Kiểm soát ‘bong bóng’ bất động sản

Nguy cơ xuất hiện "bong bóng" bất động sản

Thị trường BĐS chưa phục hồi hoàn toàn sau dịch COVID-19, lại đang đối mặt với những khó khăn do chính sách kiểm soát chặt chẽ dòng vốn, khiến cho nguồn cung giảm sâu, giá tăng cao so với thu nhập của phần lớn người dân.

Từ đầu năm đến nay, giá nhà đất trên thị trường bất động sản (BĐS) tăng cao, liên tục lập mặt bằng giá mới ở các địa phương, nhưng thanh khoản và giao dịch thấp là tín hiệu cho thấy xuất hiện bong bóng cục bộ.

Báo cáo thị trường của Bộ Xây dựng cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2022, giá căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền vẫn tăng so với thời điểm cuối năm 2021, mức độ tăng giá các phân khúc BĐS tập trung trong cuối quý I, chậm dần và có dấu hiệu chững lại trong các tháng quý II. Năm 2021, cả nước có 172 dự án nhà ở thương mại hoàn thành, với quy mô 24.027 căn, bằng khoảng 42% số lượng so với năm 2020.

Đáng chú ý là mặc dù nguồn cung ít nhưng số lượng giao dịch trên thị trường không nhiều. Trong tổng số trên 22.700 căn hộ được đưa ra thị trường, số lượng giao dịch gần 11.600 căn, tỷ lệ hấp thụ đạt 50,9%, như vậy có thể thấy mức thanh khoản trên thị trường thấp, giá nhà tăng nhanh chủ yếu do chi phí phát sinh, không phải do sức mua trên thị trường tăng.

Nghi vấn về "bong bóng" BĐS bắt đầu xuất hiện khi giá liên tục được đẩy lên cao, trong khi thanh khoản trên thị trường không tăng tương ứng.

Về mức độ quan tâm, theo dữ liệu từ batdongsan.com.vn, thị trường BĐS tại nhiều tỉnh thành vẫn sôi động, nhưng mức độ quan tâm đất nền giảm khoảng 7% so với cùng kỳ năm 2021, các tỉnh phía Bắc, phía Nam giảm lần lượt 11% và 12%, nhưng giá rao bán vẫn ở ngưỡng cao, tiếp tục tăng thêm.

Tại Hà Nội, mức độ quan tâm đất nền các huyện Đông Anh, Gia Lâm, Thạch Thất, Quốc Oai đều giảm trung bình hơn 10%, giá rao bán lại tăng lần lượt 20%, 21%, 11%, 26%. Một số địa phương như: Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng ghi nhận lượng quan tâm sụt giảm lần lượt 32%, 22%, 7% giá rao bán tăng tương ứng 16%, 35%, 29%.

Còn tại thị trường phía Nam, mức độ quan tâm đất nền Bình Dương, Đồng Nai đều giảm 13%, giá rao bán tăng lần lượt 27% và 7%.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn nhận định, sau 2 năm chịu ảnh hưởng bởi dịch COVID-19, mặt bằng giá BĐS tại hầu hết các thị trường đều không giảm mà còn tăng, liên tục thiết lập mặt bằng giá mới. Nghi vấn về "bong bóng" BĐS bắt đầu xuất hiện khi giá liên tục được đẩy lên cao, trong khi thanh khoản trên thị trường không tăng tương ứng.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, nguồn cung trên thị trường giảm mạnh do việc thắt chặt pháp lý, cùng với những chi phí đầu vào tăng cao là nguyên nhân chính đẩy giá nhà đất. Bên cạnh đó, tâm lý đầu cơ hình thành trong bối cảnh lạm phát do khủng hoảng kinh tế sau dịch cũng khiến giá nhà đất tăng mạnh.

Vì vậy, các chuyên gia cho rằng, để hạn chế bong bóng BĐS gia tăng cần phải nhanh chóng mở rộng thêm nguồn cung, nhất là nguồn cung ngắn hạn, các địa phương đẩy mạnh hỗ trợ đơn vị phát triển, tiến độ phê duyệt thủ tục đầu tư dự án, không để tồn đọng và kéo dài nhiều hồ sơ, thủ tục; công bố thông tin dữ liệu về những dự án được chấp thuận đầu tư, kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đai, dự án được phép giao dịch trên thị trường, biến động giá BĐS…

Theo ông Nguyễn Văn Đính, vấn đề quan trọng nhất hiện nay là các cơ quan quản lý Nhà nước tiếp tục rà soát các quy định chồng chéo của các luật liên quan đến thị trường BĐS, để sớm giải quyết các rào cản thủ tục phê duyệt đầu tư các dự án BĐS; thành lập cơ quan chuyên biệt có năng lực và khả năng tiếp nhận, xử lý vướng mắc thuộc thẩm quyền Chính phủ để hỗ trợ cho các địa phương tháo gỡ vướng mắc thủ tục phê duyệt đầu tư.

Thị trường thiết lập lỷ lục giá mới

Các chuyên gia cũng nhận định, thị trường BĐS đã lập đỉnh và bước vào một giai đoạn mới. Giá BĐS hiện nay tăng đột biến ở địa phương nào có thể là hiện tượng thổi giá, nhưng thời điểm này không còn diễn ra những cảnh nhà đầu tư xếp hàng dài để xem, mua đất, thay vào đó là tâm lý thăm dò, người mua ít nhưng người bán nhiều. Từ nay đến cuối năm 2022, dự báo thị trường đất nền tiếp tục chững hoặc giảm nhẹ để tìm điểm cân bằng sau giai đoạn sốt giá.

Đặc biệt, trong khi phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ gần như biến mất. Thị trường xuất hiện tình trạng lệch pha phân khúc khiến nhà ở thương mại giá dưới 2 tỷ đồng/căn không còn.

Theo HoREA, tình trạng lệch pha cung - cầu, thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở đang diễn ra phổ biến. Cụ thể, phân khúc nhà ở cao cấp thừa thãi còn phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ dưới 2 tỷ đồng/căn lại vắng bóng.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, hiện có dự án bất động sản tại TP Thủ Đức còn có mức giá trung bình dự kiến đến gần 700 tỷ đồng/ 1 căn biệt thự.

HoREA cho biết, tình trạng thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là thiếu nhà ở có giá vừa túi tiền dẫn đến giá nhà đã tăng liên tục trong hơn 5 năm qua. “Điều này, tác động trực tiếp đến mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người yếu thế trong xã hội – lao động thu nhập thấp tại các đô thị”.

Mặt khác, hiện tính thanh khoản của thị trường đang suy giảm, các giao dịch bất động sản trầm lắng. Bởi khách hàng mua nhà và cả chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở đang rất khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng; trong khi giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản giảm 79% trong quý II năm nay.