Giá nhà mở bán lần đầu tăng, mua đi bán lại giảm

Báo cáo thị trường căn hộ của DKRA Việt Nam cho biết trong quý vừa qua, nguồn cung căn hộ hạng A (cao cấp) chiếm 77,7% rổ hàng toàn thành phố, dẫn đến giá chào bán căn hộ trên thị trường sơ cấp tăng 8-15% so với giai đoạn mở bán cách đây 3-5 tháng.

Tương tự, dữ liệu của CBRE Việt Nam cũng cho thấy, trong quý II, bình quân giá bán căn hộ sơ cấp tại TP HCM đạt 2.455 USD một m2, tăng 8,6% theo năm, riêng phân khúc trung cấp tăng 7%. Nguồn cung căn hộ mới tại Sài Gòn đang có xu hướng dồn vào phân khúc cao cấp, hạng sang, còn phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân dạt về vùng ven là các tỉnh vệ tinh của TP HCM.

Còn thông tin nghiên cứu thị trường của trang Batdongsan cho biết trong quý vừa qua, TP HCM ghi nhận giá nhà chung cư trên các chợ trực tuyến trên đà tăng. Căn hộ cao cấp tăng giá 7% và giá bán phân khúc này vẫn liên tục đội lên trong 6 tháng qua.

Theo đơn vị này, các chủ đầu tư đang chào bán các mức giá dựa trên chi phí đầu vào, do các chi phí đang tăng lên nên giá bán sơ cấp đều tăng. Chung cư dưới 40 triệu đồng đã biến mất khỏi thị trường, dẫn đến phân khúc căn hộ 45 triệu đồng một m2 trở lên được tìm kiếm nhiều trên các chợ địa ốc trực tuyến.

Trong khi đó, theo lý giải của DKRA, giá nhà chung cư tăng trên thị trường sơ cấp do chi phí đầu vào (nguyên vật liệu) leo thang, các chính sách ưu đãi để bán hàng như ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi vay của chủ đầu tư trong quý vừa qua được cộng dồn vào giá bán, khiến thị trường tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới.

Mặc dù giá căn hộ chào bán sơ cấp leo thang, thị trường thứ cấp nhà đầu tư mua đi bán lại đang đối mặt với nhiều khó khăn, giá bán đi ngang thậm chí giảm nhiệt, thanh khoản thứ cấp có dấu hiệu xuống thấp.

Ghi nhận của VnExpress cho thấy từ giữa quý II đến đầu tháng 7, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) tại thành phố đã xuất hiện nhiều trường hợp giảm 5-10% để thoát hàng tại khu Đông TP HCM và vùng phụ cận.

Các nhà đầu tư thứ cấp giảm giá bất động sản chủ yếu do lo ngại áp lực tài chính, cần xả hàng để thu hồi vốn trong bối cảnh các ngân hàng thương mại có động thái kiểm soát tín dụng và rà soát lại các khoản vay.

Giám đốc sàn giao dịch một công ty bất động sản đang chào bán dự án ở TP Thủ Đức, xác nhận có sự sụt giảm thanh khoản căn hộ ở một số địa bàn do các nhà đầu tư ngắn hạn gặp khó khăn về dòng tiền.

Theo ông, các nhà đầu tư thứ cấp đang xả hàng giá gốc, tương đương mức lỗ 5-6% lãi suất tiết kiệm, thậm chí có trường hợp đã giảm giá 7-10% so với thời điểm mua vào cách đây 6-12 tháng vì không đủ dòng tiền theo đuổi suất đầu tư đường dài. Dù giá thứ cấp giảm, sức mua kém do tâm lý xả hàng mạnh hơn tâm lý mua vào. Ông dự báo kịch bản giảm giá ở thị trường thứ cấp có thể còn tiếp tục tiếp diễn trong bối cảnh nguồn vốn cho thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn.

Ông Võ Hồng Thắng, Trưởng phòng R&D DKRA Việt Nam, cũng nhìn nhận thanh khoản bất động sản trên thị trường thứ cấp trong quý vừa qua xuống thấp, giá giảm cục bộ ở một số dự án hết chương trình ân hạn nợ gốc. Một trong những nguyên nhân là tình hình lạm phát và lãi suất tăng cao ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Khi phải chịu áp lực lớn về lãi vay, một số khách hàng chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để bán bất động sản với mức thấp hơn kỳ vọng.

Theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam, tuy giá nhà vẫn tiếp tục tăng ở thị trường sơ cấp chủ đầu tư chào bán lần đầu, những khó khăn nội tại của thị trường nhà ở TP HCM hiện nay khá lớn. Đó là vấn đề thời gian cấp phép dự án kéo dài, các thay thay đổi trong quy định pháp luật và chính sách kiểm soát tín dụng, chi phí đầu vào tăng cùng với việc mất cân đối cung cầu.

"Những thách thức này sẽ buộc cả chủ đầu tư và người mua phải theo dõi chặt chẽ các chuyển động của kinh tế vĩ mô và tự hoạch định giải pháp tối ưu cho mình trong thời gian tới", bà Thanh nhận định.