Từ dự án Ascent Plaza, người dân cẩn trọng mua bất động sản chưa đủ pháp lý

Người mua nhà mắc kẹt ở dự án Ascent Plaza

Một số người dân mua căn hộ dự án Ascent Plaza (quận Bình Thạnh, TP.HCM) do Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc Tiến Phát (Tiến Phát Corporation) đã có đơn tố cáo gửi đến cơ quan công an, đề nghị vào cuộc điều tra dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản của ông Võ Minh Hoàng - Giám đốc Tiến Phát Corporation khi thu tiền của khách hàng nhưng suốt 4 năm qua không triển khai dự án, vi phạm cam kết với khách hàng.

Trước đó, một nhóm khách hàng đã kéo đến trụ sở Tiến Phát Corporation ở 159C Đề Thám, phường Cô Giang, quận 1, TP.HCM và khu đất xây dựng dự án Ascent Plaza yêu cầu làm rõ những vấn đề liên quan đến pháp lý, tiến độ và những cam kết của chủ đầu tư với khách hàng tại dự án.

Theo thông tin từ một số người dân cung cấp, họ đặt cọc mua căn hộ dự án Ascent Plaza từ cuối năm 2018, đầu năm 2019. Có người còn nộp tới 25% giá trị căn hộ cho chủ đầu tư nhưng suốt 4 năm qua chưa nhận được nhà. Hiện tại, khu đất xây dựng dự án vẫn chỉ là bãi đất trống, cỏ mọc um tùm, chủ đầu tư chỉ dựng lên vài cọc bê tông từ năm 2019 rồi bỏ đó đến nay khiến môi trường xung quanh bị phản ánh ô nhiễm.

Khách hàng nộp tiền mua căn hộ dự án Ascent Plaza sau 4 năm  không  nhận được nhà phải gian nan yêu cầu Tiến Phát Corporation trả quyền lợi.

Trao đổi với Tạp chí điện tử Kinh tế Môi trường hồi tháng 5/2022, phía Tiến Phát Corporation thừa nhận việc doanh nghiệp triển khai dự án Ascent Plaza không đúng tiến độ, phá vỡ cam kết với khách hàng là chính xác.

Không những thế, quyết định chủ trương đầu tư mà UBND TP.HCM ban hành liên quan đến dự án Ascent Plaza cũng đã hết hạn và chưa biết có được cấp lại hay không? Nếu đủ quy định được cấp lại thì thời gian nào sẽ được cơ quan chức năng TP.HCM cấp?

Quyết định chủ trương đầu tư có quy định về thời hạn thực hiện dự án, nếu chủ đầu tư kéo dài tiến độ dự án quá 12 tháng so với thời hạn trong quyết định thì phải làm thủ tục gia hạn. Tổng thời gian gia hạn không vượt quá 24 tháng so với thời hạn trong quyết định chủ trương đầu tư lần đầu, trừ một số trường hợp do Nhà nước chậm giao đất, cho thuê đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất… Trường hợp quyết định chủ trương đầu tư của dự án đã hết thời hạn thực hiện dự án mà chủ đầu tư không gia hạn hoặc chưa được chấp thuận gia hạn thì không thể thực hiện được các thủ tục pháp lý tiếp theo. 

Nhưng chính phía Tiến Phát Corporation cũng không thể khẳng định được khi nào các thủ tục pháp lý dự án Ascent Plaza khi nào mới hoàn thành? Hiện dự án này chưa được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, chưa được phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM9, chưa được cấp phép xây dựng... Thậm chí, chủ đầu tư còn chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính của đơn vị sử dụng đất. Từ đó cho thấy, tại dự án này cũng chưa đủ cơ sở để được Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng, huy động vốn nhà ở hình thành trong tương lai.

Bày tỏ quan điểm với Tạp chí điện tử Kinh tế Môi trường, luật sư Lê Thu Hằng thuộc TAT Law Firm cho biết, khoản 1 điều 89 Luật Xây dựng 2014 quy định trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật Xây dựng, trừ một số trường hợp. Dự án Ascent Plaza là dự án cần được cấp giấy phép xây dựng, phải hoàn tất thủ tục về mặt pháp lý với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì mới đi vào khởi công xây dựng được. Việc Tiến Phát Corp mở chào bán căn hộ khi chưa được cấp giấy phép từ cơ quan nhà nước là chưa đúng quy định pháp luật, làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của khách hàng.

Luật sư Lê Thu Hằng nhận định, quyền lợi của người mua nhà tại dự án Ascent Plaza đã bị ảnh hưởng rất nhiều do sự thiếu trách nhiệm, chậm trễ nếu như không muốn nói là sai phạm nghiêm trọng từ phía chủ đầu tư. "Trường hợp tại dự án Ascent Plaza đang cho thấy có các sai phạm khi xây dựng dự án từ bước cấp phép, tiến độ dự án dẫn đến rất nhiều hệ lụy, ảnh hưởng trược tiếp đến quyền lợi của khách hàng chân chính. Điều này cần có sự vào cuộc xác minh, làm rõ của các cấp chính quyền", luật sư Lê Thu Hằng đề nghị.

Tháng 4/2021, UBND TP.HCM từng ban hành quyết định kế hoạch triển khai nghị quyết của Chính phủ về tiếp tục hoàn thiện, nâng cao hiệu lực, hiệu quả thực hiện chính sách, pháp luật về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị. Trong đó, UBND TP.HCM yêu cầu Sở TN&MT tổ chức, phối hợp với các bên liên quan kiên quyết thu hồi đất theo quy định của pháp luật đối với những dự án không đưa đất vào sử dụng, dự án triển khai chậm tiến độ, dự án bị chấm dứt chủ trương đầu tư, sử dụng đất sai mục đích, vi phạm pháp luật về đất đai, quy hoạch đô thị, xây dựng và bảo vệ môi trường.

Chủ đầu tư Ascent Plaza chưa được gia hạn quyết định chủ trương đầu tư nên rất khó xác định thời gian hoàn tất các thủ tục pháp lý tiếp theo. Nếu rơi vào các trường hợp bị chấm dứt hoạt động dự án, việc mua bán căn hộ không thể diễn ra, các vấn đề liên quan tới khách hàng cũng không biết khi nào mới được giải quyết?

Tiến Phát Corporation thu tiền của khách hàng 4 năm nhưng khu đất xây dựng dự án Ascent Plaza vẫn chỉ là bãi đất trống, chưa biết khi nào đủ  điều kiện pháp lý và có nguy cơ bị cơ quan chức năng TP.HCM thu hồi.

Nhiều dự án chưa đủ điều kiện pháp lý đã thu tiền của khách hàng

Theo luật sư Lê Thu Hằng, việc các chủ đầu tư dự án bất động sản huy động vốn từ người dân trong khi chưa có đủ giấy phép xây dựng, hay việc chậm tiến độ xây dựng bàn giao nhà là thực trạng diễn ra nhiều hiện nay.

Tại Bình Dương, hàng loạt dự án Đại Khánh Bình; Phú Đông Sky Garden; Tecco Felice Homes;... cũng bị phản ánh chưa đủ điều kiện huy động vốn, mở bán nhưng đã xuất hiện thông tin quảng cáo, rao bán sản phẩm trên các phương tiện truyền thông đại chúng.

Tại dự án Đại Khánh Bình - Khánh Bình Smarthome (đường HL418, phường Khánh Bình, thị xã Tân Uyên, tỉnh Bình Dương) do Công ty TNHH Đại Khánh Bình (thuộc Hoàng Khôi Group) làm chủ đầu tư, đơn vị phân phối chính là Hoàng Khôi Land & HNG.

Khánh Bình Smarthome có quy diện tích 2,85 ha, được UBND tỉnh Bình Dương chấp thuận chủ trương theo Quyết định số 2461/QĐ-UBND ngày 29/10/2021 và được UBND thị xã Tân Uyên phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 ngày 23/3/2020. 

Thực tế tại dự án Đại Khánh Bình - Khánh Bình Smarthome (đường HL418, phường Khánh Bình, thị xã Tân Uyên, tỉnh Bình Dương) do Công ty TNHH Đại Khánh Bình (thuộc Hoàng Khôi Group) làm chủ đầu tư và phiếu thu tiền khách hàng thông qua hợp đồng nguyên tắc.

Đến ngày 22/4/2022, UBND tỉnh Bình Dương đã có Quyết định số 955/QĐ-UBND cho phép Công ty TNHH Đại Khánh Bình chuyển mục đích sử dụng đất (26.770,7 m2) để thực hiện dự án khu nhà ở Đại Khánh Bình (đợt 1). Tuy nhiên, theo xác nhận của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương, hiện nay Công ty TNHH Đại Khánh Bình chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính. Do đó, Công ty chưa đảm bảo điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Đại diện Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cũng xác nhận dự án Khánh Bình Smarthome chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh mua bán, chuyển nhượng cho người dân. Nhưng ngay từ giai đoạn đầu năm 2022, Công ty TNHH Đại ốc Hoàng Khôi Thuận An đã thu tiền khách hàng mua sản phẩm dự án Đại Khánh Bình thông qua hợp đồng nguyên tắc mua bán, chuyển nhượng bất động sản.

Hiện Hiện Hoàng Khôi Group còn đang tham gia thực hiện hàng loạt các dự án bất động sản như: khu dân cư Việt Sing Phú Chánh, Phú Chánh Riverside, Hoàng Khôi Paradise City, Tân Hiệp City,…

Tại phường An Bình, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương, dự án Phú Đông Sky Garden dù mới được chủ đầu tư là Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông ra mắt hồi đầu tháng 4/2022, chuẩn bị làm phần móng nhưng đơn vị môi giới đã thu tiền của khách hàng.

Dự án Phú Đông Sky Garden và phía thu tiền từ đơn vị môi giới dự án.

Một nhân viên đang rao bán căn hộ dự án Phú Đông Sky Garden và được người này chia sẻ: "Hiện dự án bên em là “hot” nhất Bình Dương, giá dự kiến đang là 40 triệu đồng/m2. Hiện công ty đang nhận ký phiếu "đăng ký quyền mua căn hộ" và đóng 50 triệu".

Tượng tư dự án Phú Đông Sky Garden, Tecco Felice Homes (hay còn gọi là chung cư An Phú) do Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản An Phú Land (Thành viên của Tecco Group) làm chủ đầu tư; Công ty CP đầu tư và dịch vụ Đất Xanh Miền Đông là đơn vị phát triển; Tecco Miền Nam là đơn vị thi công dự án. Dự án toạ lạc tại đường Lê Thị Trung, phường An Phú, TP. Thuận An, tỉnh Bình Dương.

Dự án này được giới thiệu là dự án Tecco Felice Homes thuộc thửa đất số 200, 202, 1682 tờ bản đồ số 131, phường An Phú. Ngày 3/2/2020, UBND tỉnh Bình Dương có Văn bản số 400/UBND-KT về việc chấp thuận cho đăng ký đầu tư dự án. Ngày 10/09/2020, dự án được UBND TP.Thuận An phê duyệt Quy hoạch Tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 tại Quyết định số 4390/QĐ-UBND.

Đến ngày 09/10/2021, UBND tỉnh Bình Dương có văn bản số 2333/QĐ-UBND về Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư cho Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản An Phú Land.

Cuối tháng 4/2022, Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương khẳng định, hiện tại dự án Chung cư An Phú chưa được huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai. Ngoài ra Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cũng cho biết thêm, qua rà soát trên địa bàn, không có dự án nào có tên gọi “Tecco Felice Homes”.

Dù UBND tỉnh Bình Dương yêu cầu chủ đầu tư dự án Tecco Felice Homes phải hoàn thành xong các thủ tục theo quy định của pháp luật mới được phép huy động vốn nhưng đã có nhiều đơn vị sai phạm thông qua việc nhận tiền đặt cọc, giữ chỗ.

Dự án chưa có giấy phép xây dựng nên cũng không bất ngờ khi hiện trạng khu đất dự án vào ngày 6/4 vẫn là bãi đất trống được quây tôn. Ấy vậy, cạnh khu đất, một công trình nhà mẫu đã được xây dựng kiên cố để đón khách hàng tới tham quan.

Tại TP. Cần Thơ, dự án KĐT mới Hoàng Gia tại phường Thốt Nốt, quận Thốt Nốt do Công ty cổ phần Xây dựng thương mại Hoàng Gia làm chủ đầu tư và được phân phối bởi Công ty cổ phần Tư vấn và Phát triển BĐS Thiên Mã cũng bị phản ánh dấu hiệu huy động vốn, thu tiền khách hàng khi chửa đủ điều kiện thông qua phiếu đặt cọc.

Theo Quyết định chủ trương đầu tư số 35/QĐ-UBND ngày 7/1/2019 của UBND TP. Cần Thơ và Quyết định 1453/QĐ-UBND ngày 24/8/2020 của UBND quận Thốt Nốt về việc cho phép Công ty cổ phần xây dựng thương mại Hoàng Gia làm chủ đầu tư khu đô thị mới 11,86 ha, dự án KĐT mới Hoàng Gia.

Tại thời điểm mở bán là giữa tháng 11/2021, khi người dân đến mua và đặt cọc theo quảng cáo của dự án KĐT mới Hoàng Gia vẫn đang là một bãi đất trống, cây mọc um tùm, cơ sở hạ tầng, các hạng mục của dự án vẫn ngổn ngang, chưa được hoàn thiện. Thậm chí, nhiều vị trí tại dự án còn chưa được san lấp mặt bằng, ngoại trừ những tuyến đường được bơm cát, đổ đá để làm đường đi...

Thế nhưng, Công ty cổ phần Xây dựng thương mại Hoàng Gia và Công ty cổ phần Tư vấn và Phát triển BĐS Thiên Mã (THIÊN MÃ HOMES) là đơn vị phân phối độc quyền đã quảng bá rầm rộ và rao bán, thu tiền của khách hàng qua phiếu đặt cọc mỗi nền là 100 triệu đồng. 

Giấy báo có để giao dịch với khách hàng mua đất dự án KĐT mới Hoàng Gia ở quận Thốt Nốt, TP. Cần Thơ.

Trước vấn đề xảy ra tại dự án Ascent Plaza và dấu hiệu trái quy định pháp luật tại một số dự án kể trên, luật sư Đào Xuân Sơn - Công ty luật Justiva Law, Đoàn luật sư TP.HCM đưa ra lời khuyên, nhà đầu tư cần cảnh giác, tỉnh táo và không nên bị hội chứng “sợ mất đi cơ hội tìm kiếm lợi nhuận”. Trước khi quyết định mua bất động sản không bảo đảm các điều kiện theo quy định thì phải tham vấn, tìm hiểu kỹ lưỡng các quy định của pháp luật và phải mạnh dạn đàm phán hợp đồng để tránh rủi ro.

Đối với người đã trót ký hợp đồng, có thể nhờ luật sư hỗ trợ xem xét lại và khi hợp đồng có các dấu hiệu chưa đúng quy định của pháp luật thì cần yêu cầu chủ đầu tư hủy hợp đồng, hoàn trả toàn bộ số tiền đã giao dịch. Trường hợp chủ đầu tư không đồng ý thực hiện việc điều chỉnh hợp đồng, không đồng ý hoàn trả tiền thì cần nhanh chóng tiến hành việc khởi kiện ra tòa để bảo vệ quyền lợi của mình.