Nguy cơ vỡ nợ trái phiếu bất động sản cuối năm

Tại báo cáo thị trường trái phiếu doanh nghiệp mới đây, Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) cho biết, quy mô thị trường tính đến đầu quý III/2022 đạt khoảng 1,6 triệu tỷ đồng, tương ứng gần 18,3% GDP và bằng 14,2% dư nợ tín dụng. Tuy nhiên, quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp của Việt Nam vẫn còn tương đối thấp trong khu vực, do đó rủi ro chung đặt ra cho toàn bộ nền kinh tế không đáng kể. Tuy nhiên, rủi ro vỡ nợ trái phiếu đối với một số doanh nghiệp bất động sản đang hiện hữu. 

Giai đoạn 2019 – 2021 là giai đoạn bùng nổ của thị trường trái phiếu cả về giá trị và số lượt phát hành. Trong đó, nhóm bất động sản và ngân hàng chiếm tỷ trọng cao nhất trong cơ cấu phát hành, lần lượt chiếm 65% về giá trị và 60% về số lượng các đợt phát hành. Về lãi suất, nhóm bất động sản có mức lãi suất bình quân cao nhất so với các nhóm ngành khác (quanh mức 10,9%) với kỳ hạn 3 năm.

Theo KBSV, các doanh nghiệp bất động sản tích cực phát hành trái phiếu doanh nghiệp giai đoạn 2018 – 2021 do khó tiếp cận vốn vay từ hệ thống ngân hàng khi Ngân hàng Nhà nước nêu rõ chủ trương giám sát chặt chẽ tín dụng bất động sản, thông qua việc ban hành các quy định, thông tư mới.

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn từ ngân hàng nên đã chuyển sang phát hành trái phiếu với lãi suất cao, thậm chí còn không yêu cầu tài sản đảm bảo và chịu giám sát hoạt động giải ngân tiền như đi vay ngân hàng.

Việc các doanh nghiệp đẩy mạnh phát hành trái phiếu trong giai đoạn trên làm gia tăng áp lực đáo hạn vào năm 2022 - 2026. Theo thống kê, năm 2023 và 2024, giá trị đáo hạn trái phiếu của nhóm bất động sản lần lượt đạt 120,4 ngàn tỷ đồng (chiếm 32,1%) và 121,1 ngàn tỷ đồng (chiếm 32%).

Với diễn biến ảm đạm của thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua, rủi ro cao hơn nằm ở nhóm quy mô nhỏ và vừa do sử dụng đòn bảy cao, chất lượng dự án và khả năng bán hàng thấp hơn. Dù doanh số bán hàng tốt trong giai đoạn 2019 - 2021 nhưng nhìn chung, các doanh nghiệp bất động sản khó có thể giảm nợ. Họ vẫn phải tích lũy và triển khai các dự án mới để có thể huy động thêm nguồn vay nợ nhằm trả nghĩa vụ nợ đáo hạn của trái phiếu đã phát hành từ các năm trước. 

Do đó, KBSV đánh giá, cuối năm 2022 và năm 2023 – 2024 sẽ là giai đoạn khó khăn về dòng tiền đối với các công ty bất động sản có khối lượng trái phiếu đến hạn lớn. Đặc biệt đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ có chất lượng tài sản kém sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong việc xoay vốn khi nguồn vốn vay ngân hàng khó tiếp cận, nguồn vốn phát hành trái phiếu bị siết và sự hấp thụ của thị trường bất động sản trong năm 2023 – 2024 là không cao do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế. 

Đối với các doanh nghiệp bất động sản lớn, mức độ rủi ro sẽ thấp hơn nhờ có các dự án chất lượng và khả năng huy động vốn cao hơn. Tuy nhiên, bởi nhu cầu huy động dòng tiền mới nhằm thanh toán các nghĩa vụ đáo hạn của trái phiếu phát hành từ những năm trước, các công ty này đã phải đẩy mạnh tích lũy và triển khai dự án mới để có khả năng huy động thêm nguồn vay nợ bất chấp những giai đoạn giảm hiệu quả hoạt động trong những năm tới.