Bất động sản chưa xong móng không được vay thanh toán tiền đặt cọc

Cụ thể, theo HoREA, tổ chức tín dụng chỉ không được cho vay để "thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai" như các trường hợp phân lô bán nền trái phép, hoặc các dự án nhà chung cư chưa xây dựng xong phần móng, chưa hội đủ các điều kiện để được huy động vốn.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết, mục tiêu của "Dự thảo Thông tư" nhằm kiểm soát chặt chẽ mục đích sử dụng vốn của khách hàng vay và kiểm soát rủi ro tín dụng.

HoREA thống nhất về việc cần thiết bổ sung quy định tổ chức tín dụng không được cho vay "thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật".

Bởi lẽ, "Dự thảo Thông tư" vẫn cho phép tổ chức tín dụng cho vay để "thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc có đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật", nên các doanh nghiệp bất động sản làm ăn đàng hoàng, tuân thủ pháp luật, chấp hành pháp luật thì không bị ảnh hưởng bởi lẽ các dự án kinh doanh bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai hội đủ các điều kiện huy động vốn thì khách hàng vẫn được vay tín dụng để thanh toán tiền đặt cọc.

Tuy nhiên, theo ông Châu, tổ chức tín dụng chỉ không được cho vay để thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai như các trường hợp phân lô bán nền trái phép, hoặc các dự án nhà chung cư chưa xây dựng xong phần móng, chưa hội đủ các điều kiện để được huy động vốn theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh và Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 còn quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính.

Các quy định pháp luật và đề xuất tại Dự thảo Thông tư này vừa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng mua, thuê mua bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai, vừa góp phần xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh.

HoREA đề xuất sửa đổi, bổ sung khoản 7 và khoản 8 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 1 "Dự thảo Thông tư") chưa thật hợp lý, chưa hạn chế được rủi ro tín dụng nhưng lại có biểu hiện của việc thắt chặt tín dụng.

HoREA bày tỏ lo ngại các quy định để  hạn chế được rủi ro tín dụng nhưng lại có biểu hiện của việc thắt chặt tín dụng.

HoREA cũng kiến nghị bổ sung quy định đề nghị tổ chức tín dụng được cho vay "để chứng minh khả năng tài chính của khách hàng vay" trong trường hợp khách hàng vay có tài sản bảo đảm cho khoản vay. Ví dụ, cho vay mở sổ tiết kiệm chứng minh khả năng tài chính đi du học, du lịch hay cho vay chứng minh khả năng tài chính để đấu thầu, đấu giá… mà khách hàng vay có tài sản bảo đảm cho khoản vay.

Bên cạnh đó, HoREA kiến nghị tổ chức tín dụng cho vay để "góp vốn, hợp tác đầu tư" trong trường hợp khách hàng vay có tài sản bảo đảm.

Theo Chủ tịch HoREA, để kiểm soát rủi ro trong hoạt động cho vay tín dụng thì cần phải dựa vào các yếu tố như năng lực chủ thể của khách hàng vay; Năng lực tài chính/năng lực trả nợ của khách hàng vay; Tài sản bảo đảm của khách hàng vay; Lịch sử tín dụng/uy tín của khách hàng vay;  Các điều kiện tín dụng của khoản vay.

Do vậy, việc kiểm soát nhu cầu vốn thông qua biện pháp không được cho vay tín dụng chỉ nên quy định trong các trường hợp như sau: Nhu cầu vốn cho các mục đích mà pháp luật cấm, ví dụ như mua bán vũ khí, ma túy, buôn lậu; Nhu cầu vốn cho các lĩnh vực kinh doanh có điều kiện, ví dụ như mua bán vàng miếng; Nhu cầu vốn để đảo nợ hoặc nhằm mục đích che giấu nợ quá hạn/nợ xấu.

Đối với các ngành nghề không khuyến khích cho vay chỉ yêu cầu áp dụng các điều kiện tín dụng khắt khe hơn để hạn chế tín dụng, ví dụ như giới hạn tỷ lệ cho vay/tài sản bảo đảm; giới hạn về tỷ lệ cho vay/tổng dự nợ…

Đối với khách hàng vay có lịch sử tín dụng tốt, có tài sản bảo đảm tốt, thanh khoản cao, pháp lý đầy đủ thì tài sản đó cũng được xem là nguồn lực tài chính của khách hàng như là vốn tự có, vốn đối ứng, ứng trước của khách hàng trong dự án/phương án vay vốn.