Thị trường bất động sản lệch pha cung - cầu

Phát biểu tại Hội nghị Thủ tướng với doanh nghiệp trong sáng nay (11/8), ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng thị trường bất động sản có một số dấu hiện đáng lo ngại, đó là tình trạng lệch pha cung cầu, rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội, nhà dành cho công nhân, người lao động. 

Theo ông Châu, đơn cử nhà ở bình dân, năm 2020 chỉ chiếm 1%, năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2020 là 0%. Ngược lại nhà cao cấp năm 2021 chiếm 74% và 6 tháng đầu năm là 80,1%. Như vậy rất mất cân đối.

“Nhà ở xã hội chỉ đáp ứng 41% theo kế hoạch. Công nhân lao động thuê nhà trọ, tiền thuê chiếm khoảng 20% thu nhập, hơn 60% công nhân chỉ có thu nhập vừa đủ sống. Công nhân lao động có thu nhập rất thấp chiếm 56,8%. Đây là điều đáng quan ngại, việc tiếp cận được nhà ở của công nhân là vấn đề rất lớn”, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh nhấn mạnh.

Theo ông Châu, tình trạng lệch pha về cung cầu và lệch pha về cung ứng thị trường dẫn đến giá nhà tăng liên tục trong 5 năm vừa qua, tính từ năm 2017. Hoạt động chuyển nhượng ách tắc, thị trường bất động sản hiện nay có dấu hiệu phát triển chậm lại, trầm lắng, doanh nghiệp có dấu hiệu hụt hơi, giảm thanh khoản, khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu.

Trước tình trạng trên, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh kiến nghị thực hiện phổ biến phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất công khai, minh bạch. 

“Như mới cách đây 2 ngày, TP Hồ Chí Minh tuyên bố đấu giá trở lại quyền sử dụng đất đối với 4 lô đất tại Thủ Thiêm. Tin này là tin tốt đối với thị trường bất động sản”, ông Châu cho biết.

Để hỗ trợ doanh nghiệp, ông Châu đề nghị Ngân hàng Nhà nước thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng về việc không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý nhưng bảo đảm tăng cường giám sát, không buông lỏng thị trường nhà đất, làm thế nào để tiếp cận được tín dụng một cách thuận lợi hơn. 

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cũng đề nghị Bộ Tài chính sửa đổi Nghị định 153 để chấn chỉnh lại hoạt động phát hành trái phiếu để thị trường minh bạch, an toàn…

Nguy cơ phá sản nếu không thu hồi được nợ

Cũng liên quan đến thị trường bất động sản, tại Hội nghị, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp nêu lên vấn đề nợ đọng xây dựng mà các doanh nghiệp xây dựng đang đối diện.

Theo ông Hiệp, các doanh nghiệp xây dựng Việt Nam phần lớn (khoảng 90%) là doanh nghiệp vừa và nhỏ quy mô vốn dao động dưới 100 tỷ đồng. Các doanh nghiệp lớn trong ngành cũng chỉ phổ biến quy mô vốn từ 500-1.000 tỷ. Chưa đến 10 doanh nghiệp có vốn trên 1.000 tỷ. 

Trong khi đó nợ đọng không thanh toán được khá phổ biến ở tất cả các doanh nghiệp, các tổng công ty, tập đoàn xây dựng hầu hết đều có nợ đọng từ vài trăm đến vài nghìn tỷ trong bối cảnh vốn eo hẹp phải vay ngân hàng để trang trải thi công với lãi suất thông thường khoảng 9-10%/năm.

“Có những tập đoàn một quý năm 2022 đạt doanh thu đến 3.000 tỷ nhưng hiệu quả chỉ đạt xấp xỉ 10 tỷ”, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam thông tin.

Theo ông Hiệp, chính vì những khoản nợ đọng này nên các doanh nghiệp xây dựng, đặc biệt các doanh nghiệp vừa và nhỏ, đứng trước nguy cơ phá sản nếu không thu hồi được nợ.

Về giải pháp, đối với vốn đầu tư công, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam đề nghị Thủ tướng giao Bộ KH&ĐT và Bộ Tài chính rà soát lại các chủ đầu tư vốn ngân sách để thống kê chính xác số lượng nợ tồn xây dựng trong các năm trước, báo cáo Thủ tướng phương án cắt hết các nợ dồn toa để giải quyết dứt điểm cho các nhà thầu.

Đối với vốn đầu tư ngoài ngân sách, đề nghị Thủ tướng giao Bộ KH&ĐT và Bộ Xây dựng nghiên cứu chế tài yêu cầu chủ đầu tư phải có bảo lãnh thanh toán của ngân hàng cho 20% vốn thanh toán cuối dự án, khi dự án kết thúc để đảm bảo sự bình đẳng cho các nhà thầu với chủ đầu tư. Trước mắt, có chế tài cụ thể để cơ quan chức năng giải quyết cho các khoản nợ đọng kể cả biện pháp công bố tình trạng chây ì thanh toán của một số chủ đầu tư.

Theo ông Hiệp, về cơ chế thanh quyết toán cần có chế tài bình đẳng giữa các chủ thể hợp đồng, đặc biệt cần quy định rõ cơ chế xứ lý các khối lượng phát sinh trong Hợp đồng (đặc biệt đối với đầu tư công về quyền hạn phê duyệt của chủ đầu tư để được thanh toán); Đối với các khoản chậm trả do lỗi của chủ đầu tư cần có chế tài phạt theo lãi suất ngân hàng thương mại áp dụng.