Cổ phiếu bất động sản: Giảm sâu nhưng đã an toàn để ‘xuống tiền’?

“Nhóm cổ phiếu bất động sản (BĐS) đã có đà tăng khá mạnh trong năm 2021, nên việc điều chỉnh mạnh hơn thị trường là điều bình thường”, ông Vũ Ngọc Quang, Chuyên gia cao cấp thuộc Trung tâm Phân tích và Tư vấn Đầu tư, Chứng khoán SSI nhận xét.

Chiết khấu sâu chưa hẳn cổ phiếu đã rẻ

Thống kê cho thấy, từ đầu năm 2022 đến nay, nhóm cổ phiếu BĐS đã giảm tới 60-70% thị giá. Một số mã giảm mạnh tới “choáng váng” có thể kể đến như DIG (DIC Corp), DXG (Tập đoàn Đất Xanh), HDC (Hodeco), CII (Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP. HCM), LDG (Đầu tư LDG), CEO (Tập đoàn C.E.O), L14 (Licogi 14)...

Đà giảm của nhóm “cổ đất” được đánh giá là đến từ hàng loạt những thông tin không mấy tích cực như chấn chỉnh thị trường trái phiếu, lãi suất tăng, thắt chặt tín dụng… Trong đó, những biến cố trên thị trường trái phiếu thời gian qua được cho là nguyên nhân chủ yếu gây áp lực lên nhóm cổ phiếu này.

 Một số chuyên gia cho rằng, chiết khấu sâu chưa hẳn cổ phiếu đã rẻ, bởi sự hồi phục sẽ còn phân hoá theo triển vọng của từng doanh nghiệp (Ảnh: Int)

Tuy nhiên, diễn biến trong những phiên gần đây cho thấy, nhóm cổ phiếu BĐS đang ghi nhận đà phục hồi trở lại. Vậy, hiện tại đã đến thời điểm “xuống tiền”?

Về bản chất, nhóm cổ phiếu BĐS có tính beta cao, tức là có những chuyển động chung đối với chiều hướng của VN-Index. Trong khi đó, cổ phiếu BĐS đã giảm khá sâu. Vì thế, nhóm này có thể có một số nhịp hồi phục mang tính chất ngắn hạn, nhưng theo ý kiến một số chuyên gia, chiết khấu sâu chưa hẳn cổ phiếu đã rẻ, bởi sự hồi phục sẽ còn phân hoá theo triển vọng của từng doanh nghiệp.

Thực tế trước đó, nhiều mã cổ phiếu BĐS đã từng có nhịp hồi khá mạnh và những tưởng có thể về lại đỉnh cũ vào cuối tháng 3, nhưng hầu hết đều gây thất vọng. Và ngay sau thời điểm hồi phục, nhóm BĐS lại tiếp tục trở thành “tâm điểm” của cơn lốc bán tháo.

Bởi lẽ trước mắt, cổ phiếu BĐS còn tiềm ẩn nhiều yếu tố về vấn đề room tín dụng, sức mua suy giảm và vướng mắc trong vấn đề pháp lý dự án. Cho nên, cần chờ thêm những thông tin hỗ trợ cho ngành như việc Luật Đất đai sửa đổi hay nghị định, quyết định liên quan đến thị trường vốn có liên quan đến thị trường BĐS như Nghị định 153 sửa đổi về trái phiếu...

Bên cạnh đó, kết quả kinh doanh quý II của nhóm BĐS thường chưa có nhiều đột biến, và phải chờ đến cuối năm mới có thể đánh giá được hoàn toàn về doanh nghiệp trong ngành. Song, cũng cần phải lưu ý, việc ghi nhận lợi nhuận của doanh nghiệp BĐS có độ trễ hơn so với doanh nghiệp ngành khác. Ví dụ năm nay nhưng là ghi nhận đã bán các sản phẩm trong quá khứ. Do đó, về mặt triển vọng lợi nhuận năm nay của các doanh nghiệp BĐS khả năng chưa có ảnh hưởng rõ rệt.

Hơn nữa, qua trao đổi với ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Phân tích Chứng khoán Yuanta cho rằng, hiện tại BĐS đang gặp khó. Trong khi đó, thanh khoản của BĐS phụ thuộc vào tín dụng và trái phiếu. Tuy nhiên, từ đầu năm đến nay, thị trường trái phiếu BĐS không được khả quan cho lắm khi thị trường trái phiếu bị thắt chặt, khiến cho tâm lý nhà đầu tư vẫn lo ngại rủi ro và e dè.

Đồng thời, việc các ngân hàng thương mại bị thắt chặt đầu tư vào thị trường trái phiếu cũng khiến cho thị trường trái phiếu trở nên kém sôi động.

Theo báo cáo của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam, trong 2 tuần đầu tháng 7/2022, thị trường trái phiếu doanh nghiệp chỉ có 3 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với tổng giá trị 2.825 tỷ đồng. Như vậy, sau khi “rục rịch” phát hành trái phiếu trở lại trong 2 tháng qua, doanh nghiệp BĐS có dấu hiệu giảm tốc trở lại.

“Hiện giờ không nên vội vàng. Đừng thấy cổ phiếu có một vài nhịp hồi mà vội vàng “tất tay” với cổ phiếu, mã hãy chờ đợi khi nào thị trường có nền tảng vững chắc, lúc này doanh nghiệp BĐS có sự phân hóa, doanh nghiệp nào có lợi nhuận, doanh số bán hàng tốt thì hoàn toàn có khả năng hồi phục trở lại”, ông Vũ Ngọc Quang khuyến nghị.

Chiến lược nào cho nhà đầu tư?

Như vậy, mặc dù đã chiếu khấu khá sâu nhưng trong ngắn hạn, cổ phiếu BĐS không phải là lựa chọn tối ưu. Song nếu nhìn về dài hạn, ngành BĐS vẫn có câu chuyện tăng trưởng và nhóm cổ phiếu này vẫn được đánh giá khá lạc quan.

Giới phân tích cho rằng, trong năm 2023 sẽ có thể phản ánh rõ đà tăng trưởng của nhóm ngành BĐS. Dự báo, lợi nhuận toàn ngành BĐS năm 2023 sẽ tăng trưởng 12% do một số tên tuổi chiếm tỷ trọng lớn vẫn sẽ dẫn dắt và có mức tăng nhất định so với mức thấp và trong thời kỳ trước đó.

Vì vậy, nhà đầu tư hoàn toàn có thể đưa ra một danh sách các cổ phiếu có nền tảng kinh doanh tốt, định giá rẻ để theo dõi, khi nào thị trường có những cú điều chỉnh về vùng giá thích hợp để tham gia dài hạn thì có thể tiến hành giải ngân.

Theo đó, để định giá cổ phiếu BĐS, nhà đầu tư cần tính giá trị tài sản ròng (NAV) hay tính chiết khấu dòng tiền các dự án để lập FS (nghiên cứu khả thi) của dự án và phân bổ tiến độ bán trong tương lai cũng như chiết khấu dòng tiền hiện tại để tìm ra giá trị công ty. Ngoài ra, nên kết hợp thêm phương pháp P/E, P/B để định giá cổ phiếu.

Tuy nhiên, để có thể yên tâm đầu tư cổ phiếu nhóm ngành này với tỷ trọng vốn lớn hay không lại là câu chuyện khác.

Cũng phải nhắc lại là, cổ phiếu BĐS có tính beta cao. Nếu thị trường thế giới hay thị trường Việt Nam có những biến động bất ngờ có thể xảy đến thì nhà đầu tư buộc phải đặt yếu tố quản trị khoản đầu tư của mình lên hàng đầu. Do đó, không nên "tất tay".

Vậy, còn với những nhà đầu tư lỡ “đu đỉnh” cổ phiếu BĐS đang chờ “về bờ” thì cần xử lý ra sao?

Theo chuyên gia phân tích cao cấp của SSI, cổ phiếu BĐS có thể sẽ có một số nhịp hồi phục mang tính chất ngắn hạn, nhưng để kỳ vọng tăng trưởng 50 - 60% hay tăng bằng lần như năm trước là rất khó. Do đó, không nên kỳ vọng vào một điều không chắc chắn mà bỏ mặc khoản đầu tư của mình.

“Nhà đầu tư nên cơ cấu một phần cắt lỗ và chuyển sức mua sang những nhóm ngành khác có triển vọng tốt hơn”, ông Vũ Ngọc Quang nói.