Hơn 300.000 tỷ trái phiếu đáo hạn trong năm 2023: Nhóm BĐS niêm yết chiếm bao nhiêu?

Trong báo cáo triển vọng ngành quý III, CTCP Chứng khoán BIDV (BSC) cho biết, trái phiếu doanh nghiệp là câu chuyện nóng trong nửa đầu năm 2022 và đã có tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản.

Trong 6 tháng qua, thị trường bất động sản đón nhận các thông tin từ việc “thanh lọc thị trường” và vụ việc liên quan đến Tập đoàn Tân Hoàng Minh, theo đó hoạt động phát hành trái phiếu cũng tương đối trầm lắng trong giai đoạn tháng 4 - 6. Chỉ có một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết có sức khỏe tài chính tốt phát hành thành công.

Nhóm phân tích cho rằng, điểm rơi đáo hạn trái phiếu sẽ tập trung chính vào năm 2023 - 2024, trong đó quy mô đáo hạn trái phiếu các doanh nghiệp bất động sản chiếm khoảng 40 - 45% tổng giá trị phát hành. Theo thống kê từ BSC, tổng giá trị phát hành trái phiếu trong năm 2020 và năm 2021 lần lượt là 458.700 tỷ đồng và 775.800 tỷ đồng.

Tổng quy mô trái phiếu đáo hạn hai năm tới ước tính lần lượt khoảng 317.500 tỷ đồng và 363.400 tỷ đồng, cao hơn mức 220.000 tỷ đồng của năm 2022, do đó đây là áp lực tương đối lớn đặc biệt đối với các doanh nghiệp bất động sản. BSC kỳ vọng nghị định 153 sửa đổi sẽ sớm được ban hành và thông qua trong năm 2023 theo đó có thể tháo gỡ nút thắt và khơi thông hoạt động huy động vốn thông qua kênh trái phiếu.  

BSC Research cho biết, quy mô đáo hạn trái phiếu các doanh nghiệp bất động sản niêm yết năm 2023 chỉ chiếm khoảng 10% tổng giá trị đáo hạn. Theo thông tin từ báo cáo tài chính các doanh nghiệp niêm yết, tổng quy mô đáo hạn trái phiếu các doanh nghiệp bất động sản trên sàn năm 2023 và 2024 lần lượt là 33.111 tỷ đồng và 23.225 tỷ đồng. Tổng giá trị đáo hạn trên chỉ chiếm lần lượt khoảng 10,3% và 6,4% tổng giá trị đáo hạn năm 2023 và 2024.

Trong đó một số doanh nghiệp có mức đáo hạn lớn trong năm 2023 bao gồm Novaland (19.109 tỷ đồng), Vinhomes (3.834 tỷ đồng), An Gia (1.209 tỷ đồng), Phát Đạt (2.546 tỷ đồng), Kinh Bắc (2.900 tỷ đồng).

BSC đánh giá, tổng giá trị đáo hạn các doanh nghiệp trên sàn chỉ ở mức thấp, áp lực chủ yếu sẽ nằm ở các công ty bất động sản chưa niêm yết. Một số doanh nghiệp có quy mô đáo hạn lớn như Novaland và Vinhomes ghi nhận giá trị bán hàng mở mới lớn (NVL 1,2 tỷ USD trong 3 tháng đầu năm 2022, VHM 3,8 tỷ USD trong 6 tháng đầu năm 2022).

Bên cạnh đó, khả năng huy động vốn từ nước ngoài thông qua các hình thức phát hành trái phiếu, trái phiếu chuyển đổi, do đó khả năng cân đối dòng tiền và việc trả nợ vay là khả thi. 

Nhóm phân tích hạ đánh giá từ mức khả quan xuống mức trung lập đối với ngành bất động sản do các yếu tố “cơn gió ngược chiều”. Cụ thể, gồm: Lãi suất dần tăng lên, room tín dụng bị thắt chặt hơn đối với nhóm bất động sản có thể ảnh hưởng đến sức mua của thị trường và ảnh hưởng từ việc phát hành trái phiếu có thể tạo ra áp lực về dòng tiền doanh nghiệp.

Tuy nhiên, một số yếu tố tích cực có thể kể đến như lợi nhuận dự phóng của các doanh nghiệp bất động sản vẫn duy trì được mức tăng một chữ số, mức định giá ngành bất động sản đang ở mức hấp dẫn và Nghị định 153 sửa đổi sẽ tháo gỡ nút thắt về việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Khả năng thanh toán trái phiếu

Theo dự báo của nhóm phân tích Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV), cuối tháng 8 hoặc đầu tháng 9 tới đây, NHNN sẽ thực hiện nới room tín dụng cho hệ thống ngân hàng để hoàn thành chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng 14% trong năm 2022.

KBSV đánh giá động thái này phần nào sẽ có tác động tích cực đến dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản theo hai hướng. Thứ nhất, các doanh nghiệp có nguồn tiền mới để vay đảo phần nợ trái phiếu đến hạn.

Tuy nhiên phương án này chỉ áp dụng được đối với các doanh nghiệp có dự án mới và còn tài sản đảm bảo chất lượng tốt. Thứ hai, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ ấm trở lại vào các tháng cuối năm khi dòng tín dụng được khai thông, doanh nghiệp giải phóng được lượng hàng tồn kho, có thêm nguồn tiền để trả nợ.

Song, nhóm phân tích cho rằng, với diễn biến lạm phát diễn ra căng thẳng, động thái tăng lãi suất đang trở nên phổ biến ở các quốc gia trên thế giới và Việt Nam dự kiến khó tránh khỏi xu hướng chung để giảm bớt áp lực về tỷ giá. Lãi suất tăng cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí vốn đầu tư bất động sản của doanh nghiệp cũng như cá nhân trong năm 2023 khiến khả năng hấp thụ của thị trường giảm sút, trong khi lượng hàng tồn kho tích lũy còn rất lớn sau giai đoạn vừa qua.

Cũng theo các chuyên gia phân tích, doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc phát hành trái phiếu mới để đảo nợ thời gian tới bởi hai yếu tố. Thứ nhất, về mặt chính sách, mới đây dự thảo sửa đổi lần 5 Nghị Định số 153 quy định về chào bán trái phiếu doanh nghiệp được công bố với các thay đổi theo hướng tiếp tục siết chặt hơn đối với các tổ chức phát hành và nhà đầu tư. 

Thứ hai, nhu cầu của các nhà đầu tư cá nhân dự báo cũng sẽ giảm sút trong giai đoạn tới do mất niềm tin vào thị trường sau biến cố của Tập đoàn Tân Hoàng Minh. Ngoài ra, mặt bằng lãi suất tiền gửi ngân hàng tăng cùng với các rủi ro về kinh tế khiến một bộ phận nhà đầu tư ngại rủi ro chuyển tiền về kênh ngân hàng.

Nhóm phân tích này dự báo, cuối năm 2022 và năm 2023, 2024 sẽ là giai đoạn khó khăn về dòng tiền đối với các doanh nghiệp bất động sản có trái phiếu đáo hạn. Đặc biệt đối với cá doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ, chất lượng tài sản không cao sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn vốn để xoay vòng.

Trong khi đó với nhóm doanh nghiệp bất động sản lớn phần nào ít áp lực hơn nhờ quỹ đất lớn, còn tài sản đảm bảo để vay ngân hàng cùng với đó đủ điều kiện để phát hành trái phiếu mới cũng như có khả năng vay trái phiếu quốc tế.

Tuy nhiên, KBSV cho rằng, các doanh nghiệp này vẫn phải liên tục tích lũy và triển khai dự án mới bất chấp các giai đoạn thị trường tăng trưởng nhanh và ở mức định giá cao để có khả năng huy động thêm nguồn vay nợ nhằm bổ sung dòng tiền nhằm thanh toán các nghĩa vụ đến hạn. Điều này cũng sẽ gây mất cân đối dòng tiền và làm giảm hiệu quả hoạt động trong những năm tới.