Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi: Để giá đất bồi thường bám sát thị trường

Bất cập khung giá bồi thường

Theo quy định hiện hành, khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để UBND các tỉnh, thành xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương. UBND các tỉnh, thành căn cứ vào thực tế tại địa phương quy định mức tối đa. Bảng này điều chỉnh cao không quá 20% so với mức tối đa của cùng loại đất trong khung. Do cơ chế này, bảng giá đất của các địa phương trên thực tế thường chỉ bằng 30-50% so với thị trường. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi bỏ khung giá đất của Chính phủ, chuyển sang xác định mức phù hợp với giá phổ biến trên thị trường.

Tại phiên thảo luận về chính sách đất đai trong khuôn khổ Diễn đàn Kinh tế xã hội 2022 diễn ra mới đây, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT cho biết, nói khái niệm “giá đất thị trường” là điểm cần tư duy, nêu rõ trong lần sửa đổi này. Đừng nhầm lẫn giá trị đất đai trên thị trường và giá giao dịch thương vụ mua bán đất đai.

Luật Đất đai hiện tại còn nhiều bất cập trong thu hồi đất để xây dựng nhà ở thương mại

GS Đặng Hùng Võ cho hay, các nước xác định giá đất Nhà nước bằng 70-80% giá thị trường là đủ. Việt Nam cũng nên theo cách thức thông lệ các nước đã làm. Giá trị thị trường đất đai không phải là một con số số học, mà là kết quả của bài toán ước lượng giá trị dựa vào số liệu thống kê. Nhà nước cần lập cơ sở dữ liệu và sử dụng phần mềm xử lý để tính toán, xác lập giá.

Thực tế, thị trường đất đai tại Việt Nam hiện vẫn tồn tại cơ chế hai giá. Tức một giá theo khung giá đất Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hay tính giá đất đền bù giải tỏa dự án. Thứ hai là giá cả trên thị trường, thường xuyên biến động và cao hơn nhiều lần so với khung giá đất. Việc chênh lệch này dẫn tới nhiều hệ lụy, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến đất đai.

Theo ông Đậu Anh Tuấn, Phó tổng Thư ký, kiêm Trưởng ban Pháp chế Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), các địa phương xác định giá đất thiếu nhất quán. “Các địa phương rất lúng túng khi xác định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng theo nguyên tắc giá đất bồi thường phải phù hợp với “giá đất phổ biến trên thị trường”, ông Đậu Anh Tuấn nêu trong tham luận gửi tới Diễn đàn Kinh tế xã hội 2022. Ông Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Đại học Kinh tế quốc dân cũng đồng tình, giá đất thị trường nên xây dựng trên căn cứ giá trị thay vì giá cả do yếu tố này luôn biến động.

“Nếu định giá đất dựa vào các vùng giá trị đất đai, tính ổn định cao hơn”, ông Hoàng Văn Cường nói. Ông Hoàng Văn Cường lưu ý, dự luật sửa đổi cần quy định về đăng ký, cập nhật giá đất hằng năm để phản ánh chính sách đất đai được giao dịch, sử dụng ra sao. Cơ quan quản lý cần xây dựng cơ sở dữ liệu số, đưa thông tin giá và thuế đất từng thửa đất theo mỗi năm vào kho dữ liệu này nhằm hạn chế xin - cho, lợi ích cá nhân trong định giá đất. “Cơ chế giá đất cho phát triển bất động sản phải xác định phù hợp với giá trị thị trường của đất đai và dùng cơ chế thị trường để lựa chọn các nhà đầu tư đủ năng lực dự án phát triển bất động sản”, Phó Hiệu trưởng Đại học Kinh tế Quốc dân nhận xét.

Khắc phục điểm nghẽn để giá đất sát thị trường, ông Đậu Anh Tuấn cho rằng, các cơ quan Nhà nước, địa phương cần tăng cường các nỗ lực cải thiện chất lượng quản trị công về đất đai ở địa phương. Trong đó, chính quyền địa phương cần tăng cường cải thiện chất lượng điều hành kinh tế, công khai, thông tin, hỗ trợ giải đáp vướng mắc cho doanh nghiệp; cải cách hành chính, đơn giản hóa các quy trình thủ tục về đất đai, giảm nhũng nhiễu trong thực thi công vụ.

GS Đặng Hùng Võ nhìn nhận, các giải pháp trên hoàn toàn khả thi và chỉ cần thời gian ngắn, khoảng một năm để triển khai. “Giá trị đất thị trường có thể tính hàng ngày chứ không nói hàng năm. Đây là giải pháp cần làm, quan trọng nhất trong đổi mới yếu tố cơ bản nhất của tài chính đất đai”, ông Đặng Hùng Võ nhận định.

Việc sửa đổi Luật Đất đai bên cạnh tăng cường đấu giá, đấu thầu sử dụng đất cũng cần có chế định khác để doanh nghiệp nhỏ và vừa có cơ hội tiếp cận

Phương pháp xác định giá đất còn lỗ hổng

Trước ý kiến của các chuyên gia, Bộ trưởng Bộ TN-MT Trần Hồng Hà cũng nhìn nhận còn nhiều nhận thức khác nhau giữa lý thuyết và thực tiễn về định giá đất. Nếu định giá đất đai công khai, minh bạch thì sẽ giải quyết được mối quan hệ giữa Nhà nước với người có đất, bị thu hồi đất và doanh nghiệp. Nhìn rộng ra, ông Trần Hồng Hà nói, định giá đất là vấn đề của kinh tế tài chính đất đai. Quan điểm sửa Luật Đất đai lần này là chuyển từ mệnh lệnh hành chính kết hợp thị trường, nhằm giải quyết được vấn đề đầu cơ thổi giá, hay trường hợp có quá nhiều đất nhưng không sử dụng.

Ông Trần Hồng Hà cũng nhìn nhận, việc xây dựng cơ sở hạ tầng, thông tin về dữ liệu đất đai là cần thiết để đảm bảo thông tin đầy đủ, minh bạch và công khai. Theo luật hiện hành, giá đất được xác định theo 5 phương pháp (so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất), nhưng theo Bộ trường Tài chính Hồ Đức Phớc các phương pháp này chưa nhất quán, chính xác nên tạo ra lỗ hổng.

Chẳng hạn, khi chuyển mục đích sử dụng đất theo phương pháp thặng dư - một trong 5 phương pháp đang được sử dụng, không chính xác do giá trị doanh thu và chi phí đầu tư... đều là giả định. Việc này gây ra rủi ro pháp lý cho doanh nghiệp, cơ quan quản lý và quan trọng hơn, giá đất không đúng với thị trường. Ông Hồ Đức Phớc đề nghị rà soát lại phương pháp xác định giá đất, để đưa ra phương án chính xác nhất. “Phương pháp xác định giá đất theo hệ số, so sánh... là các phương án đánh giá khoa học, xác thực gần thị trường nhất”, ông Hồ Đức Phớc nêu quan điểm.

Bộ trưởng Tài chính cũng cho rằng cũng cần quy định chặt chẽ, rõ ràng hơn thời điểm xác định giá đất. Hiện thời hạn này chưa được nêu rõ trong luật hiện hành. Theo hướng này, ông Hồ Đức Phớc đề nghị, tới đây khi sửa Luật Đất đai sửa đổi, phải quy định thời điểm xác định giá đất là không quá 6 tháng trước khi giao đất. Ngoài ra, nhà đầu tư nộp tiền vào ngân sách rồi thì mới giao đất.

Ngoài ra, các chuyên gia đề nghị giảm thuế suất thuế chuyển nhượng bất động sản. Mức thuế hiện ở mức 2% là khá cao, cần giảm một nửa, xuống 1%, thậm chí là 0,5%. “Giảm thuế chuyển nhượng bất động sản để giá đất thực được tự các bên ghi nhận trên hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Quy định về thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất cũng cần nêu rõ tính thuế không căn cứ vào giá trị hợp đồng chuyển nhượng mà chỉ dựa vào giá đất do Nhà nước quy định”, ông Hồ Đức Phớc đề xuất.

Trong khi đó, ông Hoàng Văn Cường nhấn mạnh cần quy định giao dịch mua bán đất đai, bất động sản phải thông qua sàn giao dịch. Việc này nhằm công khai, minh bạch và tránh những thông tin không xác thực, gây rủi ro cho người mua - bán. “Cần nghiêm cấm việc mua bán trao tay về đất đai bất động sản không qua đăng ký giao dịch, không bảo vệ, thậm chí thu hồi đất đai, bất động sản giao dịch trao tay không đăng ký”, ông Hoàng Văn Cường kiến nghị.

Hiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được lấy ý kiến. Dự luật này sẽ trình Quốc hội thảo luận, cho ý kiến qua 3 kỳ họp. Quốc hội sẽ góp ý lần đầu dự luật này tại kỳ họp thứ 4 vào tháng 10 tới.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh: Dành quỹ đất trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

“Trong thời gian vừa qua, Bộ Xây dựng được Quốc hội, Chính phủ giao chủ trì xây dựng Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Với Luật Nhà ở, Bộ Xây dựng đang đề xuất 8 nhóm chính sách; Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang được đề xuất 4 nhóm chính sách. Các nhóm chính sách đều liên quan đến các hoạt động trong lĩnh vực nhà ở và kinh doanh bất động sản.

Đối với chính sách về đất đai, đây là nhóm chính sách rất quan trọng có tác động to lớn tới 2 bộ luật này. Liên quan đến việc dành quỹ đất để đầu tư phát triển các dự án nhà ở, dự án đầu tư thời gian tới, trong dự thảo Luật, Bộ Xây dựng có đề xuất theo hướng đảm bảo việc dành quỹ đất phù hợp với các quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng cũng như quy hoạch đô thị.

Thời gian qua, pháp luật về nhà ở đã quy định đối với việc dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Theo đó, việc dành quỹ đất được giao cho các chủ đầu tư, các dự án thương mại 20% quỹ đất và thực hiện từ các đô thị từ loại III trở lên. Trong dự thảo Luật đã định việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhà công nhận là một chính sách được Đảng, Nhà nước quan tâm cho người nghèo, người thu nhập thấp, lực lượng vũ trang. Cho nên, trong dự thảo lần này, Bộ Xây dựng đề xuất việc dành quỹ đất giao cho UBND các tỉnh trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng như quy hoạch xây dựng phải dành lượng đất phù hợp để đầu tư phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trong thời gian tới”.

Ông Đậu Anh Tuấn - Trưởng ban Pháp chế Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam - VCCI: Doanh nghiệp nhỏ và vừa khó tiếp cận với đất đai

“Các tỉnh, thành phố hầu như không có chính sách riêng cho đối tượng này, chủ yếu dành nguồn lực cho các dự án lớn, các doanh nghiệp FDI. Ngoài ra, các doanh nghiệp tư nhân nhỏ và vừa hầu như không có cơ hội tiếp cận đất đai. Doanh nghiệp tư nhân nhỏ và vừa cũng không cạnh tranh được với doanh nghiệp lớn vì thực tế thực trạng phân bổ đất đai chưa tự nguyện, có tình trạng địa phương lấy đất của doanh nghiệp nhỏ để giao cho doanh nghiệp lớn.

Việc sửa đổi Luật Đất đai bên cạnh tăng cường đấu giá, đấu thầu sử dụng đất cũng cần có chế định khác để doanh nghiệp nhỏ và vừa có có hội tiếp cận. Bên cạnh đó, cần khuyến khích có đất để sản xuất công nghiệp, nếu giá đất để sản xuất công nghiệp quá cao thì hàng hóa Việt Nam sẽ khó cạnh tranh. Ngoài ra, thủ tục hành chính phức tạp, nhiều chồng chéo xung đột, nên chi phí cao, chỉ doanh nghiệp lớn mới tiếp cận được. Vì vậy, cần có cải cách mang tính đột phá về thủ tục hành chính và tránh chồng chéo trong hệ thống pháp luật hiện hành”.

Cho phép doanh nghiệp cơ chế tự thỏa thuận với người sử dụng đất

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM: Cho phép doanh nghiệp cơ chế tự thỏa thuận với người sử dụng đất

“Đối với công tác quản lý Nhà nước về định giá đất nên giao ngành Tài chính quản lý thay vì ngành Tài nguyên và Môi trường như hiện nay. Nhà đầu tư trong và ngoài nước luôn mong sự công bằng và bình đẳng trong hệ thống pháp luật. Vì vậy, nhiệm vụ trọng điểm hiện nay là phải thực hiện Nghị quyết 18, trong đó đưa ra mục tiêu cụ thể đến năm 2023 sửa đổi Luật Đất đai và hệ thống pháp luật liên quan đảm bảo sự thống nhất đồng bộ. Mặc dù thời gian qua, hệ thống pháp luật có nhiều chuyển biến tốt hơn nhưng tính xung đột, mâu thuẫn vẫn còn.

Thời gian tới đề nghị bổ sung quy định trong Luật Đất đai (sửa đổi) cho phép doanh nghiệp thực hiện cơ chế tự thỏa thuận với người sử dụng đất khi thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại; Không quy định sở hữu nhà ở chung chung có thời hạn; Không quy định giao dịch bất động sản qua sàn...”.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT: Lãng phí đất đai do thu hồi nhưng không thể sử dụng

“Luật Đất đai 2013 có chủ trương chủ đạo về cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch, từ đó đưa đất ra đấu giá để có thể thu tiền sử dụng và tiền thuê đất nhiều hơn cho Nhà nước. Tuy nhiên đến nay, việc thực hiện cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch để đưa đất ra đấu giá còn khó khăn. Quỹ phát triển đất không đủ để giải quyết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất. Mặt khác, có thể thấy, cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch đòi hỏi lượng kinh phí rất lớn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là điều khó thực hiện, nhất là đối với khu vực đã thu hồi đất không được các nhà đầu tư quan tâm. Từ đó dẫn tới việc đất đai rơi vào tình trạng lãng phí do thu hồi nhưng không thể đưa vào sử dụng. Trong 10 năm qua, Luật Đất đai 2013 không quy định về khái niệm “giá đất thị trường”. “Khuyết điểm” của các cấp có thẩm quyền ban hành Khung giá đất và Bảng giá đất thấp hơn thị trường chỉ nhận xét chung chung, không chứng minh được ai “có lỗi”, không có khái niệm pháp luật rõ ràng về “giá đất thị trường”.

Việc sửa đổi Luật Đất đai phải được coi như một yếu tố quan trọng, có tác động lớn đến mục tiêu đưa Việt Nam từ nước có thu nhập trung bình thấp thành nước có thu nhập cao vào năm 2045. Cùng với đó, trong việc sửa đổi Luật Đất đai cần thảo luận thêm một số vấn đề như quản lý sử dụng đất đa mục đích; hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai dạng địa chính 3D, 4D; chuyển đổi số trong quản lý đất đai; hoàn thiện cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư…”.