Bỏ khung giá đất có đẩy giá bất động sản lên cao?

Theo chuyên gia, tình trạng khung giá đất chỉ bằng khoảng 30 - 70% giá thị trường đã và đang tạo ra khoảng cách lớn giữa giá đất của thị trường với giá của Nhà nước dẫn đến nhiều hệ lụy, trong đó lớn nhất là vấn đề trục lợi, tham nhũng đất đai, thất thoát ngân sách.

Giảm trục lợi từ đất

Mới đây, trong một bài viết của, chị Trần Thị Huyền (TP.HCM) chia sẻ vào cuối tháng 3/2022, chị tìm hiểu để mua một mảnh đất rộng 70m2 ở Tây Ninh. Thương thảo xong, chị tiến hành làm thủ tục đóng thuế nhưng bị trả lại với lý do “khai giá mua bán không đúng giá thị trường”.

Dù rất thất vọng, nhưng chị Huyền vẫn phải thừa nhận quyết định của cơ quan thuế là hoàn toàn chính xác, vì lô đất mà chị quyết định xuống tiền mua có giá trị hơn 1,2 tỷ đồng song chỉ kê khai giá hơn 300 triệu đồng, tức “hụt” gần 4 lần so với giá trị thực.

Chị Huyền cho hay, sở dĩ chị quyết định kê giá thấp một cách "vô lý" như vậy là bởi cách đó chưa đầy 1 tháng, một người bạn của chị đã thực hiện trót lọt, qua mắt được cơ quan thuế và tiết kiệm được hàng trăm triệu đồng tiền thuế thu nhập cá nhân, phí trước bạ.

“Thực tế thì số tiền 300 triệu đồng, tôi kê khai đã cao hơn giá trị trên bảng giá đất của tỉnh gần 20%. Sau khi bị trả hồ sơ, tôi phải kê lại lên mức 800 triệu, tức xấp xỉ 70% giá thực, kết quả là hồ sơ nhanh chóng được thông qua”, chị Huyền nói.

  Bỏ khung giá đất sẽ tạo minh bạch thị trường, người dân được đền bù thỏa đáng hơn.

Có thể thấy, việc bảng giá đất thấp hơn thị trường đang dẫn đến tình trạng nhiều người mua đất “ghi khống” giá trị để trốn thuế. Khung giá đất cũng là một trong những nguyên nhân khiến khiếu kiện đất đai gia tăng trong thời gian qua, liên quan đến vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng.

Vì vậy, theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, việc bỏ khung giá đất là hoàn toàn hợp lý, giúp nâng cao tính thương mại hóa của quyền sử dụng đất, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai, giúp thị trường minh bạch, lành mạnh, không còn hiện tượng trục lợi trên đất đai.

Đặc biệt, việc bỏ khung giá đất sẽ góp phần cởi trói cho giá đất địa phương. Tạo điều kiện đền bù thỏa đáng cho người dân theo giá thị trường thay vì chịu thiệt thòi khi căn cứ vào khung giá đất.

Có ảnh hưởng giá nhà?

Chủ trương bỏ khung giá đất rõ ràng đem lại nhiều ưu điểm, tuy nhiên cũng khiến không ít chuyên gia, nhà đầu tư lo ngại có thể khiến chi phí đầu vào của các dự án đội lên, đẩy giá nhà tăng theo.

Bởi, có một thực tế là các doanh nghiệp bất động sản hiện đang phải chịu vô vàn sức ép, từ việc vốn vay bị siết chặt đến gánh nặng chi phí, pháp lý, nhân công, giá vật liệu xây dựng tăng… Nay gánh thêm chi phí liên quan đến giá đất có thể khiến doanh nghiệp khó càng thêm khó.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, cho hay hiện tại việc tìm được một quỹ đất phù hợp quy hoạch đã khó, có đủ diện tích để thực hiện dự án còn khó hơn. Ngay cả khi doanh nghiệp "săn" được khu đất hợp ý, giá cả cũng rất đáng ngại.

Hơn 2 năm qua, giá đất liên tục leo thang, diễn biến chung của thị trường khiến các doanh nghiệp càng khó thương lượng với chủ đất. Với phân khúc nhà ở hợp túi tiền, vị đại diện Phú Đông thừa nhận có phần may mắn vì đã tích lũy được quỹ đất từ trước.

Nhưng trên thực tế, không phải doanh nghiệp nào cũng may mắn như Phú Đông, và trong trường hợp phải đền bù đất với giá cao hơn, cộng thêm những điểm nghẽn về pháp lý kéo dài, gánh nặng chi phí gia tăng… thì giá nhà ở sẽ rất khó giảm, vì doanh nghiệp “có muốn cũng không thể”.

“Về lâu dài, do bỏ khung giá đất, xác định theo giá thị trường thì tiền chuyển mục đích sử dụng đất, tiền đền bù sẽ tăng, kéo giá bán các loại hình nhà ở tăng theo. Giá đất càng tăng cao, doanh nghiệp sẽ càng khó tiếp cận với các quỹ đất”, một chuyên gia phân tích.

Tuy nhiên, ở một góc nhìn khác, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng giá nhà hiện nay đang cao bởi nguyên nhân rất lớn từ tình trạng tích trữ, đầu cơ. Vì vậy, với việc tăng giá đất, các khoản thuế, phí chuyển nhượng giao dịch bất động sản tăng lên, lợi ích ít đi, giới đầu cơ sẽ giảm từ đó bình ổn giá nhà đất.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định: “Khi giá đền bù thỏa đáng, hiện tượng khiếu kiện giảm sẽ giúp việc triển khai dự án được đẩy nhanh hơn, qua đó chủ đầu tư sẽ chủ động được việc tính toán đưa ra các phương án từ đầu, hiệu quả kinh tế mang lại lớn hơn dù có thể chi phí đầu vào cao hơn”.

Qua các phân tích, có thể thấy mỗi chủ trương đều có mặt lợi và hại. Vì vậy, theo các chuyên gia, cần có cách làm, hướng đi rõ ràng cho người dân, doanh nghiệp nhằm phát huy điểm tốt và hạn chế tiêu cực.

“Bỏ khung giá đất sẽ có lợi hơn có hại. Có thể giá nhà sẽ cao hơn, nhưng cao hơn ở mức độ nào đó để thị trường chấp nhận được, thậm chí thị trường có thể tự điều tiết giá, hoàn toàn có thể yên tâm về câu chuyện này”, ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.