Cổ phiếu bất động sản đã đủ rẻ để đầu tư dài hạn?

So với đầu năm 2022, chỉ số giá cổ phiếu ngành bất động sản đã giảm 25%, tương đương với mức giảm của chỉ số VN-Index tính đến giữa tháng 6. Theo đó, SSI Research cho rằng giá cổ phiếu bất động sản đã được chiết khấu xuống mức hấp dẫn để nắm giữ dài hạn.

NGUỒN CUNG THẤP KỶ LỤC, GIÁ BẬT TĂNG CAO NHỜ CẦU LỚN

Cụ thể, trong báo cáo cập nhật ngành bất động sản vừa công bố, SSI Research cho rằng, trong bối cảnh việc sửa đổi Luật đất đai vẫn còn đang trong quá trình cân nhắc và có thêm nhiều quy định đặt ra cho việc phát hành trái phiếu của chủ đầu tư, nguồn cung mới cho các dự án bất động sản và chung cư/nhà thấp tầng sẽ tiếp tục bị hạn chế, rất ít sản phẩm mới được tung ra thị trường.

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, trong Qúy 1 vừa qua, số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới giảm 59% so với cùng kỳ. Do thiếu hụt nguồn cung mới, giá bán sơ cấp tại các khu vực đô thị trọng điểm như Hà Nội và TP.HCM tiếp tục tăng. Tuy nhiên, thanh khoản thị trường giảm sút với số lượng giao dịch trong Q1/2022 ghi nhận ở mức 20.325 giao dịch (-20% so với cùng kỳ).

Tại Hà Nội, theo thống kê của CBRE Việt Nam, số căn hộ chào bán tại thị trường Hà Nội trong Q1/2022 chỉ đạt 3.525 căn (-34% so với cùng kỳ) do dịch Covid-19 bùng phát đạt đỉnh vào tháng 2 và tháng 3. Phân khúc trung cấp tiếp tục chiếm ưu thế với 66% trong tổng nguồn cung, theo sau là phân khúc cao cấp (29%) trong khi phân khúc bình dân không có nguồn cung mới trong quý này. Số căn hộ bán được vượt quá số lượng mở bán mới trong bối cảnh nguồn cung mới hạn chế, cho thấy nhu cầu chung cư ở thị trường này tương đối ổn định.

Tổng cộng có khoảng 4.800 căn được bán trong quý, trong đó, phân khúc trung cấp chiếm 70%. Giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội trung bình đạt 1.655 USD/m2 trong Q1/2022, tăng 13% so với cùng kỳ.

Tại Tp.HCM, trong Q1/2022, nguồn cung căn hộ mới -48% so với cùng kỳ xuống còn 884 căn, đến từ một dự án cao cấp duy nhất (Akari City). Đây là mức cung theo quý thấp nhất kể từ năm 2013, theo CBRE. Sự thiếu hụt nguồn cung này chủ yếu là do vấn đề cấp phép kéo dài kể từ năm 2019 và thiếu quỹ đất sẵn sàng để phát triển và bán hàng.

Số lượng căn hộ đã bán trong Qúy 1 đạt 1.247 căn, giảm 52% so với cùng kỳ, chủ yếu do khan hiếm nguồn cung mới. Tỷ lệ hấp thụ của dự án mới đạt khoảng 90% cho thấy nhu cầu tương đối cao. Giá bán sơ cấp căn hộ chung cư trung bình tại TP.HCM tăng 7,8% so với cùng kỳ lên 2.390 USD/m2.

Theo số liệu của Bộ Tài chính, trong 5 tháng đầu năm 2022, số tiền thuế thu nhập cá nhân thu được từ giao dịch chuyển nhượng bất động sản đạt 16 nghìn tỷ đồng tăng 68% so với cùng kỳ trong khi cả năm 2021 là 21 nghìn tỷ đồng và năm 2020 là 16 nghìn tỷ đồng.

Trước những quy định sửa đổi gần đây để thị trường minh bạch hơn, nhiều giao dịch bất động sản phải kê khai mức giá chịu thuế hợp lý hơn dưới sự hướng dẫn của cơ quan thuế. Tuy nhiên, điều này có thể có tác động lớn đến thị trường bất động sản, vì các hoạt động đầu cơ sẽ được giám sát chặt chẽ hơn, khiến số lượng giao dịch tiềm năng giảm bớt.

HẠ NHIỆT GIÁ ĐẤT TẠI MỘT SỐ TỈNH 

Trong giai đoạn 2021-2022 do nhu cầu đầu tư vào sản phẩm bất động sản tăng cao, giá bất động sản tại nhiều khu vực trên khắp cả nước tăng lên đáng kể.

Ví dụ, giá đất ở Lâm Đồng và Bình Phước đã tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba trong khoảng thời gian từ 1-1,5 năm, kể cả ở những nơi chưa có cơ sở hạ tầng phát triển. Do đó, chính quyền địa phương ở một số địa phương đã ngừng cấp phép cho đất nông nghiệp/đất ở chia thành nhiều thửa đất nhỏ, điều này giúp hạ nhiệt thị trường và ngăn chặn tình trạng bong bóng nhà đất.

Đồng thời, giá bán tại nhiều dự án đô thị vùng ven đã tăng chóng mặt do các tin tức liên quan đến phát triển cơ sở hạ tầng. Vào đầu năm, Bộ Giao thông vận tải đã công bố khoản 304,1 nghìn tỷ đồng cho kế hoạch đầu tư công trung hạn, nhằm thực hiện các dự án chuyển tiếp, xử lý dứt điểm nợ tồn đọng thuộc nghĩa vụ ngân sách nhà nước và khởi công các dự án mới trong kế hoạch đầu tư công trung hạn trong giai đoạn 2021-2025. Khu vực miền Nam sẽ được hưởng lợi nhiều nhất từ kế hoạch trung hạn, với nhiều đường cao tốc, các dự án sân bay quốc tế…

Do đó, giá của nhiều dự án đại đô thị vùng ven đã tăng từ 15-20% so với cùng kỳ. Tỷ lệ hấp thụ của một số dự án như Aqua City, Waterpoint và Gem Skyworld khá khả quan, dao động từ 70%-80% trong 2 năm qua.

Tuy nhiên, theo quan sát, 70-80% người mua nhà chủ yếu là nhà đầu tư, và hầu hết họ chọn cách sử dụng đòn bẩy tài chính thông qua các khoản vay ngân hàng, vì lịch trình trả nợ được đưa ra thực sự hấp dẫn. Một số ưu đãi có thể kể đến như hỗ trợ lãi suất, trả chậm trong 1-2 năm đầu, bảo đảm thu nhập đối với một số sản phẩm, cho vay lên đến 80-90% giá trị khoản vay, thời hạn vay mua nhà ở lên đến 35 năm...

Tuy nhiên, SSI Research vẫn theo dõi chặt tiến độ bán hàng ở các giai đoạn tiếp theo của các dự án. Giá bán tiếp tục được neo ở mức cao trong khi thanh khoản trên thị trường thứ cấp giảm xuống trong thời gian gần đây.

GIÁ CỔ PHIẾU HẤP DẪN ĐỂ ĐẦU TƯ DÀI HẠN

Trong phạm vi nghiên cứu, SSI Research cho biết, hầu hết các chủ đầu tư bất động sản vẫn đặt mức tăng trưởng lợi nhuận hai con số trong năm 2022, ngoại trừ Vinhomes đặt kế hoạch lợi nhuận giảm trong năm 2022 từ mức nền cao trong năm 2021. Kế hoạch tăng trưởng này chủ yếu đến từ việc bàn giao các sản phẩm bất động sản mà các chủ đầu tư đã bán trong giai đoạn 2019-2021.

Tuy nhiên, trong giai đoạn 2023-2024, lợi nhuận ròng của các chủ đầu tư bất động sản có thể bị ảnh hưởng do các dự án xây dựng trong giai đoạn 2021-2022 có chi phí quỹ đất, chi phí tài chính và chi phí xây dựng cao hơn, chi phí nguyên liệu đầu vào như xi măng, thép tăng từ 7 -15% so với cuối năm 2021.

Về tỷ lệ đòn bẩy, các công ty niêm yết cố gắng giữ hệ số nợ ở mức hợp lý hoặc có kế hoạch giảm dần tỷ lệ này. Đây là yếu tố then chốt giúp duy trì sự ổn định của công ty bất động sản niêm yết trong thời gian tới. Tuy nhiên, nhiều rủi ro tiềm ẩn đối với các công ty chưa niêm yết, trong số đó có nhiều công ty có sức khỏe tài chính yếu và phải huy động vốn từ phát hành riêng lẻ trái phiếu.

Đã có nhiều đợt thanh tra, rà soát hành chính của các cơ quan chức năng đối với nhiều dự án tại các khu vực trọng điểm như Hà Nội, TP.HCM, Đồng Nai, Lâm Đồng... Điều này có thể tạo ra sự biến động đối với giá cổ phiếu có liên quan đến những vấn đề như vậy.

So với đầu năm 2022, chỉ số giá cổ phiếu ngành bất động sản giảm 25%, tương đương với mức giảm của chỉ số VNIndex tính đến giữa tháng 6. Theo đó, SSI Research cho rằng giá cổ phiếu bất động sản đã được chiết khấu xuống mức hấp dẫn để nắm giữ dài hạn.