“Khóa van” đối với tín dụng bất động sản, kể cả cho vay mua nhà

Các chuyên gia phân tích của Công ty Chứng khoán VNDirect nhận định, lãi suất huy động có thể sẽ tăng 0,3-0,5%/năm trong năm nay, do nhu cầu huy động vốn cao hơn khi tín dụng tăng tốc (số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy đến ngày 18/6/2022, tín dụng tăng 8,2% so với đầu năm); nguy cơ lạm phát gia tăng trong năm 2022.

Mặc dù không “bít cửa” với tín dụng nhà ở, song lãi suất cho vay mua, sửa chữa nhà tại các ngân hàng đã tăng từ 0,5-1,5%/năm so với cuối năm ngoái do nhiều nhà băng sử dụng hết hạn mức tín dụng, nhất là đối với lĩnh vực bất động sản. Mức lãi suất cho vay mua nhà phổ biến trong nhóm ngân hàng có vốn nhà nước chi phối là 8-8,2%/năm trong thời gian đầu ưu đãi. Sau thời gian này, mức lãi suất cho vay bằng lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng cộng biên độ từ 4-4,5%/năm, tương đương từ 9,5-10%/năm.

một số nhà băng như Sacombank đã thông báo tạm “khóa van” đối với tín dụng bất động sản, kể cả cho vay mua nhà (ngoại trừ cán bộ, nhân viên của Ngân hàng). Nguyên nhân là nhiều ngân hàng đang dần cạn room tín dụng do tăng trưởng dư nợ của ngành khá cao trong 2 quý đầu năm.

Đặc biệt, từ tháng 10/2022, khi tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn bị “bóp” lại (xuống 34% từ tháng 10/2022 và còn 30% từ tháng 10/2023), dự kiến dòng vốn vào bất động sản - thường vay kỳ hạn dài - sẽ khó khăn hơn. Điều này gián tiếp đẩy lãi suất cho vay mua nhà tăng lên.

Về chính sách tín dụng bất động sản, Phó thống đốc thường trực Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú khẳng định: “Không thể nói khác về câu chuyện kiểm soát dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản. Nếu rót quá nhiều vốn vào lĩnh vực này, rủi ro rất lớn vì sử dụng tỷ lệ vốn ngắn hạn lớn để cho vay trung, dài hạn”.

Hiện hệ thống ngân hàng thương mại đã bắt đầu triển khai chương trình hỗ trợ lãi suất 2% từ nguồn ngân sách nhà nước 40.000 tỷ đồng theo Nghị định 31 của Chính phủ và Thông tư 03 của Ngân hàng Nhà nước. Giai đoạn này, Ngân hàng Nhà nước thể hiện quyết tâm thực hiện chương trình hỗ trợ lãi suất hiệu quả hỗ trợ trọng điểm vào một số ngành nghề nhằm hỗ trợ nền kinh tế sau đại dịch.

Đầu năm nay, khi xây dựng mục tiêu tăng trưởng tín dụng ở mức 14%, Ngân hàng Nhà nước cũng cho biết sẽ điều chỉnh room tín dụng một cách linh hoạt, có thể tăng lên 15-16%, song cũng có thể giảm xuống 12-13%. Bởi lẽ, ưu tiên trước hết của chính sách tiền tệ là kiểm soát lạm phát, tiếp đó là đảm bảo cung ứng đủ nguồn vốn phục vụ tăng trưởng kinh tế.

Hiện nhiều ý kiến cho rằng một số ngân hàng thương mại hiện nay hết room nên không thể đẩy vốn cho vay, nhưng theo ông Đào Minh Tú, bối cảnh hiện nay cũng là cơ hội để các ngân hàng thương mại cơ cấu lại nguồn vốn tín dụng.

Mục tiêu của Ngân hàng Nhà nước là hướng vốn vào các lĩnh vực ưu tiên, kiểm soát chặt lĩnh vực rủi ro cũng như điều tiết dòng tiền để kiểm soát được mục tiêu lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô... Mặc dù vậy, với tăng trưởng tín dụng dự báo đạt cao hơn so với cùng kỳ 2021, lãi suất huy động đang chịu áp lực tăng. Theo đó, lãi suất cho vay khó có thể tránh khỏi những áp lực nhất định.

Công ty Chứng khoán Vietcombank dự báo, lạm phát tháng 6/2022 có thể tăng 0,4-0,5% so với tháng trước, tương ứng tăng 3,08-3,18% so với năm trước. Với dự báo áp lực lạm phát tiếp tục hiện hữu trong các tháng tiếp theo đi cùng với nhu cầu tăng trưởng tín dụng cao hơn trong giai đoạn phục hồi kinh tế, lãi suất huy động được dự báo còn có thể tiếp tục tăng.

Vì thế, lãi suất cho vay sẽ ghi nhận áp lực tăng, song sẽ có độ trễ so với thời điểm tăng của lãi suất huy động. Cùng với đó, sẽ có sự phân hoá giữa mức tăng và thời điểm tăng giữa các ngành nghề.

Trong khi đó, các ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân áp dụng mức lãi suất cao hơn và thời gian ưu đãi cũng ngắn hơn, chỉ từ 6 tháng đến 1 năm và thời gian ưu đãi càng dài lãi suất sau đó càng cao. Chẳng hạn, nếu khoản vay áp dụng mức lãi suất cố định 8%/năm trong 6 tháng đầu tiên hoặc 9%/năm trong 12 tháng đầu tiên thì sau giai đoạn đó, lãi suất sẽ dao động trong khoảng 11-12%/năm. Nguyên nhân khiến lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, theo lãnh đạo các nhà băng là do chi phí đầu vào nhích dần theo lãi suất tiết kiệm. Bên cạnh đó, để hạn chế đầu cơ bất động sản, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các ngân hàng giám sát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực này.