nhật Nam thì sẽ an toàn. Sự an toàn này dễ dàng ru ngủ các khách hàng đã, đang và sẽ tiếp tục tham gia vào các gói hợp tác đầu tư của doanh nghiệp này.

Khai trương nhiều chi nhánh mới, Nhật Nam tạo ấn tượng là một doanh nghiệp lớn mạnh

Thế nhưng, theo một chuyên gia trong lĩnh vực kinh tế, thì phương thức huy động vốn của Nhật Nam có nhiều vấn đề cần làm sáng tỏ, bởi lẽ doanh nghiệp này cam kết chi trả lợi nhuận 68%/2 năm, tương đương 34%/năm, bản chất là trả lãi cho nhà đầu tư cao hơn rất nhiều lần lãi suất huy động vốn hiện tại của các ngân hàng thương mại.

Điều này dẫn đến những điểm bất hợp lý trong việc huy động vốn. Vì trong nhiều phương thức để huy động vốn tốt hơn, tại sao Nhật Nam lại chọn cách hợp tác đầu tư với các tổ chức, cá nhân khác? Đặc biệt là trong số các khách hàng, chắc chắn tồn tại những cá nhân có thể không hiểu biết, nắm rõ về thị trường bất động sản cũng như tình hình sản xuất, kinh doanh, hoạt động của doanh nghiệp.

Theo đó, hai trong số các hình thức huy động vốn thường được các doanh nghiệp sử dụng nhiều nhất là vay vốn ngân hàng và phát hành trái phiếu.

Cụ thể thì hiện nay, mặt bằng lãi suất cho vay vốn kinh doanh đối với nhóm khách hàng là doanh nghiệp, công ty phổ biến tại các ngân hàng ở mức 6,8 - 9%/năm đối với khoản vay ngắn hạn và 9,3 - 11%/năm đối với trung và dài hạn.

Đối với nhóm khách hàng tốt là những doanh nghiệp có tình hình tài chính minh bạch, vay tiền đầu tư kinh doanh thì lãi suất thấp hơn ở mức 4 - 5%/năm cho vay ngắn hạn và 7 - 9% cho vay trung và dài hạn.

Rõ ràng, nếu chuỗi nhà hàng, khách sạn và hàng loạt bất động sản đúng giá trị như lời quảng cáo, Nhật Nam hoàn toàn có thể thế chấp để vay vốn từ các ngân hàng. Bởi, lãi suất vay ngân hàng bình quân chỉ từ 9-11%/năm, nguồn vốn lại ổn định, không bị hao hụt liên tục theo ngày, tuần, tháng do phải trả cho người đầu tư như phương án trên. Việc Nhật Nam không thực hiện vay vốn ngân hàng phải chăng là do doanh nghiệp này không có tài sản thế chấp, hoặc không chứng minh được việc sử dụng vốn hiệu quả nên không được phía ngân hàng “giải ngân”?

Với vị thế của mình, Nhật Nam có thể lựa chọn vay vốn đầu tư từ ngân hàng với lãi suất phải trả mỗi năm rất thấp

Một phương thức khác, đó là Nhật Nam cũng có thể phát hành trái phiếu nhằm thu hút đầu tư. Theo đó, trái phiếu doanh nghiệp là loại chứng khoán có kỳ hạn từ 01 năm trở lên do doanh nghiệp phát hành, xác nhận nghĩa vụ trả nợ gốc, lãi, và các nghĩa vụ khác (nếu có) của doanh nghiệp đối với nhà đầu tư sở hữu trái phiếu.

Hiểu cách khác thì trái phiếu là một loại chứng khoán xác nhận người sở hữu trái phiếu đang cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu vay. Nếu khách hàng mua trái phiếu do Nhật Nam phát hành, lúc này khách hàng là chủ nợ của Nhật Nam. Khi sở hữu trái phiếu doanh nghiệp, khách hàng còn được pháp luật bảo vệ, bởi nếu Nhật Nam huy động trái phiếu của khách hàng rồi không thực hiện đúng theo cam kết, hợp đồng thì sẽ bị xử phạt hành chính hoặc chịu trách nhiệm hình sự.

Phương thức hiện nay Nhật Nam đang áp dụng là “hợp tác đầu tư”, thế nhưng theo các quy định trong hợp đồng thì khách hàng sẽ không can thiệp và/hoặc tham gia vào bất kỳ hoạt động quản lý, điều hành, giám sát công việc kinh doanh của Nhật Nam. Về bản chất, hợp đồng này vốn đã không mang ý nghĩa của sự hợp tác, bởi chỉ có 1 bên là Nhật Nam thực sự nắm được tình hình hoạt động kinh doanh thực sự của doanh nghiệp.

Tham gia đầu tư vào Nhật Nam có thực sự "không rủi ro"?

Hợp đồng hợp tác đầu tư của Nhật Nam (được đăng tải công khai), tồn tại nhiều điều khoản hoàn toàn bất lợi cho khách hàng. Có thể lấy ví dụ như tại Điều 10, hợp đồng sẽ chấm dứt nếu “bên A giải thể hoặc tuyên bố phá sản”. Như vậy, trong trường hợp Nhật Nam giải thể hoặc phá sản, khách hàng có nguy cơ không thu hồi được vốn, thậm chí có thể mất trắng. Bởi lẽ theo quy định hiện hành, thì khách hàng sẽ chỉ xếp hàng thứ 3 trong thứ tự ưu tiên nhận lại tiền đầu tư, thứ có thể sẽ chẳng còn chút nào khi đã dùng để chi trả cho các hàng ưu tiên cao hơn.

Điều 5 của hợp đồng quy định: Tùy vào tình hình hoạt động kinh doanh và nhu cầu vốn, nhà đầu tư đồng ý cho Công ty Nhật Nam cứ 6 tháng 1 lần điều chỉnh hình thức thanh toán lợi nhuận phát sinh từ vốn đầu tư cùng với phương thức, hình thức hoàn trả khoản còn lại của vốn đầu tư cho bên B bằng tài sản/quyền tài sản hình thành trong tương lai của bên A... điều này có thể hiểu rằng Nhật Nam có thể quyết định trả lợi nhuận cho khách hàng bằng tài sản hình thành trong tương lai. Nhưng nếu vì lý do nào đó mà tài sản này không còn được hình thành nữa, thì ai là người chịu thiệt?

Bên cạnh đó, mặc dù Nhật Nam tuyên bố khách hàng có thể tùy ý rút vốn nếu không muốn tiếp tục tham gia. Tuy nhiên, Điều 7 của hợp đồng lại ràng buộc, nếu rút vốn trước thời hạn (trước 24 tháng), khách hàng sẽ bị phạt 30% giá trị vốn đầu tư và hoàn trả lại toàn bộ các giá trị ưu đãi đã được hưởng, đồng thời bồi thường thiệt hại (nếu có) cho công ty. Còn nếu muốn chuyển nhượng hợp đồng cho người khác thì khách hàng phải thanh toán cho công ty một khoản tiền tương đương với 10% giá trị vốn đầu tư…

Có thể thấy, có nhiều điểm bất hợp lý và bất lợi nghiêng về phía khách hàng khi tham gia hợp tác đầu tư với Nhật Nam. Khách hàng cần tỉnh táo, cẩn trọng trước khi tham gia các hình thức đầu tư lợi nhuận cao, đừng chỉ nhìn vào lợi ích trước mắt mà bỏ qua những dấu hiệu cho thấy giao dịch tiềm ẩn nguy cơ mất mát tài sản, mất đi tiền mồ hôi công sức của quá trình lao động vất vả.