Thái Bình: Liệu chủ đầu tư Dự án Era Central City có huy động vốn đúng pháp luật?

Buổi lễ mở bán Dự án Era Central City được tổ chức khá rầm rộ.

Ngày 17/7/2022, tại thị trấn Diêm Điền, huyện Thái Thụy (Thái Bình), chủ đầu tư Dự án khu dân cư Nguyễn Đức Cảnh (tên thương mại: Era Central City) là liên danh Công ty Cổ phần sản xuất xuất nhập khẩu Phú Hưng và Công ty Cổ phần Lam Sơn Thái Bình (Liên danh Phú Hưng – Lam Sơn Thái Bình) thông qua nhà phân phối là Công ty Cổ phần Bất động sản Core Realty (Công ty Core Realty) tổ chức buổi lễ mở bán khá rầm rộ. Trong một căn phòng chuyên tổ chức sự kiện ở thị trấn Diêm Điền, huyện Thái Thụy, hàng trăm người tập trung nghe lãnh đạo Công ty Core Realty giới thiệu về Dự án Era Central City với hàng loạt ưu thế về giao thông, phong thủy… mà không một dự án nào khác có được.

Dự án còn được nhà phân phối “nổ” vang trời bằng những mỹ từ vô cùng hấp dẫn như: “ Live - sống đẳng cấp”, “Play - chơi trọn vẹn”, “Work - làm dễ dàng” cùng hàng loạt tiện ích gồm tân tennis, BBQ ngoài trời, Cafe Rooftop, sân golf mini, vườn hoa chủ đề, quảng trường nhạc nước… Nhà phân phối cũng nêu hàng loạt lý do để lựa chọn Era Central City như: “Kề sông cận thủy – vượng lộc tụ tài”, “tọa độ kim cương ngàn kết nối”, “điểm đến kết nối mở lối tương lai”, “villas biệt thự đặc quyền thượng lưu”, “trái tim kinh tế sức bật đột phá”, “vượt sóng đại dương – vươn tầm thời đại”…

Vị trí thực hiện dự án vẫn đang rất ngổn ngang.

Thế nhưng, điều mà dư luận và các nhà đầu tư quan tâm nhất là liệu dự án này đã được mở bán hay chưa? Hình thức huy động vốn của chủ đầu tư có đúng quy định của pháp luật hay không?

Theo thông tin chúng tôi có được, ngày 13/12/2021, Sở Xây dựng Thái Bình có Thông báo số 293/TB-SXD về việc huy động vốn thực hiện dự án phát triển nhà ở khu dân cư Nguyễn Đức Cảnh, thị trấn Diêm Điền, huyện Thái Thụy. Thông báo của Sở Xây dựng Thái Bình nêu rõ: Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại khu dân cư Nguyễn Đức Cảnh, thị trấn Diêm Điền, huyện Thái Thụy đủ điều kiện huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

Tuy nhiên, thông báo của Sở Xây dựng Thái Bình nhấn mạnh: Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết để thực hiện dự án này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư xây dựng nhà ở.

Quy định là vậy nhưng ngay trong buổi lễ ngày 17/7/2022, chủ đầu tư thông qua Công ty Core Realty đã tung ra thị trường 20 lô đất liền kề với mức giá thấp nhất là 3.011.360.000/lô (Ba tỷ không trăm mười một triệu ba trăm sáu mươi nghìn đồng), cao nhất là 7.920.750.000 đồng/lô (Bảy tỷ chín trăm hai mươi triệu bảy trăm năm mươi nghìn đồng) tùy từng vị trí, tương đương từ 29,5-59 triệu đồng/m2. Để hợp thức hóa việc bán hàng, chủ đầu tư sẽ ký với khách hàng một “Hợp đồng vay vốn” với mức lãi suất 4,5%/năm.

Để khách hàng an tâm, nhân viên của Công ty Core Realty cho biết bên cạnh “Hợp đồng vay vốn” khách hàng sẽ được chủ đầu tư giao cho một “Bản đăng ký nguyện vọng”. Trong đó, khách hàng sẽ đăng ký lô đất với những thông tin cụ thể: Vị trí (ô quy hoạch), lô số (vị trí lô đất), loại nhà ở, tổng diện tích sàn xây dựng tạm tính, kết cấu nhà, số tầng, được xây dựng trên thửa đất (có thông tin cụ thể về địa chỉ lô đất, diện tích lô đất, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, nguồn gốc đất sử dụng, thời hạn sử dụng).

Mặc dù, trong “Bản đăng ký nguyện vọng”, chủ đầu tư ghi rõ: Giá trị quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật được xác định khi đủ điều kiện theo quy định của pháp luật nhưng trong phần tiến độ thanh toán, chủ đầu tư lại yêu cầu khách hàng thanh toán 95% giá trị quyền sử dụng đất sau 12 tháng kể từ ngày đăng ký nguyện vọng; 5% còn lại ngay sau khi hoàn thiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy căn cứ vào đâu để chủ đầu tư có thể xác định được giá trị quyền sử dụng đất sau 12 tháng nếu trong khoảng thời gian này chủ đầu tư chưa hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, chưa được cơ quan chuyên môn nghiệm thu, chưa được tính tiền sử dụng đất?

Ngoài “Hợp đồng vay vốn” và “Bản đăng ký nguyện vọng”, Công ty Core Realty còn lập một “Phiếu xác nhận nhu cầu khách hàng”. Trong phiếu này, chỉ cần nộp từ 50-100 triệu đồng tiền đặt chỗ, khách hàng đã có thể lựa chọn 1 lô đất với những thông tin cụ thể về số lô, số thửa, diện tích lô đất, tổng số tiền mỗi lô đất khách hàng phải thanh toán…

Thông qua buổi lễ mở bán, dư luận đặt câu hỏi liệu việc huy động vốn của chủ đầu tư dự án khu dân cư Nguyễn Đức Cảnh có phù hợp với các quy định của pháp luật và thông báo của Sở Xây dựng Thái Bình hay không? Việc huy động vốn thông qua nhà phân phối liệu có an toàn hay không? Khi xảy ra tranh chấp, ai là người đứng ra chịu trách nhiệm về số tiền khách hàng đã nộp? Điều này cần được các cơ quan chức năng của tỉnh Thái Bình và chính quyền địa phương vào cuộc kiểm tra, làm rõ để bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng, tránh những rắc rối phát sinh trong tương lai.