Vì sao Dự án Forest Bay Phú Quốc của Cityland dính nhiều sai phạm, vẫn được BIDV nhận thế chấp khoản vay 132 tỷ đồng?

Ngày 6/8/2022, Cityland - Đảo Phú Quốc ký hợp đồng tín dụng với BIDV - Chi nhánh Phú Quốc. Giá trị khoản vay là 132 tỷ đồng. Tài sản đảm bảo của khoản vay này là “Toàn bộ lợi ích bao gồm: các khoản phải thu, quyền thụ hưởng bảo hiểm, máy móc, thiết bị, doanh thu, thu nhập, lợi nhuận, các khoản phí mà chủ đầu tư thu được trong quá trình đầu tư Dự án Khu Du lịch sinh thái và dân cư Rạch Tràm (Giai đoạn 1: Giao Thông và Hạ Tầng kỹ thuật của Khu Nhà ở xã hội. Không bao gồm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất).

Câu chuyện dự án thế chấp vay ngân hàng không có gì để nói nếu như dự án đáp ứng đúng yêu cầu về "tài sản đảm bảo". Thế nhưng, đáng chú ý, trước đó Dự án Forest Bay Phú Quốc đã bị Kiểm toán Nhà nước kiến nghị đối với UBND tỉnh Kiên Giang, tổ chức kiểm tra đối với việc phê duyệt Quy hoạch phân khu xây dựng khu du lịch sinh thái Rạch Tràm tỷ lệ 1/2000 vượt 71,53ha so với Quy hoạch 633/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ và xử lý theo pháp luật.

Từ đó đến nay, việc “xử lý theo pháp luật” tại dự án này chưa từng được công bố công khai nên chưa rõ Forest Bay Phú Quốc đã có những giấy phép gì, đã được phép huy động vốn hay chưa. Chỉ biết rằng Công ty đã phát sinh doanh thu.

Năm 2021, Cityland - Đảo Phú Quốc ghi nhận doanh thu 52,3 tỷ đồng, giảm nhẹ so với 60,5 tỷ đồng của năm 2020. Do không phát sinh chi phí bán hàng và chi phí tài chính nên Công ty không thua lỗ mà đạt 8 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tăng nhẹ so với 6,2 tỷ đồng. Dù có lãi trong 2 năm gần đây nhưng Cityland – Đảo Phú Quốc vẫn lỗ luỹ kế. Tại ngày 31/12/2021, Công ty lỗ luỹ kế 11 tỷ đồng khiến vốn chủ sở hữu chỉ còn 1.389 tỷ đồng dù vốn góp chủ sở hữu đạt 1.400 tỷ đồng.

Hoạt động bán hàng của Cityland – Đảo Phú Quốc diễn ra chưa tốt khi hàng tồn kho rất cao. Hồi cuối năm 2021, chỉ tiêu này lên tới 755 tỷ đồng, tăng nhẹ so với con số 652 tỷ đồng của năm 2020 và chiếm 47% tổng tài sản.

Điểm đáng lưu ý nhất chính là dòng tiền của Công ty. Doanh thu nhỏ giọt nhưng năm 2021, Cityland – Đảo Phú Quốc lại ghi nhận tới 523 tỷ đồng “tiền thu khác từ hoạt động kinh doanh”, tăng so với 18,6 tỷ đồng hồi cuối năm 2020.

Dòng tiền này giúp Cityland – Đảo Phú Quốc cải thiện được tình trạng âm nặng dòng tiền. Nếu thời điểm cuối năm 2020, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Công ty là âm 753 tỷ đồng thì tới cuối năm 2021 chỉ còn âm 37,2 tỷ đồng. Số tiền 523 tỷ đồng là khoản tiền lớn, nhưng Cityland - Đảo Phú Quốc không thuyết minh rõ mà chỉ ghi là “tiền khác”. 

Khu du lịch sinh thái Rạch Tràm - Phú Quốc (tên thương mại Forest Bay Phú Quốc) đang là một trong những dự án được nhắc nhiều nhất tại Phú Quốc vì vướng nhiều lùm xùm. Dự án đã bị Kiểm toán Nhà nước khu vực V chỉ ra nhiều sai phạm. Bên cạnh đó, hiện tại, khá nhiều hộ dân ở ấp Rạch Tràm gửi khiếu nại về việc đền bù không thoả đáng và họ yêu cầu phải dừng việc thu hồi đất.