Bỏ khung giá đất có tác động đến giá nhà?

Tháo gỡ nhiều vướng mắc

Theo Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, sẽ bỏ quy định khung giá đất, chuyển sang xác định giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường. Đây là một trong những nội dung thu hút sự quan tâm của các cấp chính quyền và cộng đồng doanh nghiệp, người dân.

Luật Đất đai năm 2013 quy định, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm/lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất trên thị trường tăng hoặc giảm từ 20% trở lên so với khung giá đất, thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.

Các tỉnh, thành phố căn cứ khung giá đất của Chính phủ để xây dựng bảng giá đất định kỳ 5 năm/lần và mỗi năm sẽ ban hành thêm hệ số giá đất. Bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính thuế sử dụng đất; tính tiền phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai...

Thực tế, khung giá đất do Chính phủ quy định có độ “cứng” cao và khó điều chỉnh linh hoạt theo biến động thị trường cũng như đặc thù từng địa phương, nên trong thực tế đã xảy ra những khó khăn, vướng mắc.

Đơn cử, tại Đồng Nai, có những dự án kéo dài hơn 10 năm chưa hoàn thành như các khu công nghiệp: Sông Mây, Bàu Xéo, Hố Nai, Amata…, đa số đều ách tắc ở khâu bồi thường và phần lớn liên quan đến giá bồi thường.

Vì vậy, ông Nguyễn Ngọc Hưng, Phó giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai cho rằng, bỏ khung giá đất là thích hợp, vì khi Nhà nước thu hồi đất sẽ căn cứ vào giá thị trường để bồi thường cho người dân; các dự án bồi thường nhanh, có mặt bằng để thi công sẽ sớm hoàn thành đưa vào khai thác; đồng thời hạn chế được tình trạng khiếu kiện, khiếu nại liên quan đến đất đai.

Các chuyên gia trong ngành cũng cho rằng, khi bỏ khung giá đất, thì những vướng mắc trước đây không xử lý được liên quan đến đền bù giải phóng mặt bằng; cơ chế, quyền lợi cho chủ sử dụng đất sẽ được giải quyết nhanh hơn. Chưa kể, khi giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư sẽ dựa vào cơ chế thị trường để tính giá trị đền bù đất, như thế sẽ phá bỏ được sự chênh lệch giữa giá trị thật và giá trị ảo.

Giá nhà có tiếp đà tăng?

Bên cạnh những điểm tích cực, không ít chuyên gia, nhà đầu tư lo ngại, việc bỏ khung giá đất có thể khiến chi phí đầu vào của các dự án đội lên, đẩy giá nhà tăng theo. Trên thực tế, các doanh nghiệp bất động sản đang phải chịu rất nhiều sức ép, từ việc vốn vay bị siết chặt đến gánh nặng chi phí, pháp lý, nhân công, giá vật liệu xây dựng tăng… Nay gánh thêm chi phí liên quan đến giá đất, có thể khiến doanh nghiệp khó càng thêm khó.

Đề cập vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, khi bỏ khung giá đất, thì giá cả sẽ được tính theo nguyên tắc thị trường. Có thể chi phí đầu vào sẽ tăng lên, nhưng các chủ đầu tư sẽ chủ động được việc tính toán, đưa ra phương án từ đầu, hiệu quả kinh tế mang lại lớn hơn. “Có thể giá nhà sẽ cao hơn, nhưng cao hơn ở mức độ nào đó thị trường chấp nhận được, thậm chí có thể tự nó sẽ điều chỉnh giá, thì hoàn toàn có thể yên tâm”, ông Đính nói.

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Asian Holding cho rằng, việc bỏ khung giá đất sẽ chỉ liên quan đến chuyển nhượng thứ cấp, còn việc đền bù giải phóng mặt bằng thì chưa thể khẳng định chắc chắn. Hiện nay, có một số phương pháp tính tiền sử dụng đất như so sánh trực tiếp, thặng dư…. Đa số doanh nghiệp áp dụng theo phương pháp thặng dư (tức là tính doanh thu đầu vào, đầu ra, trừ chi phí, trừ lợi nhuận định mức của chủ đầu tư sẽ ra tiền sử dụng đất). Bản chất phương pháp thặng dư  chỉ áp dụng bảng giá đất một phần.

“Đa phần chúng tôi khi làm dự án đều tính theo phương pháp thặng dư. Vì vậy, việc bỏ khung giá đất tác động đến doanh nghiệp như thế nào cần phải chờ hướng dẫn chi tiết mới biết được”, ông Hậu nói.

Liên quan vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam kiến nghị, cần xác định rõ thế nào được cho là giá đất phổ biến trên thị trường có sự biến động để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất, bởi giá đất luôn biến động từng ngày xuất phát từ nhiều lý do và có tình trạng cố tình thổi giá. Nếu căn cứ vào biến động, thì có nguy cơ phải điều chỉnh liên tục, gây mất ổn định và càng khó khăn hơn để làm cơ sở khi đền bù thu hồi đất.