Bộ Xây dựng: Nghịch lý thiếu nhà ở xã hội, thừa bất động sản hạng sang

Trình bày báo cáo đánh giá toàn diện thị trường BĐS năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022; dự báo tình hình và đề xuất các giải pháp phát triển thị trường BĐS an toàn, lành mạnh, bền vững với Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nhấn mạnh, thị trường BĐS là một trong những thị trường có vai trò đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế.

Đánh giá chung, Bộ trưởng Bộ Xây dựng nhận xét thị trường BĐS trong thời gian quan đã có sự phát triển quan trọng cả về quy mô, trình độ, năng lực, kinh nghiệm của các chủ thể tham gia thị trường… đóng góp quan trọng vào sự phát triển kinh tế, ổn định vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội của đất nước.

Trong những năm qua, hệ thống chính sách, pháp luật liên quan đến lĩnh vực BĐS đã cơ bản được hoàn thiện gồm: Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Đất Đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng… và nhiều Nghị định, Thông tư được ban hành đã tạo các điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS.

Thiếu nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp

Tuy nhiên, bên cạnh những đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế đất nước và đảm bảo an sinh xã hội, Bộ trưởng cũng nêu rõ, thị trường BĐS hiện đang bộc lộ các hạn chế, bất cập, có những dấu hiệu chưa ổn định, chưa lành mạnh.

Cụ thể, năm 2021 có 172 dự án hoàn thành với quy mô 24.027 căn; bằng khoảng 42% số lượng so với năm 2020. Trong 6 tháng đầu năm 2022, số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành vẫn hạn chế với khoảng 12.000 căn, tương đương cùng kỳ năm 2021. 

Về nguồn cung nhà ở xã hội, đến nay tổng số dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành là 279 dự án nhà, quy mô xây dựng khoảng 148.000 căn, với tổng diện tích hơn 7,4 triệu m2; đang tiếp tục triển 355 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 377.000 căn, tổng diện tích khoảng 18,84 triệu m2. 

Trong 6 tháng đầu năm 2022, cả nước chỉ hoàn thành 3 dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng 6.000 căn, với tổng diện tích khoảng 300.000 m2 sàn xây dựng. 

Các kết quả phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 vẫn còn rất hạn chế so với nhu cầu.

Đại diện Bộ Xây Dựng nhận xét cơ cấu sản phẩm trên thị trường BĐS còn bất hợp lý khi phân khúc nhà ở trung, cao cấp, BĐS du lịch có biểu hiện dư thừa. Trong khi đó thiếu gay gắt nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình.

Giá BĐS, đặc biệt là nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân. Điều này khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở.

Tăng giá đột biến, "sốt đất" tại nhiều địa phương

Cũng theo Bộ Xây dựng, nửa đầu năm 2022, lượng giao dịch chung cư, nhà ở riêng lẻ trên cả nước ghi nhận đạt khoảng 50.000 giao dịch, trong khi đất nền đạt 200.000 giao dịch, gần gấp đôi năm 2021.

Bộ Xây dựng nhận định từ đầu năm 2021 đến nay, dù nền kinh tế chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh nhưng giá BĐS, chung cư, nhà ở liền kề liên tục tăng giá.

Trong năm 2021, giá chung cư bình quân đã tăng 5-7% so với năm 2020, tại Hà Nội, TP.HCM không còn căn hộ giá bán dưới 25 triệu đồng/m2.

Giá bán các phân khúc căn hộ cũng đồng loạt điều chỉnh tăng, trong đó căn hộ bình dân tăng lên ngưỡng 25-30 triệu đồng/m2, căn hộ trung cấp 30-50 triệu đồng/m2, căn hộ cao cấp trên 50 triệu đồng/m2.

Tại Hà Nội, TP.HCM đã xuất hiện những dự án có giá bán rất cao, từ 100 triệu đến vài trăm triệu đồng/m2 nhà ở.

Phân khúc nhà ở riêng lẻ trong năm 2021 cũng tăng giá bán 15-20% so với cùng kỳ 2020. Giá bán nhà ở riêng lẻ tại Hà Nội, TP.HCM phổ biến ở mức 200 triệu đồng/m2.

Tương tự, đất nền năm 2021 cũng tăng giá bán 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020. Đặc biệt, tại thời điểm cuối Quý I đầu Quý II đã xảy ra hiện tượng tăng giá đột biến, "sốt giá" đất nền tại một số địa phương. 

Trong 6 tháng đầu năm nay, giá căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền vẫn tăng so với thời điểm cuối năm 2021. Đà tăng giá tập trung trong quý 1, chậm dần và có dấu hiệu chững lại trong các tháng của quý 2 khi các hoạt động đầu tư, kinh doanh, dịch vụ thuộc các ngành nghề, lĩnh vực khác phục hồi, bình thường trở lại.

Trong đó, giá căn hộ chung cư 6 tháng qua tại các địa phương có xu hướng tăng, tỉ lệ tăng giá bán bình quân 3% so với thời điểm cuối năm 2021. Tại Hà Nội, giá nhà chung cư tăng 4-5%, cao hơn mức tăng giá nhà tại TP.HCM 1-2% so với cuối năm 

Hệ thống pháp luật về bất động sản còn nhiều bất cập

Bên cạnh đó, hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng, kinh doanh BĐS vẫn còn một số bất cập cần nghiên cứu sửa đổi.

Việc lập và phê duyệt Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của các địa phương làm cơ sở triển khai các dự án nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở còn chậm và chưa đảm bảo yêu cầu theo quy định; công tác đấu giá quyền sử dụng đất còn một số tồn tại.

Các sàn giao dịch BĐS hình thành, hoạt động còn mang tính tự phát, thiếu ổn định, hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS chưa được kiểm soát tốt, giao dịch BĐS chưa được minh bạch, việc công khai minh bạch thông tin liên quan đến thị trường BĐS chưa được thường xuyên, liên tục và đầy đủ.

Công tác quản lý quy hoạch, xây dựng, quản lý sử dụng đất và thị trường BĐS tại một số địa phương còn tồn tại, bất cập. Một số địa phương có hiện tượng tách thửa, phân lô bán nền nền không đúng quy định, không phù hợp quy hoạch, thiếu hạ tầng.

Việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS chưa chặt chẽ, còn tiềm ẩn rủi ro; chính sách thuế đối với việc sử dụng BĐS và hoạt động giao dịch, kinh doanh BĐSn chưa phân biệt được giữa người sử dụng và đối tượng đầu tư, kinh doanh, chưa hạn chế được hiện tượng đầu cơ, găm giữ BĐS.

Khẩn trương hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến BĐS

Về giải pháp, Bộ trưởng nhấn mạnh, để đảm bảo thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, hiệu quả và bền vững, Bộ Xây dựng đề xuất các giải pháp và nhiệm vụ cụ thể đối với từng Bộ ngành và các địa phương.

Thứ nhất, khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực BĐS để đảm bảo đồng bộ, tháo gỡ khó khăn, tạo khung pháp lý, điều kiện để thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh. Theo dõi sát tình hình, diễn biến thị trường BĐS để kịp thời thực hiện giải pháp làm lành mạnh thị trường khi cần thiết. 

Thứ hai, tăng cường thanh tra, kiểm tra việc thực hiện pháp luật về kinh doanh BĐS. Tăng nguồn cung, nhất là tạo điều kiện thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà ở cho phân khúc thu nhập thấp…

Thứ ba, rà soát, bổ sung quy hoạch, bố trí đủ quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân theo đúng quy định.

Thứ tư, kiểm soát, cơ cấu lại tín dụng BĐS đảm bảo sử dụng đúng mục đích, tránh rủi ro cho thị trường. Tạo điều kiện cho vay đối với lĩnh vực BĐS theo đúng quy định pháp luật. Kiểm soát chặt chẽ phát hành trái phiếu doanh nghiệp BĐS (nhất là trái phiếu riêng lẻ), hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp BĐS trên thị trường chứng khoán. 

Thứ năm, nghiên cứu, đề xuất các quy định về thuế đối với bất động sản, hoạt động giao dịch, kinh doanh BĐS bảo đảm thống nhất, phù hợp thực tế địa phương.

Thứ sáu, khẩn trương tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch tại các địa phương; công khai, minh bạch thông tin, danh mục, tiến độ các Dự án; hoàn thiện và thực hiện công khai hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS.

Cuối cùng, tiến hành thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh BĐS; xử lý các hành vi đưa thông tin không chính xác, gây nhiễu loạn, tác động tiêu cực đến hoạt động thị trường tài chính, tín dụng BĐS.