Nguyên nhân nào khiến cổ phần VIID được định giá gấp đôi mệnh giá dù doanh thu liên tục lao dốc?

Đấu giá trọn lô hơn 47% với giá khởi điểm 20.000 đồng/cp

 

Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) vừa có thông báo về đợt đấu giá trọn lô hơn 19,5 triệu cổ phần tại CTCP Hạ tầng và Bất động sản Việt Nam (VIID) do Tổng công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn Nhà nước (SCIC) sở hữu.

Số cổ phần này tương đương 47,63% vốn điều lệ VIID và là toàn bộ số cổ phần VIID mà SCIC đang nắm giữ. Giá khởi điểm là hơn 390 tỷ đồng, tương đương 20.000 đồng/cp. 

Thời gian đấu giá vào sáng ngày 19/10 sắp tới. Thời gian nộp tiền mua cổ phần là từ ngày 19/10 đến ngày 25/10. 

Về VIID, doanh nghiệp được thành lập từ tháng 6/2008 với ba cổ đông sáng lập là SCIC, CTCP Cơ điện lạnh (REE) và Tổng công ty Lắp máy Việt Nam (Lilama), vốn điều lệ khi đó là 100 tỷ đồng. 

Hiện, vốn điều lệ của công ty đã tăng lên 410 tỷ đồng, cơ cấu cổ đông cũng có sự thay đổi, gồm hai cổ đông lớn là SCIC (47,63%) và ông Nguyễn Thanh Tùng (52,23%).

VIID hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng tòa nhà chung cư, văn phòng, đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng đất nền. 

Theo thông tin từ bản công bố thông tin (CBTT) về VIID của Chứng khoán Tân Việt, VIID hiện không có công ty mẹ và công ty con, VIID có hai công ty liên kết là Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Đường Trịnh Xá - Đa Hội (trụ sở tại Bắc Ninh, tỷ lệ sở hữu 37%) và Công ty TNHH Quảng trường Nữ Hoàng (trụ sở tại TP HCM, tỷ lệ sở hữu 10,9%).

Trong đó, đối với Công ty Đường Trịnh Xá - Đa Hội, ngày 24/12/2020, VIID đã ký hợp đồng chuyển nhượng 99,9% vốn góp tại đơn vị này cho Công ty Thông Hiệp và giá phí là 311,6 tỷ đồng. Đến ngày 30/6/2022, hai bên vẫn đang trong quá trình hoàn tất các thủ tục pháp lý chuyển nhượng vốn góp trên. 

 

VIID có gì?

Nói thêm về tình hình hoạt động kinh doanh của VIID, bản CBTT cũng cho biết, do đặc thù của hoạt động đầu tư bất động sản, mặc dù bắt đầu hoạt động từ năm 2008, đến năm 2014, VIID mới bắt đầu có doanh thu. 

Hiện, công ty đang không đầu tư triển khai thi công dự án nào mà chỉ quản lý và khai thác các sản phẩm còn lại của các dự án cũ và tìm hiểu cơ hội đầu tư khai thác dự án ở các tỉnh thành. 

Hoạt động chính của doanh nghiệp hiện nay gồm cho thuê văn phòng, kinh doanh trông xe ô tô và đầu tư xây dựng hạ tầng. Trong đó, hoạt động cho thuê văn phòng có doanh thu cố định hàng năm là 6,6 tỷ đồng, còn hoạt động trông xe ô tô có doanh thu hàng năm khoảng 1,7 tỷ đồng.

Còn đối với hoạt động đầu tư xây dựng hạ tầng, VIID đang chờ được UBND tỉnh Quảng Ngãi giao đất phần còn lại của dự án Khu đô thị mới Nam Lê Lợi để đầu tư xây dựng hạ tầng và chuyển nhượng phần đất nền còn lại.

Dự án này có diện tích sử dụng là 31,3 ha, tổng vốn đầu tư thực hiện gần 635 tỷ đồng, do VIID làm chủ đầu tư trực tiếp. Dự án thực hiện từ năm 2016, đến thời điểm hiện tại đạt khoảng 94% tiến độ hoàn thành. 

Bên cạnh dự án này, VIID cũng có hai dự án tại Hà Nội đã hoàn thành và đưa vào sử dụng. 

Trong đó, dự án Tòa nhà văn phòng và Trụ sở Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia - Sự thật và VIID nằm tại số 24 Quang Trung, phường Trần Hưng Đạo, quận Hoàn Kiếm (STD Tower). Diện tích sử dụng của dự án là 1.473 m2, tổng vốn đầu tư 186,5 tỷ đồng, được thực hiện từ năm 2013 và đang được VIID dùng để cho thuê văn phòng. 

Dự án còn lại là dự án Tòa nhà hỗn hợp cao tầng tại số 6 Nguyễn Công Hoan, phường Ngọc Khánh, quận Ba Đình. Dự án có diện tích 3.228,1 m2, tổng vốn đầu tư 361,7 tỷ đồng, được thực hiện từ năm 2011 và đang được khai thác 95 chỗ đỗ ô tô tại tầng hầm cho mảng kinh doanh trông xe ô tô của doanh nghiệp.

Ngoài ra, VIID cũng có các dự án đang trong giai đoạn nghiên cứu chuẩn bị đầu tư, gồm dự án Đức Giang, dự án Bắc Ninh. 

Công ty cũng cho biết, các dự án khác là dự án 184 Trường Chinh, dự án Rạch Ông Nhiêu, dự án Ngọc Khánh, dự án Phú Yên, dự án Bình Châu, dự án Việt Hưng - Cầu Bây hiện không còn nằm trong kế hoạch nghiên cứu của VIID. 

 

Đặt kế hoạch KQKD tăng bằng lần sau giai đoạn lao dốc

Theo báo cáo tài chính kiểm toán các năm của VIID, giai đoạn 2019 - 2021, doanh thu thuần của công ty lao dốc, chủ yếu do doanh thu chuyển nhượng bất động sản liên tục giảm, từ mức 25,7 tỷ đồng trong năm 2019 xuống 7,55 tỷ đồng trong năm 2020 và không ghi nhận doanh thu trong năm 2021.

Song, năm 2021, nhờ tiết giảm giá vốn tại dự án Nam Lê Lợi do thay đổi ngân sách, công ty báo lãi 72 triệu đồng, trong khi cùng kỳ năm 2020 lỗ gần 4 tỷ đồng. 

Bên cạnh đó, VIID cũng có giá trị doanh thu chưa thực hiện lớn tại thời điểm cuối mỗi kỳ, chiếm khoảng 30% tổng nguồn vốn của doanh nghiệp. Tại thời điểm cuối năm 2021, con số này là 230 tỷ đồng, chiếm 34% trong tổng nguồn vốn, đều đến từ hợp đồng cho thuê tòa nhà dự án số 24 Quang Trung.  

Mặt khác, tổng tài sản của VIID cũng liên tục giảm trong giai đoạn này. Chiếm phần lớn trong tổng tài sản tại thời điểm điểm cuối mỗi năm đều là từ khoản đầu tư tài chính dài hạn vào công ty liên kết, góp vốn vào đơn vị khác (không đổi qua các năm) và khoản bất động sản đầu tư (giảm nhẹ qua từng năm do tăng giá trị khấu hao lũy kế của tài sản). 

Năm nay, công ty đặt mục tiêu doanh thu thuần 72,5 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 31,3 tỷ đồng, lần lượt tăng 7,3 lần và 3,4 lần so với cùng kỳ năm 2021. 

Theo công ty, kế hoạch này dựa trên việc công ty dự kiến sẽ hoàn thành quyết toán và ghi nhận toàn bộ phần doanh thu còn lại của dự án Nam Lê Lợi, đồng thời hoàn thành và thanh lý hợp đồng chuyển nhượng vốn góp tại Công ty Đường Trịnh Xá - Đa Hội trong năm nay.  

Bên cạnh đó, công ty cho rằng dịch Covid-19 được kiểm soát, qua đó các ngành bất động sản du lịch sẽ phục hồi, thúc đẩy nhu cầu của nhà đầu tư cũng như cơ cấu dân số vàng và sự gia tăng của tầng lớp trung lưu sẽ tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở. 

Song, VIID cũng cho biết lo ngại có thể không hoàn thành kế hoạch này do tiến độ triển khai xây dựng, chào bán của nhiều dự án tiếp tục bị tạm dừng, tạm hoàn do các vấn đề pháp lý, song song với các yếu tố lạm phát, dịch bệnh, căng thẳng địa chính trị và suy thoái kinh tế.