Đầu tư bất động sản ăn theo vành đai 4, chuyên gia đưa loạt cảnh báo

Sẽ có những rủi ro nhất định, lưu ý vấn đề giá

Ngày 16/6, Nghị quyết về chủ trương đầu tư dự án xây dựng đường vành đai 4 - vùng Thủ đô Hà Nội đã được Quốc hội thông qua.

Theo Tờ trình của Chính phủ, sơ bộ tổng mức đầu tư cho giai đoạn 1 của công trình hạ tầng này là 85.813 tỷ đồng, với quy mô khoảng 112,8 km và được chia thành 7 dự án thành phần.

Cụ thể, tuyến vành đai 4 sẽ đi qua địa phận 3 tỉnh thành gồm Hà Nội, Hưng Yên và Bắc Ninh. Xét về tiến độ, dự án sẽ được thực hiện từ năm nay, cơ bản hoàn thành năm 2026 và đưa vào khai thác từ năm 2027.

Bên cạnh việc giảm tải áp lực giao thông nội đô và hoàn thiện cơ sở hạ tầng giao thông của khu vực, tuyến đường vành đai 4 - vùng Thủ đô sẽ giúp kết nối nhiều khu, cụm công nghiệp, khu đô thị, các tỉnh, thành phố trong vùng giao thương. Điều này tạo tiền để thúc đẩy hoạt động kinh doanh, sản xuất giữa các tỉnh thành.

Kế hoạch triển khai này cũng mang ý nghĩa "đối ngoại" quan trọng trong khu vực Bắc Bộ, giúp tạo ra tiềm năng phát triển và đầu tư các dự án bất động sản tại các khu vực xung quanh.

Tuy nhiên, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội, lo ngại sẽ có những rủi ro nhất định nếu nhà đầu tư không nhìn nhận thị trường một cách tổng quan và toàn diện.

Thứ nhất, trước khi đưa ra quyết định mua, nhà đầu tư cần đánh giá tính hợp lý của mức giá hiện tại. Vị chuyên gia Savills chỉ ra hai yếu tố giới đầu tư cần xem xét: giá giao dịch của dự án trong 1-2 năm về trước và điều kiện phát triển hạ tầng.

Trước hết, khi đem lên bàn cân giá trị của bất động sản ở thời điểm hiện tại và giá trị ở 1-2 năm về trước, nhà đầu tư sẽ hiểu được sự biến động về mức giá của dự án trong khoảng thời gian gần nhất. Tiếp đó, họ có thể so sánh chỉ số này với tốc độ biến động giá bình quân của toàn thị trường để đưa ra những đánh giá khách quan về tính hợp lý của mức giá hiện tại.

Kiểm tra vấn đề pháp lý

Ngoài ra, điều kiện phát triển hạ tầng cũng là một cơ sở tất yếu để kiểm tra tính hợp lý của giá. Hệ thống cơ sở hạ tầng, tiện ích đô thị thường là một trong những yếu tố có thể tác động tới giá trị của bất động sản.

Đưa ra những lưu ý về việc phát triển hạ tầng giao thông, bà cũng cho biết, một công trình hạ tầng giao thông thường được triển khai trong nhiều năm, theo từng giai đoạn nhất định như: giai đoạn đang được phê duyệt, giai đoạn giải phóng mặt bằng, hay giai đoạn sắp triển khai thi công.

Bởi vậy, giới đầu tư cần nắm rõ hiện trạng quy hoạch và tiến độ hoàn thiện của các dự án thành phần, để đưa ra quyết định "rót vốn" sáng suốt nhất, bà Hằng lưu ý.

Vị chuyên gia phân tích thêm, tại các khu vực mà điều kiện phát triển hạ tầng chưa được hoàn thiện thi công hay đi vào hoạt động, giá bất động sản vẫn có khả năng bị điều chỉnh.

Bà Hằng đơn cử với tuyến vành đai 4 - vùng Thủ đô, dự án là một tuyến đường quy mô lớn và được chia thành 7 dự án thành phần do các địa phương quyết định đầu tư với tiến độ thực hiện khác nhau. Đây là một trong những căn cứ quan trọng, giúp các nhà đầu tư có thể xác định tính hợp lý của mức giá hiện tại của các dự án tại từng khu vực nhất định.

Thứ hai, theo bà Hằng, điều kiện pháp lý của dự án là yếu tố cần giới đầu tư đặc biệt lưu tâm. Theo đó, đối với các dự án không đảm bảo tính pháp lý, nhà đầu tư sẽ có khả năng gặp phải những rủi ro không đáng có như tình trạng tranh chấp tài sản giữa các bên khi chuyển nhượng hay sang tên, đổi chủ. Bởi vậy, kiểm tra tính pháp lý là điều kiện tiên quyết trước khi nhà đầu tư thực hiện giao dịch.

Thứ ba, bà nhấn mạnh về tầm quan trọng của việc chuẩn bị một lộ trình đầu tư rõ ràng. Ngay từ giai đoạn tìm hiểu và khảo sát thị trường, giới đầu tư nên tìm đến các sản phẩm được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, có kinh nghiệm trong việc phát triển bất động sản, tại khu vực được đầu tư bài bản về cơ sở hạ tầng.

"Điều này cũng góp phần đảm bảo giá trị bất động sản và có thể gia tăng tính thanh khoản cho dự án bất động sản trong dài hạn", bà Hằng lưu ý.