Thấy gì từ chuyện làm ăn đầy lùm xùm và rủi ro của bất động sản Phát Đạt?

Mới đây, trên website của mình, CTCP Phát triển bất động sản Phát Đạt (PDR) dẫn thông tin cho biết, phía công ty tái cơ cấu đầu tư để sớm hoàn thành mục tiêu lợi nhuận. Trong đó có đề cập đến việc chuyển nhượng dự án Astral City (là dự án phức hợp thương mại và căn hộ nằm ngay mặt tiền Quốc lộ 13 ở tỉnh Bình Dương) dự kiến đem về 3.340 tỷ đồng tiền mặt, đảm bảo kết quả lợi nhuận và kiểm soát dư nợ. 

Dự án này có quy mô 3,73 ha với tổng mức đầu tư lên tới gần 8.282 tỷ đồng gồm 8 block chung cư với quy mô 4.982 căn hộ ở.

Lùm xùm pháp lý ở các dự án

Trong một động thái khác, hồi thượng tuần tháng 6/2022 Phát Đạt đã khởi công dự án Tổ hợp thương mại dịch vụ khách sạn và căn hộ du lịch biển Ngô Mây (Quy Nhơn, Bình Định) có quy mô lên đến hơn 5.000 m2 với gần 900 căn hộ dịch vụ, 362 phòng khách sạn và tổng doanh thu dự kiến trong năm 2022 - 2023 gần 2.000 tỷ đồng.

 CTCP Phát triển bất động sản Phát Đạt đang tính đến việc chuyển nhượng dự án Astral City ở Bình Dương vốn từng vướng vào hàng loạt lùm xùm pháp lý.

Còn trong giải trình báo cáo tài chính Quý I/2022 được công bố gần đây, phía PDR cho biết lợi nhuận ghi nhận chủ yếu từ việc chuyển nhượng một phần khu chung cư cao tầng thuộc dự án Phân khu số 4 thuộc Khu đô thị Du lịch sinh thái Nhơn Hội, tỉnh Bình Định.

Tuy vậy, theo giới phân tích, mặc dù năm 2022 này Phát Đạt đặt kế hoạch kinh doanh đầy tham vọng với mục tiêu doanh thu 10.700 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế 3.635 tỷ đồng, tăng 55% so với thực hiện năm 2021. Thế nhưng kết thúc quý I/2022, mới hoàn thành được 5,8% mục tiêu về doanh thu và 9,6% mục tiêu về lợi nhuận.

Trong khi đó, giới truyền thông vào tháng 6/2022 đã nêu ra nhiều góc khuất trong chuyện làm ăn của Phát Đạt. Cụ thể là việc chuyển nhượng dự án Astral City như đã nêu ở trên, đây là dự án từng gây nhiều tranh cãi khi Phát Đạt thông qua công ty con là Công ty SG - KL triển khai đầu tư, thi công trong khi chưa được cấp giấy phép xây dựng.

Gần đây Phát Đạt đã thông qua nghị quyết chuyển nhượng toàn bộ số cổ phần đang nắm giữ tại công ty con là Công ty SG – KL, với số lượng là 192,332 triệu cổ phần phổ thông, tương đương 99,86% vốn điều lệ của doanh nghiệp này.

Astral City từng vướng vào hàng loạt lùm xùm pháp lý khi trong quá trình triển khai, dự án này đã bị Thanh tra Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương xử phạt vi phạm hành chính vì xây dựng không đúng quy định. Sau hơn một năm chào bán và ra mắt thị trường, dự án khu tổ hợp căn hộ dịch vụ Astral City mới được Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cấp giấy phép xây dựng.

Ngoài vấn đề chuyển nhượng Astral City, những khuất tất trong chuyện làm ăn của Phát Đạt còn có thể kể đến các dự án ở Tp.HCM như The EverRich 2, The EverRich Infinity,…

Đặc biệt, nhiều sai phạm tại dự án The EverRich Infinity ở quận 5, Tp.HCM. Cách đây 4 năm, Thanh tra Bộ Xây dựng đã công bố kết luận thanh tra về hàng loạt vi phạm tại dự án này như khởi công xây dựng dự án trước khi gửi thông báo khởi công cho chính quyền địa phương, tổ chức nghiệm thu hoàn thành công trình đưa vào sử dụng khi chưa có văn bản nghiệm thu phòng cháy chữa cháy và kết quả kiểm tra công tác nghiệm thu đưa vào sử dụng của cơ quan có thẩm quyền; sử dụng tên thương mại của dự án trong hợp đồng mua bán nhà ở không đúng với tên được UBND Tp.HCM chấp thuận…

Không những vậy, Phát Đạt còn có những vi phạm khác như đã ký hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán nhà ở khi chưa làm chủ đầu tư dự án; ký hợp đồng mua bán với khách hàng khi chưa thực hiện đủ thủ tục giải chấp theo quy định.

"Hiểm hoạ" hiện hữu?

Hoặc như dự án The EverRich 2 nằm trong tổng thể khu quy hoạch của phường Phú Thuận, quận 7 (Tp.HCM) có tổng diện tích 11,2 ha. Tại dự án này, Thanh tra Bộ Xây dựng cũng vạch ra hàng loạt vi phạm trong quản lý chất lượng công trình như: Thiếu nhật ký khảo sát xây dựng, phương án kỹ thuật khảo sát xây dựng chưa được chủ đầu tư phê duyệt; Thiếu hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công phần cọc nhà B&C theo quy định; Dự án chưa thoả thuận đấu nối giao thông.

Bên cạnh đó, Phát Đạt được cho là còn ký hợp đồng mua bán nhà ở khi bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định. Huy động vốn trước khi bàn giao nhà vượt 70% giá trị hợp đồng mua bán là vượt mức quy định. Không thực hiện đủ về thông tin, báo cáo định kỳ tình hình giao dịch bất động sản, triển khai dự án cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Hoặc như dự án Khu dân cư Bàu Cả ở tỉnh Quảng Ngãi. Thông tin hồi tháng 11/2021 cho thấy lãnh đạo thành phố Quảng Ngãi đã lưu ý nhà đầu tư là Phát Đạt nếu chậm trễ, không phối hợp với các đơn vị lập phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án, dẫn đến chậm tiến độ, không hoàn thành theo chỉ đạo của UBND tỉnh thì nhà đầu tư phải chịu hoàn toàn trách nhiệm.

Ngoài những lùm xùm như trên, có thể kể đến tình hình “bom nợ” trái phiếu của Phát Đạt. Theo thông tin hồi tháng 4/2022, DN này công bố thông tin về việc phát hành thành công 3.000 trái phiếu (tổng giá trị 300 tỷ đồng), đây là đợt phát hành trái phiếu đầu tiên trong năm 2022 của Phát Đạt. 

Mục đích phát hành nhằm tăng quy mô vốn hoạt động để tài trợ vốn cho các dự án bất động sản của Phát Đạt gồm: Dự án Astral City, dự án Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1 và 2, dự án Khu Thương mại – dịch vụ – căn hộ du lịch – biệt thự nghỉ dưỡng và khách sạn cao cấp tại thị trấn Phước Hải (Bà Rịa – Vũng Tàu), dự án Xây dựng hạ tầng kỹ thuật Nội bộ khu I (Khu Cổ Đại) và dự án Căn hộ Thương mại dịch vụ – khách sạn cao tầng tại số 223 – 225 Trần Phú (Đà Nẵng).

Hồi năm ngoái Phát Đạt đã phát hành 10 đợt trái phiếu với tổng giá trị 2.356 tỷ đồng, được đảm bảo bằng 82,79 triệu cổ phiếu PDR. Điều này khiến cho giới quan sát nhận định Phát Đạt là một “tay chơi” trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp khi phát hành trái phiếu đã trở thành kênh huy động vốn quan trọng của công ty.

Vào tháng 5/2022 Công ty Chứng khoán Bản Việt (VCSC) thông báo Phát Đạt đã hoàn thành việc bổ sung 1,7 triệu cổ phiếu PDR làm tài sản đảm bảo cho lô trái phiếu phát hành vào cuối tháng 12/2021. Trong đợt phát hành này, VCSC đóng đóng vai trò là đơn vị quản lý tài sản đảm bảo và nhận cầm cố cổ phần.

Sau khi bổ sung 1,7 triệu cổ phiếu PDR, tổng giá trị tài sản bảo đảm/dư nợ trái phiếu đã tăng lên 183%. Nếu giá cổ phiếu PDR tiếp tục giảm khiến tỷ lệ này thấp hơn 180%, VCSC có thể sẽ tiếp tục yêu cầu PRD bổ sung tài sản bảo đảm.

Đối với khoản nợ trái phiếu, giới phân tích gần đây đã có cảnh báo về "hiểm họa hiện hữu" từ việc phát hành trái phiếu kiểu “tay không bắt giặc”. Như trong đợt phát hành trái phiếu trị giá 500 tỉ đồng, Phát Đạt đã sử dụng khoảng 10 triệu cổ phiếu PDR do ông Nguyễn Văn Đạt (Chủ tịch HĐQT Công ty Phát Đạt) sở hữu làm tài sản bảo đảm. Giá thị trường của cổ phiếu PDR có giai đoạn dao động quanh ngưỡng 90.000 đồng/cổ phiếu. 

Sau đó, khi Phát Đạt chia cổ tức bằng cổ phiếu 36%, số cổ phiếu cầm cố tăng lên gần 15 triệu cổ phiếu và giá điều chỉnh về mức khoảng 70.000 đồng/cổ phiếu. Tuy nhiên, có thời điểm giá cổ phiếu PDR liên tục lao dốc theo đà giảm của thị trường xuống vùng giá quanh mức 50.000 đồng/cổ phiếu. Điều làm nhiều người lo lắng là một khi giá cổ phiếu PDR tiếp tục sụt giảm thì Phát Đạt phải tiếp tục bổ sung tài sản bảo đảm.