Bỏ khung giá đất để dẹp nạn đầu cơ

Nghị quyết Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao (gọi tắt là Nghị quyết số 18-NQ/TW) ban hành ngày 16-6-2022 được đánh giá có nhiều điểm đột phá về quản lý đất đai.

Ngăn ngừa tham nhũng

Trao đổi với báo chí về việc bỏ khung giá đất trong Nghị quyết số 18-NQ/TW, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT), cho biết Luật Đất đai 2013 quy định giá đất trong khung phải ngang bằng với giá thị trường nhưng trên thực tế chỉ bằng khoảng 30%-70% giá thị trường.

Theo ông Võ, khi đã có khoảng cách về giá trong bối cảnh cơ chế thị trường thì sẽ gây ra nhiều hệ lụy, trong đó lớn nhất là vấn đề trục lợi, tham nhũng đất đai. Thực tế cho thấy việc giao đất và cho thuê đất hiện nay vẫn lấy giá đất ở trong khung, nhân với hệ số 1,5 - 2, giá đất giao cho nhà đầu tư vẫn chỉ chiếm 60% giá thị trường. Đây là một trong những kẽ hở dẫn đến thất thoát nguồn thu ngân sách. Không những vậy, các kỳ điều chỉnh khung giá đất còn tạo điều kiện để môi giới, cò đất tung tin thất thiệt, thổi giá, tạo sốt ảo. Do vậy việc đổi mới thể chế, bỏ khung giá đất có thể nói là bước đột phá để đưa đất đai về giá trị thực, ngăn ngừa tham nhũng về đất.

PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, dẫn chứng thực tiễn hiện nay giá đất được định giá theo khung thấp hơn rất nhiều so với giá trị thật trên thị trường, dẫn đến tình trạng một số dự án bị chậm tiến độ do người dân không đồng tình với giá trị đền bù khi giải phóng mặt bằng. Vì vậy, việc bỏ khung giá đất, khi giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư sẽ dựa vào cơ chế thị trường để tính giá trị đền bù đất, như thế sẽ phá bỏ được sự chênh lệch giữa giá trị thật và giá trị ảo. Bên cạnh đó, việc bãi bỏ khung giá đất, đưa thị trường bất động sản về cơ chế thị trường sẽ giúp Việt Nam có thêm dòng thu ngân sách từ thuế giao dịch bất động sản.

Dù Nghị quyết số 18-NQ/TW xác định "bỏ khung giá đất" nhưng vẫn tiếp tục sử dụng cơ chế "bảng giá đất", được thực hiện trên cơ sở xây dựng cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. GS Đặng Hùng Võ cho rằng đây là chính sách cơ bản để xây dựng Luật Đất đai trong thời gian tới. "Việc bỏ khung giá đất không có nghĩa là bỏ sự quản lý của nhà nước đối với việc định giá đất ở địa phương, thay vào đó là nâng cao việc thanh tra, kiểm tra của bộ máy hành chính, của các tổ chức chính trị - xã hội, người dân đối với việc xây dựng bảng giá đất các địa phương" - GS Đặng Hùng Võ nói.

Việc bỏ khung giá đất, đưa giá đất tiệm cận giá thị trường sẽ khơi thông nguồn lực đất đai Ảnh: SƠN NHUNG

Chống thất thoát trong giao đất

Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh góp ý trong thời gian tới, chính sách giá đất cần hoàn thiện theo hướng chuyển trách nhiệm xây dựng bảng giá đất từ UBND cấp tỉnh sang Chính phủ (do Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Bộ Tài chính tham mưu) nhằm bảo đảm tính thống nhất, hiệu lực, hiệu quả, tuân thủ các nguyên tắc thị trường. Đồng thời, tiếp tục giao chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể không thấp hơn so với giá đất trong bảng giá đất hằng năm do Chính phủ công bố và theo tư vấn xác định giá (cao hơn bảng giá đất) trong trường hợp không tổ chức đấu giá. Bên cạnh đó, hạn chế đến mức thấp nhất những trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất nhưng không qua đấu giá quyền sử dụng đất, cho thuê đất.

Trong khi đó, PGS-TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính), cho rằng theo quy định hiện hành, việc định giá đất cụ thể áp dụng theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và 4 phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư. Các phương pháp này đang có sự chênh lệch về kết quả, đặc biệt đối với các loại đất có giá trị thương mại cao tại khu vực đô thị, khu vực đang đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng. Đồng thời, việc tổ chức thực hiện định giá đất cụ thể trong một số trường hợp còn chậm, kéo dài, chưa đáp ứng kịp thời về tiến độ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Do đó, để đưa giá đất về sát giá thị trường thì vừa phải sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013, vừa phải sửa đổi, bổ sung các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai cho đồng bộ.

Ông Lê Minh Ngân, Thứ trưởng Bộ TN-MT, thông tin trong quá trình sửa Luật Đất đai, bộ này sẽ tham mưu cho Chính phủ để sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành luật. Trong đó, quy định giá đất theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư không được thấp hơn giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất; hoàn thiện quy định về nguyên tắc định giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường; bổ sung chế tài, xử lý trách nhiệm của tổ chức tư vấn xác định giá đất đối với trường hợp kết quả định giá đất không bảo đảm tính trung thực, khách quan.

Giúp người thu nhập thấp dễ tiếp cận nhà ở

Theo GS Đặng Hùng Võ, tại Việt Nam, nguồn thu thuế bất động sản hiện nay theo thuế suất cơ bản 0,03% giá đất của nhà nước, tức là chỉ khoảng 0,01% giá đất thị trường. Tổng thu từ thuế sử dụng đất chiếm khoảng 3% tổng thu ngân sách từ đất.

Do đó, việc quy định mức thuế cao hơn với người sở hữu nhiều đất đai, hay bỏ hoang đất sẽ là một trong những công cụ điều tiết cho quá trình phát triển và nâng cấp đô thị. Thuế sẽ đóng vai ngăn ngừa đầu cơ, tích trữ bất động sản nhưng để hoang hóa, đầu tư cầm chừng, sử dụng đất không hiệu quả. Khi kiểm soát được đầu cơ, giá nhà đất sẽ giảm, người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp dễ dàng tiếp cận nhà ở.

Dự án mở rộng xa lộ Hà Nội và Quốc lộ 1 gặp khó khăn do vướng đền bù giải phóng mặt bằng

Hệ lụy từ khung giá đất

Trong thời gian qua, việc định giá đất theo khung giá thấp hơn rất nhiều so với giá trị thật trên thị trường, dẫn đến khâu giải phóng mặt bằng, giao đất cho dự án gặp vướng mắc, làm phát sinh vụ việc người dân không đồng tình, khiếu kiện kéo dài. Điều này khiến nhiều dự án chậm tiến độ, ngưng trệ, gây lãng phí lớn nguồn lực đất đai.

Có thể kể đến dự án metro số 2 Bến Thành - Tham Lương được phê duyệt năm 2010 với tổng mức đầu tư hơn 1,3 tỉ USD, sau đó điều chỉnh lên 2,1 tỉ USD (gần 47.900 tỉ đồng) vào cuối năm 2019. Dự án được phê duyệt hoàn thành năm 2026 nhưng chủ đầu tư dẫn ra hàng loạt vấn đề khiến dự án chậm triển khai so với kế hoạch trước đây. Trong đó, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án dự kiến đến cuối năm 2020 hoàn thành nhưng đến nay tỉ lệ bàn giao mặt bằng mới đạt hơn 84%. Giải phóng mặt bằng chậm một phần do chính sách không thống nhất, nơi cao nơi thấp, không bảo đảm tính công bằng nên người dân chậm bàn giao mặt bằng, có nơi xảy ra tình trạng khiếu nại. Theo tình hình thực tế, có thể đến năm 2030 dự án mới được hoàn thành.

Dù thi công từ năm 2010 nhưng dự án BOT (xây dựng - kinh doanh - chuyển giao) mở rộng xa lộ Hà Nội và Quốc lộ 1 kết nối với Đồng Nai, Bình Dương ở ngõ phía Đông TP HCM cũng đang dở dang do khâu giải phóng mặt bằng chậm. Nguyên nhân là vì chính sách đền bù không nhất quán, người dân thắc mắc giá đền bù thấp nhưng chậm được giải quyết, việc điều chỉnh phương án đền bù cũng chậm trễ. Đến nay, trên địa bàn TP Thủ Đức - TP HCM còn hàng chục hộ dân và một công ty vẫn chưa bàn giao đất. Còn trên địa bàn Bình Dương, tổng số hộ dân bị ảnh hưởng là 201 với diện tích khoảng 17 ha và mới chi trả được cho 55 hộ.

Ngay trên địa bàn TP Thủ Đức cũng còn nhiều dự án "đắp chiếu" trong nhiều năm qua vì vướng mặt bằng. Đó là chùm 3 dự án giao thông là cầu Nam Lý, cầu Tăng Long, cầu Long Đại với tổng vốn đầu tư gần 1.700 tỉ đồng, đáng ra phải hoàn thành cách đây 2-3 năm nhưng giờ vẫn chưa biết khi nào mới xong. Ba dự án này mới hoàn thành từ 30%-60% khối lượng thi công. Việc chưa thống nhất giá bồi thường giải phóng mặt bằng với người dân có đất bị thu hồi khiến việc bàn giao mặt bằng chậm tiến độ và các dự án phải "đắp chiếu" thời gian dài.

Thực trạng trên cũng là khó khăn chung của các dự án hạ tầng trên địa bàn TP HCM cũng như cả nước.