Thị trường hạ nhiệt, có nên 'ôm' đất ở tỉnh chờ tăng giá?

Suốt 3 năm qua, anh Hoàng Thành An (Bắc Giang) chưa từng thôi bất ngờ và ngạc nhiên khi giá đất quê mình lại có thể liên tục tăng nhanh và trở nên đắt đỏ như vậy. Những lô đất cách đây 7-8 năm có giá 50-120 triệu đồng, thế chấp ngân hàng vay được vài chục triệu, nay tăng lên hàng tỷ đồng.

Giảm nhiệt sau cơn sốt

“Quê tôi cũng thỉnh thoảng có đấu giá, theo dõi mà choáng. Khu đất có giá khởi điểm 100 – 150 triệu đồng sau đó tăng lên 1 – 2 tỷ đồng là chuyện thường. Điều lạ là toàn những người ở xa về đấu giá, chẳng biết để làm gì, nhưng có chỗ bỏ hoang đã 2 – 3 năm rồi”, anh An kể.

Trong hai năm 2020, 2021, tỉnh Bắc Giang với những lợi thế về kinh tế, hạ tầng là một trong những địa phương sôi động nhất về hoạt động mua bán bất động sản. Nhiều nơi sốt đất bùng lên, giá tăng cả chục lần chỉ trong vài tháng. Các đợt đấu giá thu hút hàng nghìn người tham gia.

Đơn cử, ở xã Quang Châu, huyện Việt Yên, vào cuối năm 2021, khi các phiên đấu giá khu dân cư Đồng Vân hay Bắc Quang Châu diễn ra, dù chỉ có 460 lô đất nhưng có đến hơn 5 nghìn hồ sơ tham gia. Giá bình quân gấp 2-5 lần mức khởi điểm. Sau đấu giá, nhiều người sang tay “ăn chênh” cả trăm triệu đồng.

Tuy nhiên, sau các đợt sốt giá, các vùng quê nay trở lại yên bình, môi giới dần vắng bóng. Thanh khoản rơi tự ro khiến nhiều người chót ôm đất rất khó để thoát hàng. Nhiều người buộc phải bán cắt lỗ để thu hồi vốn hoặc vì áp lực trả lãi vay. Nhưng không phải cứ bán lỗ là thoát được hàng.

Anh Trần Văn Khải (TP Bắc Giang) cho biết: “Cuối năm 2021, tôi trúng đấu giá một lô đất tại khu dân cư Bắc Quang Châu 4,3 tỷ đồng. Sau đó từng có người trả hơn 5 tỷ đồng mà tôi không đồng ý. Giờ muốn bán bằng mức trúng đấu giá nhưng không có khách, vốn đọng lại làm mất bao nhiêu việc”.

 Đất nền ở tỉnh còn nhiều dư địa để sinh lời, tuy nhiên nhà đầu tư cần thận trọng tìm hiểu kỹ để tránh rủi ro.

Tương tự, ở Bắc Ninh, thị trường nhà đất cũng đang chững lại sau sốt giá. Trong báo cáo thị trường bất động sản quý II/2022 vừa phát hành, Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh thông tin, giai đoạn vừa qua, giá bất động sản trên địa bàn tỉnh đã bị đẩy lên quá cao. Trong ngắn hạn, tính thanh khoản sẽ chậm lại.

Thanh khoản chậm, giao dịch ít phát sinh nhưng giá đất nền trên địa bàn tỉnh vẫn đang nhích lên. Điển hình, giá đất nền ở TP.Bắc Ninh hiện dao động từ 30 đến 70 triệu đồng/m2, cá biệt tại một số tuyến đường lớn giá đất cao từ 100 đến 200 triệu đồng/m2.

Giá đất nền huyện Gia Bình dao động từ 21 đến 39 triệu đồng/m2; huyện Lương Tài từ 7 đến 15 triệu đồng/m2; huyện Quế Võ từ 29 đến 52 triệu đồng/m2; huyện Thuận Thành 17-40 triệu đồng/m2; huyện Tiên Du từ 20 triệu đồng/m2 đến 35 triệu đồng/m2…

Còn cơ hội để đầu tư?

Theo Sở Xây dựng Bắc Ninh, trong ngắn hạn, thị trường bất động sản tỉnh sẽ chững lại, thanh khoản nhỏ giọt. Tuy nhiên, trong dài hạn, do các chính sách điều tiết vĩ mô của Nhà nước, triển vọng thị trường bất động sản sẽ phát triển tích cực, ổn định hơn.

Dự báo của Bắc Ninh cũng là dự báo chung của nhiều tỉnh thành trên cả nước về triển vọng thị trường bất động sản trong dài hạn. Đây cũng chính là điểm tựa để nhiều nhà đầu tư có tiềm lực vẫn đang tích cực “đi săn” nhưng lô đất đẹp, giá hời, đặc biệt là các sản phẩm “cắt lỗ”.

Giữa tháng 7/2022, anh Đức Tiệp, một nhà đầu tư có gần 15 năm kinh nghiệm, xuống tiền mua một lô đất tại Duy Tiên (Hà Nam), diện tích 120m2, giá 7 triệu đồng/m2, tổng 840 triệu đồng.

Anh Tiệp cho biết, trong 3 tháng qua, dù thị trường trầm lắng, anh vẫn đi qua nhiều tỉnh như Hà Nam, Nam Định, Bắc Ninh, Ninh Bình... để xem đất. Ưu tiên của anh hiện tại là những lô đất đẹp, tầm giá 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng, nằm gần khu dân cư. Đây là phân khúc vẫn có tính thanh khoản tốt.

“Đặc điểm của nhà đầu tư mới là thích lao vào vùng sốt đất. Điều này giúp nhiều người “ăn đậm” nhưng cũng đang khiến nhiều người khốn đốn. Còn những nhà đầu tư có tiềm lực, giàu kinh nghiệm họ chọn mua lúc trầm lắng, bán khi sốt giá. Rất nhiều tay chơi đang tận dụng thời điểm này để săn tìm những sản phẩm giá rẻ”, anh Tiệp cho hay.

Đồng quan điểm, anh anh Lê Minh, một môi giới có “máu mặt” ở Bắc Ninh, cho hay trong thời gian qua, bất chấp việc phân lô bán nền bị “siết”, đất tỉnh vẫn là một trong những phân khúc “màu mỡ”, dễ kiếm tiền nhất của giới đầu cơ. Người thua lỗ thường chỉ là những nhà đầu tư non tay.

“Sự phát triển của cơ sở hạ tầng, dân số tăng là điểm tựa để nhà đất, đặc biệt là đất nền ở tỉnh còn dư địa tăng giá mạnh, thanh khoản sẽ phục hồi trong thời gian tới. Tuy nhiên, đầu tư đất tỉnh hiện tại đang xu hướng chuyển từ lướt sóng sang dài hạn từ 3 - 5 năm”, anh Minh phân tích.

Ở góc nhìn chuyên gia, ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty tư vấn Nam Phát, đánh giá đất đô thị, ven thành phố lớn gần như đã bão hòa, tỷ suất sinh lời sẽ thấp hơn. Trong khi giá đất ở các tỉnh xa nhiều nơi hiện vẫn còn khá thấp, vì vậy biên độ tăng sẽ lớn hơn.

Tuy nhiên, lợi nhuận cao cũng đi cùng rủi ro lớn. Do đó, để an toàn, khi đầu tư đất tỉnh, các nhà đầu tư cần xác định thời gian chờ có thể lên đến 3-5 năm hoặc dài hơn. Điều này chỉ phù hợp với dòng tiền nhàn rỗi, không nên dùng đòn bẩy tài chính.

Bên cạnh đó, để giảm thiểu rủi ro khi "đánh bắt xa bờ", các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư cần lưu ý đến 4 yếu tố, gồm thông tin quy hoạch, tiềm năng tăng giá của khu vực ra sao, sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn và diễn biến thị trường trong các năm trước.