Chỉ báo đáng lo ngại về thanh khoản của các doanh nghiệp bất động sản

Khối lượng trái phiếu đáo hạn lớn, cộng thêm năng lực tín dụng trên đà suy yếu đang được xem là những chỉ báo đáng lo ngại về thanh khoản của các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian gần đây.

Trong khi đó, việc siết chặt các hoạt động vay mượn (bao gồm tín dụng ngân hàng và trái phiếu) vừa qua khiến chi phí vay nợ của các doanh nghiệp bất động sản tăng cao. Nếu không kịp thời tháo gỡ, rủi ro của các doanh nghiệp bất động sản có thể lan sang cả nền kinh tế, nhất là hệ thống ngân hàng.

Nhiều chỉ số đáng báo động

Trong báo cáo chuyên đề về thị trường trái phiếu doanh nghiệp mới đây, Tổ chức xếp hạng tín nhiệm Fiin Ratings đánh giá đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp bất động sản hiện cơ bản ổn định nhưng năng lực tín dụng đang trên đà suy yếu do suy giảm doanh số và triển khai dự án chậm.

Theo dữ liệu tổng hợp từ kết quả kinh doanh của 54 doanh nghiệp bất động sản nhà ở đang niêm yết của Fiin Ratings, tính đến cuối quý 1/2022, tỷ lệ đòn bẩy nợ/vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp này là 0,47 lần, trong khi tỷ lệ bao phủ lãi vay là 5,69 lần. Cả 2 chỉ số quan trọng đo lượng năng lực tài chính của doanh nghiệp đều thấp hơn so với cuối năm 2021 lần lượt là 0,48 và 7,05 lần.

Dữ liệu trên cho thấy khả năng vay và trả nợ của các doanh nghiệp này vẫn tương đối ổn định. Tuy nhiên, theo Fiin Ratings, tình hình dịch bệnh và vấn đề pháp lý làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai các dự án, qua đó khiến việc tiếp cận nguồn vốn từ các kênh khác gặp hạn chế.

Đáng chú ý, thời gian quay vòng hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản đã tăng lên ở mức rất cao, lên mức trên 1.497 ngày tại thời điểm cuối tháng 6/2022. Điều này đồng nghĩa với việc với tốc độ triển khai và bán hàng như diễn ra trong quý 2 vừa qua thì phải mất hơn 4 năm các doanh nghiệp mới giải phóng lượng hàng tồn kho này. Fiin Ratings đánh giá đây là mức cao đáng báo động cho các doanh nghiệp bất động sản.

Vấn đề trên càng trở nên quan trọng hơn trong bối cảnh các doanh nghiệp bất động sản niêm yết chứng kiến doanh thu thuần giảm 49% và lợi nhuận sau thuế giảm 72,5% trong quý 2/2022 và dự kiến năm 2022 đi ngang (với mức lợi nhuận sau thuế dự kiến tăng chỉ 2%).

Không những vậy, tại một tọa đàm mới đây, Tiến sỹ Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính-ngân hàng cho biết hiện tượng đọng vốn của doanh nghiệp đang là một vấn đề nhức nhối. Hiện có khoảng 30-40% các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, xây lắp đang nợ đọng lẫn nhau với số tiền khoảng 60.000 tỷ đồng.

“Trước đây họ gia hạn cho nhau 45 ngày nhưng hiện nay đã lên tới 90 ngày. Do đó, vòng quay tiền chậm đi và đây là một khó khăn cho các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản,” Tiến sỹ Cấn Văn Lực cho biết.

Một yếu tố đáng lo ngại hơn đang được giới chuyên gia cảnh báo, đó là áp lực thanh toán nợ trái phiếu đáo hạn sắp tới của các doanh nghiệp ngành này sẽ rất lớn. Trong giai đoạn 2019-2021, các doanh nghiệp bất động sản có xu hướng tăng nợ vay, đặc biệt thông qua hoạt động phát hành trái phiếu bất động sản. Theo đó, một lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản sẽ đáo hạn từ quý 3/2022 và tập trung chính vào năm 2023-2024. Trong đó, quy mô đáo hạn trái phiếu các doanh nghiệp bất động sản chiếm khoảng 40-45% tổng giá trị phát hành.

Theo thống kê từ Công ty Chứng khoán BSC, tổng giá trị phát hành trái phiếu trong năm 2020 và năm 2021 lần lượt là 458.700 tỷ đồng và 775.800 tỷ đồng, trong đó nhóm ngành bất động sản chiếm khoảng 40-45% tổng giá trị phát hành.

Tổng quy mô trái phiếu đáo hạn năm 2023-2024 ước tính lần lượt khoảng 317.500 tỷ đồng và 363.400 tỷ đồng, cao hơn mức 220.000 tỷ đồng năm 2022. Do đó, BSC cho rằng, đây là áp lực tương đối lớn đặc biệt đối với các doanh nghiệp bất động sản. Chưa kể, một loạt yếu tố khác cũng có thể ảnh hưởng đến thanh khoản của các doanh nghiệp bất động sản như khả năng lãi suất tăng; một số ngân hàng thương mại kiểm soát chặt chẽ hơn hoạt động tín dụng đổ vào bất động sản…

Có nên cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu để đáo hạn?

Với diễn biến trên, nhiều tọa đàm, hội thảo được tổ chức trong thời gian gần đây đã tập trung thảo luận giải pháp tháo gỡ nút thắt tín dụng và trái phiếu cho khối doanh nghiệp bất động sản. Đặc biệt, vấn đề có nên cho doanh nghiệp bất động sản trái phiếu để đáo hạn đang được dư luận đặc biệt chú ý.

Về mặt chính sách, mới đây dự thảo sửa đổi lần 5 Nghị Định số 153/2020/NĐ-CP quy định về chào bán trái phiếu doanh nghiệp được công bố với các thay đổi theo hướng tiếp tục siết chặt hơn đối với các tổ chức phát hành và nhà đầu tư. Việc phát hành trái phiếu mới để đảo nợ sẽ gặp nhiều khó khăn trong thời gian tới đến từ cả phương diện chính sách và phần cầu.

Cụ thể, dự thảo cấm doanh nghiệp phát hành trái phiếu để góp vốn dưới hình thức góp vốn hoặc mua cổ phần tại doanh nghiệp khác hoặc cho doanh nghiệp khác vay vốn. Tổng dư nợ trái phiếu không vượt quá 3 lần vốn chủ sở hữu, năm liền kề có lãi và không có lỗ lũy kế. Nhà đầu tư chuyên nghiệp là cá nhân chỉ được mua trái phiếu riêng lẻ do công ty đại chúng phát hành và phải có tài sản đảm bảo hoặc bảo lãnh thanh toán.

Theo nhận định của Công ty Chứng khoán KBSV, dự thảo này nếu được thông qua sẽ khiến các doanh nghiệp cần vốn gặp khó khăn tài chính, giới hạn trong việc tiếp cận nguồn tín dụng ngân hàng sẽ không thể phát hành trái phiếu riêng lẻ.

Trong khi đó, nhu cầu của các nhà đầu tư cá nhân cũng sẽ giảm sút trong giai đoạn tới, do mất niềm tin vào thị trường trái phiếu sau biến cố của Tập đoàn Tân Hoàng Minh; mặt bằng lãi suất tiền gửi ngân hàng tăng cùng với các rủi ro về kinh tế khiến một bộ phận nhà đầu tư ngại rủi ro chuyển tiền về kênh ngân hàng.

Dưới góc độ nhà phân tích, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc Công ty cổ phần FiinGroup cho rằng việc siết chặt tín dụng ngân hàng về mặt quy chuẩn, hạn chế đảo nợ là cần thiết để đảm bảo an toàn hệ thống tín dụng. Còn về thị trường trái phiếu, việc tái cấu trúc khoản nợ là thông lệ quốc tế, có thể hạn chế trong ngắn hạn để chấn chỉnh thị trường.

Tuy nhiên, xét về lâu dài, ông Thuân cho rằng có thể cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu được phép tái cấu trúc các khoản nợ, miễn là doanh nghiệp phải minh bạch thông tin. Trường hợp rủi ro cao hơn, nhà đầu tư có thể đòi lãi suất cao hơn, chứ không nên hạn chế việc tái cấu trúc các khoản nợ trái phiếu của doanh nghiệp. Bởi lẽ, trong 2 năm tới, áp lực đáo hạn trái phiếu của các doanh nghiệp trong ngành bất động sản là rất lớn. Nếu các doanh nghiệp không được tái cấu trúc khoản nợ sẽ có sự vỡ chéo trên diện rộng, không chỉ tăng rủi ro cho thị trường bất động sản mà có thể lan sang hệ thống tín dụng và nền kinh tế.

Tiến sỹ Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế cũng cho rằng trái phiếu rất quan trọng với doanh nghiệp bất động sản vì có lợi thế là không phải kiểm tra sở hữu vốn, không phải trả gốc ngay, chỉ trả lãi và khi đáo hạn có thể phát hành trái phiếu mới để đảo nợ.

Theo vị chuyên gia này, trong trường hợp trên, đảo nợ là một thuật ngữ không xấu. Bởi vì trái phiếu trái phiếu doanh nghiệp thường kỳ hạn quá ngắn chỉ 3 năm, trong khi ở các quốc giá khác có thể lên tới 10-20 năm. Do đó, việc đảo lên thành 6 năm, 9 năm có thể chấp nhận được, chứng tỏ trái phiếu linh hoạt hơn và tốt cho thị trường hơn là tín dụng trung và dài hạn, giảm áp lực vốn vay lên hệ thống ngân hàng.

Đối với lượng trái phiếu đáo hạn, Tiến sỹ Lê Xuân Nghĩa đề xuất hai cách xử lý. Đầu tiên là mời công ty tư vấn, công ty kiểm toán rà soát lại tài chính của mình và mạnh dạn phát hành tiếp một đợt trái phiếu nữa để đáo hạn; vượt qua được nợ sau mới có cơ hội tồn tại lâu dài trong thị trường. Đồng thời, tìm mọi cách thanh lý tài sản, thanh lý dự án để trả nợ nhà đầu tư. Cơ quan quản lý cũng cần cân nhắc, tránh hình sự hóa, các doanh nghiệp vừa đến thời điểm đáo hạn, không trả được nợ trái phiếu. Bởi, nếu làm như vậy sẽ ảnh hưởng lớn tới thị trường và cả nhà đầu tư.

Giới chuyên gia cho rằng từ nay đến cuối năm, Nghị định 153 sửa đổi về phát hành trái phiếu doanh nghiệp phải được ban hành để ổn định thị trường cũng như khuyến khích các doanh nghiệp lớn phát hành trái phiếu.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản có dư nợ trái phiếu lớn, thời gian đáo hạn trong kỳ tới cần nhanh chóng xây dựng kế hoạch chi trả, bao gồm mạnh dạn phát hành trái phiếu mới hoặc bán các dự án, tài sản dở dang. Đồng thời, phải có một kế hoạch xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp để có được nguồn vốn trung dài hạn lâu dài.