Bức tranh kinh doanh doanh nghiệp bất động sản quý II: Hơn một nửa lợi nhuận ngành đã bốc hơi

Ông lớn hụt hơi, một số doanh nghiệp ghi lãi lớn từ hoạt động khác

 

Theo thống kê của chúng tôi, tính đến ngày 2/8, 60 doanh nghiệp bất động sản (BĐS) niêm yết đã công bố báo cáo kết quả kinh doanh quý II với doanh thu đạt hơn 32.000 tỷ đồng và 7.680 tỷ đồng lợi nhuận, lần lượt giảm 43% và 51% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong số này có 28 doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận tăng trưởng.

Trong bối cảnh ngành bán lẻ dần hồi phục sau đại dịch COVID-19, CTCP Vincom Retail (Mã: VRE) ghi nhận kết quả kinh doanh tăng trưởng trong quý II với doanh thu thuần gần 1.850 tỷ đồng (tăng 22,5%) và lãi ròng 773 tỷ đồng (tăng 99,5%). Trong đó, hoạt động cho thuê tại các trung tâm thương mại tăng trưởng 33%, đóng góp hơn 1.800 tỷ đồng doanh thu.

Trong khi đó, hai ông lớn nhất trên thị trường BĐS hiện nay là CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL) và CTCP Vinhomes (Mã: VHM) đều ghi nhận lợi nhuận giảm so với cùng kỳ năm ngoái.

Cụ thể, Novaland ghi nhận gần 2.660 tỷ đồng doanh thu thuần và gần 1.651 tỷ đồng doanh tài chính, lần lượt tăng 4,5% và 24% so với cùng kỳ. Lãi ròng của doanh nghiệp giảm trên 43% so với cùng kỳ về 749 tỷ đồng (cùng kỳ doanh nghiệp có khoản lợi nhuận khác đột biến hàng nghìn tỷ đồng).

Kết quả kinh doanh quý II của Vinhomes ghi nhận mức thấp nhất kể từ năm 2018. Trong đó, doanh thu thuần đạt trên 10.232 tỷ đồng và lãi ròng xấp xỉ 509 tỷ đồng, lần lượt giảm 84% và 95% so với cùng kỳ. Riêng doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản đạt hơn 2.000 tỷ đồng (cùng kỳ trên 15.300 tỷ đồng).

Song, cả Vinhomes và Novaland là hai doanh nghiệp ghi nhận tiền khách hàng mua dự án đã thanh toán trước cao nhất ngành tính đến ngày 30/6, lần lượt hơn 48.975 tỷ đồng và 12.562 tỷ đồng. Số tiền này sẽ được hạch toán vào doanh thu khi các doanh nghiệp hoàn thành và bàn giao nhà cho khách hàng.

Tăng trưởng kết quả kinh doanh của CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Mã: KDH) đến từ việc tăng biên lãi gộp và tiết giảm chi phí, trong khi doanh thu mảng bất động sản giảm.

Bên cạnh đó, dòng tiền kinh doanh của Khang Điền mất cân đối khi ghi nhận âm hơn 2.000 tỷ đồng trong nửa đầu năm, nhất là quý II âm hơn 1.500 tỷ đồng, do tồn kho và phải trả tăng mạnh. Doanh nghiệp vừa mua lại dự án Đoàn Nguyên Bình Trưng Đông hồi quý I, qua đó ghi nhận hơn 3.100 tỷ đồng tại dự án này.

Nhơn Hội New City tiếp tục giúp CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR) tăng trưởng 59% doanh thu và gần 64% lãi ròng so với cùng kỳ khi lần lượt đạt 853 tỷ đồng và 413 tỷ đồng. Tính đến ngày 30/6, Phát Đạt ghi nhận 2.700 tỷ đồng phải thu từ nhóm Danh Khôi Holdings - các công ty phân phối đã nhận chuyển nhượng sản phẩm tại một số dự án của Phát Đạt.

Hai vị trí top đầu lợi nhuận toàn ngành bất ngờ thuộc về nhóm bất động sản công nghiệp gồm Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (Mã: KBC) và Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex IDC, Mã: BCM), trong khi cùng kỳ các doanh nghiệp này lần lượt xếp ở vị trí 29/60 và 3/60.

Mặc dù doanh thu từ mảng kinh doanh chính là bất động sản giảm 47% so với cùng kỳ nhưng  Kinh Bắc có nhiều nguồn thu khác bù đắp. Đặc biệt, nguồn thu nhập khác 1.913 tỷ đồng đã giúp Kinh Bắc lãi ròng gần 1.900 tỷ đồng trong quý, gấp 3-4 lần lợi nhuận của Novaland và Vinhomes - hai doanh nghiệp dẫn đầu lợi nhuận toàn ngành trong nhiều năm qua. Nếu loại trừ khoản thu nhập bất thường này, lợi nhuận thuần của Kinh Bắc giảm 72% về 62 tỷ đồng.

Đối với Becamex IDC, bên cạnh nguồn thu chính khoảng 441 tỷ đồng từ nhóm liên doanh VSIP trong nhiều năm nay, BCTC của doanh nghiệp còn cho thấy mảng bất động sản dân cư đang trên đà tăng trưởng khi biên lãi gộp đạt 54% trong quý, tương đương với lãi gộp 818 tỷ đồng.

Cộng với khoản lãi 100 tỷ đồng từ hoạt động chuyển nhượng, bán tài sản, bất động sản đầu tư, Becamex IDC lãi ròng gần 919 tỷ đồng trong quý II, tăng trưởng 94% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp tăng trưởng lợi nhuận ba chữ số trong quý II nhưng không đến từ hoạt động kinh doanh chính như CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (Mã: HQC) lãi đột biến từ chuyển nhượng cổ phần tại 3 đơn vị. Hay như CTCP Tập đoàn Hà Đô (Mã: HDG) có nguồn thu lớn từ mảng năng lượng (thủy điện, điện mặt trời và điện gió).

Tính chung trong 6 tháng đầu năm, nhóm bất động sản niêm yết đạt gần 98.800 tỷ đồng doanh thu thuần và 27.150 tỷ đồng lãi ròng, lần lượt giảm 36% và 39% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, 28 doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận giảm và 7 doanh nghiệp lỗ.

 

 

Lợi nhuận 2022 của nhóm bất động sản niêm yết chưa bị ảnh hưởng do chỉ là ghi nhận quá khứ 

 

Theo ông Vũ Ngọc Quang, Chuyên gia cao cấp thuộc Trung tâm Phân tích và Tư vấn Đầu tư của CTCP Chứng khoán SSI (SSI Research), việc ghi nhận doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản có độ trễ so với các ngành khác.

Theo thông lệ, các doanh nghiệp bất động sản thường bàn giao sản phẩm cho người mua nhà vào quý III-IV. Đây cũng là thời điểm thị trường diễn biến sôi động hơn và kỳ vọng lợi nhuận hai quý cuối năm sẽ có khác biệt, còn quý II cũng chưa có nhiều đột biến. 

Lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản trong năm nay chưa có ảnh hưởng rõ rệt bởi kết quả được ghi nhận từ các sản phẩm đã bán trong quá khứ. 

“Ảnh hưởng nếu có sẽ vào 2023. Nếu năm nay doanh số bán hàng bị ảnh hưởng bởi room tín dụng yếu thì người mua cũng khó tiếp cận vốn và ảnh hưởng đến doanh số bán hàng của các doanh nghiệp trong năm 2023.

Thêm nữa, một số yếu tố như dự án đó được xây dựng vào cuối năm 2021 và đầu 2022 – thời điểm giá nguyên vật liệu tăng cao có thể tính vào chi phí, giá thành, qua đó ảnh hưởng đến lợi nhuận gộp và năm 2023 sẽ phản ánh rõ hơn câu chuyện này”, chuyên gia SSI phân tích.

Theo như ước tính của nhóm chuyên gia SSI Research, lợi nhuận toàn ngành bất động sản tăng trưởng 12% trong năm 2023 do một số cái doanh nghiệp chiếm tỷ trọng lớn tiếp tục dẫn dắt và có mức tăng nhất định so với mức thấp ở giai đoạn trước đó.

Chuyên gia cũng đưa ra lưu ý, nhà đầu tư khi xem báo cáo tài chính của các công ty bất động sản cần hiểu rõ bản chất doanh thu và lợi nhuận hiện tại đến từ các dự án đã bán trước đó, bây giờ là thời điểm bàn giao và ghi nhận.

“Muốn tìm cơ hội đầu tư thì chúng ta nên tìm hiểu thêm các khoản mục khác trên báo cáo tài chính như người mua trả tiền trước vì đó là sản phẩm đã bán, đã thu tiền từ người mua nhà và chờ đủ điều kiện ghi nhận vào kết quả kinh doanh. Đây là một trong các chỉ báo xem tiềm năng tăng trưởng ghi nhận lợi nhuận tương lai của doanh nghiệp có tốt không. Thứ hai là tồn kho, thông tin này cho biết danh mục cũng như tiến độ dự án được triển khai đến đâu”, chuyên gia SSI Research lưu ý.

Tính đến ngày 30/6, 60 doanh nghiệp bất động sản niêm yết ghi nhận khoảng 99.588 tỷ đồng tiền khách hàng mua sản phẩm, dự án trả tiền trước. Con số này tăng 86% so với cuối tháng 3 và tăng 49% so với đầu năm.