Một số công ty bất động sản có nguy cơ “vỡ” trái phiếu doanh nghiệp

Còn nhỏ so với nhiều nước trong khu vực

Theo KBSV, quy mô thị trường tính đến đầu quý 3/2022 đạt khoảng 1,6 triệu tỉ đồng, tương ứng gần 18,3% GDP và bằng 14,2% dư nợ tín dụng. Trong đó, giai đoạn 2019 - 2021 là thời điểm bùng nổ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp cả về giá trị và số lượt phát hành. Xét về cơ cấu nhóm ngành, nhóm ngân hàng và bất động sản chiếm tỷ trọng cao nhất trong cơ cấu phát hành trái phiếu doanh nghiệp, lần lượt chiếm 65% về giá trị và 60% về số lượng các đợt phát hành giai đoạn 2005 - 2022 do đây là hai ngành có quy mô và nhu cầu vốn lớn.

So sánh tương quan với các thị trường trong khu vực, quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam dù tăng đáng kể trong vài năm qua nhưng vẫn ở mức tương đối nhỏ về cả quy mô và tỷ trọng dư nợ/GDP so với Thái Lan, Malaysia hay Singapore và vẫn đang thấp hơn mức mục tiêu của Chính phủ. Nhìn chung, nếu xét quy mô toàn ngành, hiện rủi ro đối với thị trường là chưa đáng quan ngại.

KBSV đánh giá, với diễn biến thị trường bất động sản ảm đạm trong thời gian qua, rủi ro cao hơn nằm ở nhóm quy mô nhỏ và vừa do sử dụng đòn bẩy cao cùng với chất lượng dự án và khả năng bán hàng thấp hơn. Tuy nhiên, rủi ro vỡ nợ trái phiếu đối với một số doanh nghiệp bất động sản đang hiện hữu.

Theo số liệu đã công bố, các nhà đầu tư là các tổ chức tín dụng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư hay công ty bảo hiểm chiếm tỷ trọng cao trong cơ cấu nhà đầu tư trái phiếu sơ cấp, trong khi nhà đầu tư cá nhân chỉ chiếm khoảng 10% do giới hạn về quy mô và rào cản tiếp cận. Các tổ chức tín dụng hay các công ty chứng khoán vừa là bên phát hành cũng đồng thời nắm giữ trái phiếu nhiều tổ chức khác nhằm đáp ứng các nghiệp vụ riêng.

Áp lực đáo hạn giai đoạn 2023 - 2024

Việc các doanh nghiệp đẩy mạnh phát hành trái phiếu giai đoạn 2019 - 2021 làm gia tăng áp lực đáo hạn vào 2022 - 2026. Năm 2023 và 2024, tổng giá trị đáo hạn trái phiếu lần lượt là 374,3 nghìn tỉ đồng và 381,2 nghìn tỉ đồng. Trong đó, nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn thứ hai, lần lượt đạt 120,4 nghìn tỉ đồng (chiếm 32,1%) và 121,1 nghìn tỉ đồng (chiếm 32,0%).

Với diễn biến lạm phát căng thẳng, động thái tăng lãi suất đang trở nên phổ biến ở các quốc gia trên thế giới và Việt Nam dự kiến khó tránh khỏi xu hướng chung để giảm bớt áp lực về tỷ giá. Lãi suất tăng cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí vốn đầu tư bất động sản của doanh nghiệp cũng như cá nhân trong năm 2023 khiến khả năng hấp thụ của thị trường giảm sút, trong khi lượng hàng tồn kho tích lũy còn rất lớn sau giai đoạn vừa qua.

Phát hành trái phiếu mới để đảo nợ sẽ gặp nhiều khó khăn trong thời gian tới đến từ cả phương diện chính sách và phần cầu. Về mặt chính sách, mới đây dự thảo sửa đổi lần 5 Nghị Định số 153/2020/NĐ-CP quy định về chào bán trái phiếu doanh nghiệp được công bố với các thay đổi theo hướng tiếp tục siết chặt hơn đối với các tổ chức phát hành và nhà đầu tư.

Dự thảo này nếu được thông qua sẽ khiến các doanh nghiệp vốn gặp khó khăn tài chính, giới hạn trong việc tiếp cận nguồn tín dụng ngân hàng, dẫn tới không thể phát hành trái phiếu riêng lẻ.

Dự kiến cuối tháng 8 - đầu tháng 9, Ngân hàng Nhà nước sẽ thực hiện nới room tín dụng cho hệ thống ngân hàng để hoàn thành chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng 14% trong năm 2022. Động thái này phần nào sẽ có tác động tích cực đến dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản theo hai góc độ: Đầu tiên, các doanh nghiệp có nguồn tiền mới để vay đảo phần nợ trái phiếu đến hạn. Tuy nhiên phương án này chỉ áp dụng được đối với các doanh nghiệp có dự án mới và còn tài sản đảm bảo chất lượng tốt. Thứ hai, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ ấm trở lại vào các tháng cuối năm khi dòng tín dụng được khai thông, doanh nghiệp giải phóng được lượng hàng tồn kho, có thêm nguồn tiền để trả nợ.

Nhìn chung, cuối 2022 và năm 2023, 2024 sẽ là giai đoạn khó khăn về dòng tiền đối với các doanh nghiệp bất động sản có trái phiếu đáo hạn. Đặc biệt đối với các doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ, chất lượng tài sản không cao sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn vốn để xoay vòng khi nguồn vốn vay ngân hàng khó tiếp cận. Nguồn vốn từ phát hành trái phiếu bị siết chặt. Sức hấp thụ của thị trường bất động sản trong năm 2023 - 2024 là không cao do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế.

Trong khi đó, nhóm doanh nghiệp bất động sản quy mô lớn phần nào ít áp lực hơn nhờ quỹ đất lớn, còn tài sản đảm bảo để vay ngân hàng cũng như đủ điều kiện để phát hành trái phiếu mới và có khả năng vay trái phiếu quốc tế. Tuy nhiên, các doanh nghiệp này vẫn phải liên tục tích lũy và triển khai dự án mới bất chấp các giai đoạn thị trường tăng trưởng nhanh và ở mức định giá cao để có khả năng huy động thêm nguồn vay nợ nhằm bổ sung dòng tiền để thanh toán các nghĩa vụ đến hạn. Điều này cũng sẽ gây mất cân đối dòng tiền và làm giảm hiệu quả hoạt động trong những năm tới.