Dự án Panorama Nha Trang: Đất trả tiền hàng năm được 'khoác áo' trả tiền một lần

Tòa nhà Panorama Nha Trang (ngoài cùng, bên phải) nằm ở vị trí đắc địa

Những thao tác khó hiểu

Cách vịnh Nha Trang và Quảng trường 2/4 (đường biển Trần Phú) chỉ hơn 100 m, Dự án Panorama Nha Trang (số 2, Nguyễn Thị Minh Khai, TP. Nha Trang) được xem là có vị trí đắc địa bậc nhất phố biển. Cùng với tốc độ đô thị hóa, giá đất tại vị trí này tăng “phi mã” theo từng năm. Theo đánh giá của giới môi giới bất động sản, giá đất thị trường tại vị trí này và khu vực lân cận từ vài chục triệu đồng/m2, nay đã “đội” lên hàng trăm triệu đồng/m2.

Năm 2005, khu đất này được UBND tỉnh Khánh Hòa cho Công ty TNHH Thương mại và Du lịch Tràng Tiền - Nha Trang thuê đất trả tiền hàng năm để thực hiện Dự án Trung tâm Thương mại và Du lịch Tràng Tiền - Nha Trang.

Ngày 13/1/2015, UBND tỉnh ban hành Quyết định số 63/QĐ-UBND về việc thu hồi Giấy chứng nhận đầu tư Dự án Trung tâm Thương mại và Du lịch Tràng Tiền; thu hồi và chấm dứt hiệu lực pháp lý của Giấy chứng nhận đầu tư số 37121000411 ngày 26/12/2012 của UBND tỉnh cấp cho Công ty TNHH Thương mại và Du lịch Tràng Tiền - Nha Trang để thực hiện Dự án Trung tâm Thương mại và Du lịch Tràng Tiền.

Lý do thu hồi là Công ty TNHH Thương mại và Du lịch Tràng Tiền - Nha Trang vi phạm khoản 2, Điều 64, Luật Đầu tư năm 2005 (Dự án được cấp Giấy chứng nhận đầu tư sau 12 tháng mà nhà đầu tư không triển khai hoặc không có khả năng thực hiện theo tiến độ đã cam kết và không có lý do chính đáng, thì bị thu hồi giấy chứng nhận đầu tư).

Đến ngày 26/6/2015, Sở Tài nguyên và Môi trường Khánh Hòa đề nghị UBND tỉnh ban hành quyết định thu hồi đất do Công ty TNHH Thương mại và Du lịch Tràng Tiền - Nha Trang quản lý, sử dụng và thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất số CT-00644 do UBND tỉnh cấp ngày 15/11/2010 cho công ty này.

Ngày 30/6/2015, UBND tỉnh Khánh Hòa cấp Giấy chứng nhận đầu tư (lần đầu) số 37121000599, chứng nhận Công ty Vịnh Nha Trang thực hiện Dự án Trung tâm Thương mại Hà Quang (nay là Dự án Panorama Nha Trang). Dự án có diện tích đất sử dụng 4.483,1 m2, mục tiêu là xây dựng khu thương mại, khách sạn, căn hộ để bán hoặc cho thuê, với tổng vốn đầu tư dự kiến 692 tỷ đồng (100% vốn trong nước bằng nguồn vốn tự có của doanh nghiệp và vốn huy động khác); thời gian hoạt động 50 năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận đầu tư.

Tuy vậy, không hiểu vì lý do gì, đến ngày 17/7/2015, UBND tỉnh Khánh Hòa mới ban hành Quyết định số 1930/QĐ-UBND về việc thu hồi đất do Công ty TNHH Thương mại và Du lịch Tràng Tiền - Nha Trang thuê, sử dụng, do vi phạm pháp luật về đất đai và giao đất cho Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh Khánh Hòa để quản lý, với diện tích như đã nêu ở trên.

Việc giấy chứng nhận đầu tư cho Công ty Vịnh Nha Trang “chạy trước” bước thu hồi đất của Công ty TNHH Thương mại và Du lịch Tràng Tiền - Nha Trang gây ra sự khó hiểu đối với công luận.

Ngày 5/2/2016, Công ty TNHH Thương mại và Du lịch Tràng Tiền - Nha Trang và Công ty Vịnh Nha Trang ký biên bản thỏa thuận và Hợp đồng mua bán tài sản số 001/2016/HĐMB/VNT-TTNT, với nội dung Công ty TNHH Thương mại và Du lịch Tràng Tiền - Nha Trang bán toàn bộ tài sản đã đầu tư trên đất cho Công ty Vịnh Nha Trang với số tiền 18 tỷ đồng (được Văn phòng Công chứng Kim Ngân công chứng ngày 5/2/2016, số công chứng 1464, quyển số 04/TP/CC-SCC/HĐDS).

Cùng ngày, Sở Tài chính có Văn bản số 510/STC-VGCS về việc báo cáo tình hình thỏa thuận xử lý tài sản đầu tư trên đất đối với Dự án Trung tâm Thương mại và Du lịch Tràng Tiền; đồng thời đề nghị UBND tỉnh ban hành thông báo chấp thuận để các đơn vị thực hiện. Ngay trong ngày, UBND tỉnh Khánh Hòa có Văn bản số 945/TB-UBND thống nhất với đề nghị trên của Sở Tài chính.

Chỉ trong ngày 25/3/2016, khu đất số 2, Nguyễn Thị Minh Khai, TP. Nha Trang cùng lúc diễn ra 3 thao tác “thần tốc”, gồm Công ty TNHH Thương mại và Du lịch Tràng Tiền - Nha Trang và Công ty Vịnh Nha Trang ký biên bản bàn giao tài sản tại hiện trường công trình số 2, đường Nguyễn Thị Minh Khai, TP. Nha Trang; Phòng Tài nguyên và Môi trường TP. Nha Trang tổ chức giao đất trên thực địa cho Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh Khánh Hòa để quản lý, với diện tích 4.483,1 m2; Công ty Vịnh Nha Trang nộp cho Sở Tài nguyên và Môi trường hồ sơ xin thuê đất để xây dựng Dự án Panorama Nha Trang, với diện tích 4.483,1 m2, thời hạn sử dụng đất 50 năm.

Ngày 8/4/2016, Công ty Vịnh Nha Trang có Văn bản số 14/2016/CV-TGĐ về việc xác định hình thức thuê đất, xin đề xuất hình thức thuê đất là thuê đất trả tiền hàng năm.

Ngày 20/4/2016, Sở Tài nguyên và Môi trường có Tờ trình số 209/TTr-STNMT-CCQLĐĐ về việc cho Công ty Vịnh Nha Trang thuê đất để thực hiện dự án, dự thảo quyết định cho thuê đất, trình UBND tỉnh Khánh Hòa xem xét, phê duyệt, như sau: “Cho Công ty Vịnh Nha Trang (địa chỉ tại lô SA, đường số 6, Khu đô thị mới Lê Hồng Phong II, phường Phước Hải, TP. Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa) thuê 4.483,1 m2 đất tại số 2, đường Nguyễn Thị Minh Khai, phường Lộc Thọ, TP. Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa để sử dụng vào mục đích thực hiện Dự án Trung tâm Thương mại Hà Quang (đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp - đất thương mại, dịch vụ…)”.

Theo đó, thời hạn sử dụng đất kể từ ngày ký Quyết định này đến ngày 30/6/2065; vị trí, ranh giới khu đất được xác định theo sơ đồ khu đất số 644/2016/SDĐ, tỷ lệ 1/1.000 do Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Khánh Hòa xác lập vào ngày 28/3/2016; hình thức thuê đất là trả tiền hàng năm; tiền thuê đất được tính từ ngày ký Quyết định này.

Sở Tài nguyên và Môi trường đề nghị UBND tỉnh chỉ đạo UBND TP. Nha Trang cập nhật bổ sung Dự án Trung tâm Thương mại Hà Quang vào kế hoạch sử dụng đất TP. Nha Trang năm 2016.

Tuy nhiên, ngày 26/4/2016, UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành Quyết định số 1055/QĐ-UBND về việc cho Công ty Vịnh Nha Trang thuê đất để thực hiện dự án, diện tích 4.483,1 m2 có thời hạn sử dụng đất, kể từ ngày ký Quyết định đến ngày 30/6/2065; hình thức thuê đất trả tiền hàng năm; tiền thuê đất được tính từ ngày ký Quyết định này.

Ngày 21/7/2016, Sở Tài nguyên và Môi trường và Công ty Vịnh Nha Trang ký Hợp đồng thuê đất số 91/2016/HĐTĐ, với diện tích 4.483,1 m2, thời hạn sử dụng đất từ ngày 26/4/2016 đến ngày 30/6/2065, giá tiền thuê đất là 386.017 đồng/m2/năm (theo Thông báo số 4023/TB/ĐGTĐ ngày 7/7/2016 của Cục Thuế về đơn giá thuê đất trả tiền hàng năm), phương thức nộp tiền thuê đất hàng năm, tiền thuê đất được tính từ ngày 26/4/2016.

Ngày 23/8/2016, Công ty Vịnh Nha Trang nộp cho Sở Tài nguyên và Môi trường Văn bản số 42/2016/CV-TGĐ ngày 22/8/2016 về việc xin chuyển đổi hình thức thuê đất thành đất thuê 50 năm trả tiền một lần.

Ngày 30/8/2016, Sở Tài nguyên và Môi trường có Tờ trình số 574/TTr-STNMT-CCQLĐĐ về việc đề nghị điều chỉnh hình thức thuê đất tại Quyết định số 1055/QĐ-UBND ngày 26/4/2016 của UBND tỉnh, đề nghị UBND tỉnh ban hành quyết định điều chỉnh. Cụ thể, hình thức thuê đất từ ngày 26/4/2016 đến ngày ký quyết định; thuê đất trả tiền hàng năm kể từ ngày ký quyết định đến ngày 30/6/2065; thuê đất trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê.

“Thuận” theo đề nghị trên, ngày 6/9/2016, UBND tỉnh “thay đổi quan điểm”, ban hành Quyết định số 2632/QĐ-UBND về việc điều chỉnh hình thức thuê đất tại Quyết định số 1055/QĐ-UBND ngày 26/4/2016 của UBND tỉnh như sau: “Hình thức thuê đất từ ngày 26/4/2016 đến ngày ký Quyết định này; hình thức thuê đất trả tiền hàng năm kể từ ngày ký Quyết định này đến ngày 30/6/2065, trong đó thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”.

Ngày 30/12/2016, Sở Tài nguyên và Môi trường và Công ty Vịnh Nha Trang ký Phụ lục hợp đồng thuê đất số 171/2016/PLHĐ như sau: “Từ ngày 26/4/2016 đến ngày 5/9/2016: thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, kể từ ngày 6/9/2016 đến ngày 30/6/2065: thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (48,83 năm) theo Quyết định số 3012/QĐ-UBND ngày 10/10/2016 của UBND tỉnh là 26.621.500 đồng/m2; tiền thuê đất (sau khi điều chỉnh hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần) được tính từ ngày 5/9/2016”.

Giao đất không qua đấu giá

Tại Thông báo 254 ngày 13/6/2022, UBND tỉnh Khánh Hòa cho biết, Dự án Panorama Nha Trang thuộc danh sách 46 dự án kiểm tra của cơ quan Trung ương. Do vậy, UBND tỉnh Khánh Hòa giao Sở Tài nguyên và Môi trường khẩn trương rà soát, xác định trường hợp giao đất, cho thuê đất cho Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng vịnh Nha Trang để thực hiện Dự án Panorama Nha Trang trước đây có thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất hay không, làm căn cứ thu hồi miễn giảm thuế (nếu có) theo đúng quy định của pháp luật.

Sau khi rà soát hồ sơ, Sở Tài nguyên và Môi trường xác định, việc cho Công ty Vịnh Nha Trang (nay là Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng vịnh Nha Trang) thuê đất để thực hiện Dự án Trung tâm thương mại Hà Quang (nay là Dự án Panorama Nha Trang) trước đây thuộc trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm d, khoản 1, Điều 118, Luật Đất đai (sử dụng đất thương mại, dịch vụ) và phải thỏa mãn điều kiện theo quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 119, Luật Đất đai.

Dự án đã được UBND tỉnh cấp Giấy chứng nhận đầu tư số 37121000599 ngày 30/6/2015 cho Công ty Vịnh Nha Trang thực hiện dự án và cho phép Công ty Vịnh Nha Trang thỏa thuận xử lý tài sản đầu tư trên đất tại Văn bản số 945/TB-UBND ngày 5/2/2016, Quyết định số 1055/QĐ-UBND ngày 26/4/2016 về việc cho Công ty thuê đất để thực hiện dự án.

Liên quan vấn đề này, ngày 9/8/2022, ông Lê Hữu Hoàng, Phó chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa đã ký Văn bản (khẩn) số 7428/UBND-XDNĐ giao Cục Thuế tỉnh xem xét nghĩa vụ tài chính đất đai đối với Công ty Vịnh Nha Trang theo ý kiến của Sở Tài nguyên và Môi trường.

Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê là chưa phù hợp với thực tiễn

Theo ý kiến của cử tri một số địa phương, khoản 1, Điều 56, Luật Đất đai năm 2013 quy định về việc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê chưa phù hợp so với thực tế hiện nay, do việc biến động giá đất thay đổi liên tục theo hằng năm sẽ làm thất thoát ngân sách nhà nước. Vì vậy, quy định này cần sửa đổi cho phù hợp với thực tế.

Đồng tình với ý kiến trên, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, trong tình hình giá đất biến động liên tục, quy định Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê là chưa phù hợp với thực tiễn. Hiện nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang tích cực chuẩn bị Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2013 để trình Quốc hội trong năm 2020, trong đó có nội dung liên quan đến chính sách nhà nước cho thuê đất và vấn đề cử tri một số địa phương phản ánh.