Cách nhà đầu tư ngoại kiếm lời ở thị trường bất động sản Việt Nam

Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính đến ngày 20/6, tổng vốn đầu tư trực tiếp ước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam đạt hơn 14,03 tỷ USD, giảm 8,9% so với cùng kỳ năm 2021.

Kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 trong danh sách các ngành thu hút vốn đầu tư FDI trong 5 tháng đầu năm với hơn 3,15 tỷ USD, chiếm 22,5% tổng vốn đầu tư đăng ký. Con số này tăng mạnh so với cùng kỳ năm ngoái (1,15 tỷ USD). So với 5 tháng đầu năm 2022, vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản cũng có xu hướng tăng.

Vốn ngoại là một trong các nguồn vốn quan trọng của thị trường bất động sản Việt Nam. Theo đánh giá của Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, trong năm 2022, chỉ có một nguồn vốn duy nhất vào bất động sản vẫn còn sáng đó là vốn FDI vào các khu công nghiệp. Còn ba nguồn vốn khác gồm trái phiếu doanh nghiệp, tín dụng ngân hàng và từ người mua đều khó khăn.

Theo kinh nghiệm khi tiếp xúc nhiều với các nhà đầu tư nước ngoài của TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, bức tranh bất động sản Việt Nam trên bản đồ đầu tư thế giới thực sự rất nhỏ bé. Tuy nhiên, Việt Nam vẫn là điểm nóng của các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư trong khu vực như Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Hongkong. Trong thời điểm kinh tế chao đảo nhất, nhóm này được tạm xem là tứ trụ trong số các nước đầu tư vào Việt Nam.

“Trong bối cảnh thế giới có nhiều bất ổn và mật độ đầu tư trong nước họ quá dày thì việc đầu tư ra nước ngoài là cần thiết và Việt Nam được xem là một trong những điểm sáng nhất trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương”, ông Khương nói.

Vị chuyên gia này cho biết, trong bối cảnh kinh tế khó khăn vừa qua, việc đầu tư vào Việt Nam cũng có nhiều ảnh hưởng, nguồn vốn FDI bị hạn chế.

Tuy nhiên, kể từ khi nới lỏng việc kiểm soát dịch bệnh, bắt đầu mở cửa hoàn toàn các chuyến bay quốc tế, đến nay đã 3 tháng, những khu vực được xem là trỗi dậy nhanh nhất là du lịch, căn hộ dịch vụ và bất động sản công nghiệp. Những phân khúc này thời gian qua đã cho thấy tỷ lệ lấp đầy, tỷ lệ tham gia vốn rất cao. Đối với bất động sản nhà ở, thời gian tới sẽ có trên 20.000 căn hộ mới, tập trung ở những dự án lớn.

Không lo nhà đầu tư ngoại rút vốn khỏi Việt Nam

Đặt trong bối cảnh FED tăng lãi suất, giới phân tích nhận định, dòng vốn FDI vào Việt Nam cơ bản sẽ ít bị ảnh hưởng do Việt Nam vẫn là điểm đến đầu tư hấp dẫn trong xu thế đa dạng hóa chuỗi cung ứng toàn cầu.

Theo phân tích của ông Khương, các nhà đầu tư nước ngoài thường vào thị trường Việt Nam bằng cách lập một công ty ở tại một quốc gia nào đó. Thông qua công ty này, tiền có thể bơm về công ty tại Việt Nam để thực hiện việc đầu tư. Khi rủi ro của nền kinh tế xảy ra, đơn cử như lạm phát, họ sẽ bán doanh nghiệp ở nước ngoài. Bên cạnh đó, họ sẽ sử dụng cấu trúc gọi là “thiên đường thuế” để tránh thuế, hoặc hiệp định thuế giữa các quốc gia để cấu trúc nguồn vốn. Như vậy, có thể họ sẽ bán các doanh nghiệp tại Việt Nam hoặc tại một số nước khác.

“Đó là lý do vì sao có những doanh nghiệp FDI ở Việt Nam bị truy thu thuế, đó là cách mà chúng ta hạn chế được tình trạng trốn thuế này. Nói chung, nhà đầu tư nước ngoài nhìn vào luật thuế ở Việt Nam để cơ cấu lại nguồn vốn, làm sao tối ưu hoá được phần thuế của họ. Đó là cách họ tránh rủi ro tại những quốc gia mà họ đầu tư. Trên thế giới, câu chuyện này là bình thường.”, ông Khương nói.

Liên quan đến lo ngại liệu các nhà đầu tư nước ngoài có rút vốn khỏi Việt Nam, ông Khương phân tích, ở các nước, chi phí tài chính chỉ chiếm 1-2%. Đối với những dự án tạo ra dòng tiền ổn định, ví dụ một toà nhà, suất sinh lời, lợi nhuận so với vốn khoảng 6-7% thì so với chi phí tài chính chỉ chiếm 1-2%, họ có lời tới 4 - 5%.

Cách thức của họ là mua một dự án đang hoạt động, khoảng 5 - 7 năm sau họ chuyển nhượng đầu tư thì lợi nhuận của họ không hề nhỏ. Như vậy, với một thị trường nhỏ như Việt Nam, nhưng biên lợi nhuận hấp dẫn so với chi phí tài chính, so với rủi ro lạm phát thì thị trường Việt Nam vẫn là điểm nóng để họ tham gia.

Song, theo vị này, cơ hội cho họ không nhiều, bởi hầu hết các dự án bất động nhà ở tại Việt Nam đều do nhà đầu tư trong nước “cầm trịch” cuộc chơi. Thay vào đó, họ sẽ chú trọng vào nhóm bất động sản tạo ra dòng tiền như các khu công nghiệp, các khu du lịch nghỉ dưỡng,… Với nhóm này, các nhà đầu tư trong nước không mặn mà bởi thời gian hoàn vốn rất lâu.

“Do đó, việc nhà đầu tư ngoại rút khỏi thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh lãi suất tăng hay lạm phát tôi cho là khó. Họ không đầu tư chỉ là do không có dự án sạch, dự án phát triển. Còn trong thời gian vừa qua, khi làm việc với các nhà đầu tư, tôi thấy rằng, họ luôn tập trung vào việc làm sao để có dòng tiền nhanh thông qua việc mua bán sáp nhập các dự. Cách thức cụ thể là họ mua lại một dự án chẳng hạn như một khu công nghiệp lớn mà chủ đầu tư đã cho thuê, lấp đầy.

Với kinh nghiệm làm việc với các nhà đầu tư nước ngoài hơn 10 năm, ít khi tôi thấy họ cho rằng thị trường Việt Nam không còn cơ hội nữa. Chỉ có giai đoạn 2011 – 2012, do chịu nhiều sức ép của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới nên họ mới rút vốn khỏi Việt Nam. Đến thời hiện tại, bất động sản Việt Nam vẫn tạm gọi là nồi lẩu ngon cho các nhà đầu tư ở trong và ngoài nước”, vị này nhấn mạnh.