Lợi nhuận các CĐT phục hồi nhờ bàn giao lượng lớn sản phẩm, song doanh số ký bán dự báo đi ngược chiều

Lợi nhuận các CĐT được dự báo phục hồi, song doanh số ký bán sụt giảm

Theo báo cáo mới nhất của Chứng khoán VNDirect, đơn vị này cho rằng những gì tồi tệ nhất đã qua đối với ngành bất động sản (BĐS) Việt Nam, tuy nhiên, các nhà phát triển BĐS vẫn gặp thách thức trong việc huy động vốn trong nửa cuối năm nay và ảnh hưởng của lạm phát đến nhu cầu mua nhà.

Trong bối cảnh này, các chủ đầu tư có lợi thế sẽ là những doanh nghiệp có quỹ đất lớn, đặc biệt nằm ở các tỉnh lân cận và ngoại thành Hà Nội, TP HCM, có thể mở bán trong năm 2022; các sản phẩm có liên quan tới phân khúc căn hộ tầm trung và bình dân do nhu cầu ở thực cao và mức tăng trưởng lợi nhuận ổn định, bảng cân đối tài chính lành mạnh. 

VNDirect dự báo lãi ròng của các doanh nghiệp BĐS lớn sẽ phục hồi mạnh trong nửa cuối năm nhờ lượng lớn sản phẩm bàn giao, song doanh số ký bán có thể thụt lùi do nhu cầu mua nhà gặp nhiều thách thức.

Theo đó, dự báo doanh số ký bán của VNDirect đối với 5 doanh nghiệp là Nam Long, Vinhomes, Đất Xanh, Novaland và Khang Điền có thể thụt lùi còn 88.600 tỷ đồng trong nửa cuối năm, so với 159.400 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm.

Đối với Nam Long (NLG), VNDirect cho rằng hầu hết các dự án hiện tại của công ty đang gặt hái thành quả. Dự phòng doanh số ký bán năm nay sẽ tăng 91,3% so với cùng kỳ lên 16.910 tỷ đồng nhờ 6 dự án được triển khai. Tốc độ tăng trưởng kép (CAGR) năm 2022 - 2024 cũng được dự báo đạt 48,9% cho doanh thu và 45,7% cho lãi ròng, chủ yếu nhờ hoạt động bàn giao dự án.

Đối với Vinhomes (VHM), VNDirect kỳ vọng doanh số ký bán năm nay của công ty sẽ tăng mạnh trở lại với 51.535 căn hộ (tăng 47,7% so với cùng kỳ) trị giá 152.100 tỷ đồng (tăng 109,4%) nhờ sự ra mắt của ba đại dự án mới bao gồm Vinhomes Cổ Loa, Vinhomes Ocean Park 2 và Vinhomes Wonder Park. Mặc dù kết quả kinh doanh năm nay của công ty có thể là một bước lùi, nhưng giai đoạn 2023 - 2024 sẽ phục hồi trở lại khi ba đại dự án mới được bàn giao

Đối với Đất Xanh (DXG), VNDirect có quan điểm tích cực về doanh nghiệp này nhờ mảng môi giới phát triển cùng quỹ đất tiềm năng tại TP HCM, đặc biệt là Gem Riverside (ra mắt vào quý III) sẽ đóng góp 9.155 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế trong giai đoạn 2024 - 2026. 

Bên cạnh đó, nhu cầu thực đối với các dự án nội đô TP HCM của Đất Xanh cũng được kỳ vọng tỷ lệ hấp thụ cao tại thời điểm mở bán. Đóng góp chính vào tăng trưởng doanh thu của công ty trong năm nay là các dự án như St Moritz, Opal Boulevard, Gem Sky World…

Đối với Novaland (NVL), ba đại dự án Aqua City, NovaWorld Hồ Tràm và NovaWorld Phan Thiết được dự báo sẽ đón điểm rơi lợi nhuận kể từ nửa cuối nay, qua đó, ước tính doanh thu của công ty sẽ tăng 304% so với cùng kỳ lên 31.745 tỷ đồng. Song, VNDirect cũng dự báo biên lãi gộp nửa cuối năm sẽ giảm trong nửa cuối 2021 bàn giao nhiều căn hộ thấp tầng cao cấp với giá bán trung bình cao và chi phí thấp. 

Còn đối với Khang Điền (KDH), theo VNDirect, vào tháng 8, công ty đã hoàn thành 80-90% hoạt động xây dựng tại dự án Classia và kỳ vọng sẽ mở bán vào bàn giao đồng thời dự án vào quý IV, trong trường hợp người mua nhà muốn nhận nhà sớm, qua đó đóng góp chính vào doanh thu nửa cuối năm nay của Khang Điền.

Điểm sáng từ hạ giá nguyên vật liệu và sự trỗi dậy của BĐS nghỉ dưỡng, NOXH 

Theo VNDirect, các nhà phát triển BĐS vẫn gặp thách thức trong việc huy động vốn trong nửa cuối năm nay. Giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp BĐS đã giảm mạnh do giám sát trong việc phát hành và vẫn sẽ chịu sự kiểm soát chặt chẽ trong vài quý tới.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các ngân hàng giám sát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực BĐS và hạn chế tín dụng đối với đầu tư BĐS cao cấp, BĐS du lịch, nghỉ dưỡng và đầu cơ BĐS. 

Mặc dù từ cuối quý III, cơ quan này được kỳ vọng sẽ nâng "trần" tăng trưởng tín dụng cho một số ngân hàng thương mại, song VNDirect cho rằng dòng vốn tín dụng này sẽ ưu tiên cho sản xuất và dịch vụ. Ngân hàng Nhà nước sẽ kiểm soát cẩn trọng dòng tín dụng vào các lĩnh vực có rủi ro cao như BĐS, chứng khoán và các dự án BOT.

Đơn vị này cũng cho rằng nhu cầu mua nhà có thể gặp nhiều thách thức hơn do chịu ảnh hưởng bởi lạm phát chi phí đẩy, lãi suất gia tăng và tín dụng hạn chế. Theo số liệu của VNDirect, lãi suất vay mua nhà đã tăng trong bối cảnh lãi suất huy động tăng trở lại và có thể tăng 30-50 điểm cơ bản trong nửa cuối nay. Ngoài ra, trong bối cảnh tín dụng hạn chế, lãi suất cho vay thế chấp của các ngân hàng tư nhân có thể tăng lên 10 - 10,5%/năm vào cuối năm, vẫn thấp hơn so với mức 11 - 11,5%/năm trước đại dịch.

Điểm tích cực duy nhất trong nửa cuối năm nay đến từ giá vật liệu xây dựng hạ nhiệt. Điều này sẽ giúp giảm áp lực lên tỷ suất lợi nhuận gộp của các doanh nghiệp xây dựng và phát triển bất động sản, từ đó đẩy nhanh tiến độ thi công các dự án đầu tư công cũng như giúp kìm hãm đà tăng của giá nhà. 

Ngoài ra, trong nửa cuối năm nay và năm 2023, thị trường BĐS nghỉ dưỡng tại các thành phố ven biển được dự báo sẽ tiếp tục thu hút cùng với sự phục hồi của ngành du lịch và nguồn cung mới BĐS nghỉ dưỡng liền thổ. 

Nguồn cung mới chủ yếu đến từ Phú Quốc, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Quảng Ninh. Tỷ lệ hấp thụ tăng 25,2 điểm % so với cùng kỳ lên 74,9% trong nửa đầu năm. 

Bên cạnh đó, VNDirect cũng cho rằng phân khúc nhà ở xã hội (NOXH) có thể phục hồi nhờ nguồn cung khởi sắc và sự hỗ trợ của Chính phủ như gói hỗ trợ vay vốn ưu đãi NOXH 40.000 tỷ đồng. 

Các chủ đầu tư như Vinhomes, Novaland, Him Lam hay Hưng Thịnh cũng tham gia phát triển các dự án NOXH. Thực tế mức lợi nhuận của các dự án NOXH thấp chỉ tối đa 10%, do đó VNDirect cho rằng các chủ đầu tư này thực hiện dự án NOXH với mục tiêu đóng góp an sinh xã hội hơn là thu lợi nhuận.