Bài học tránh thất thoát tiền sử dụng đất cho Cần Thơ tại dự án Thiên Quân

Cụ thể, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản kiến nghị gửi các cơ quan chức năng với nội dung hoàn thiện cơ chế, chính sách giải quyết một số vấn đề kinh tế trong chính sách và pháp luật đất đai. Trong đó, đại diện HoREA cho rằng, hiện nay có 10 lỗ hổng và bất cập trong công tác quản lý Nhà nước làm giảm nguồn thu ngân sách từ đất đai, gây thất thoát tài sản Nhà nước và làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản.

Vấn đề đầu tiên là việc chỉ định nhà đầu tư dự án có sử dụng đất không đúng đối tượng được chỉ định mà không thông qua phương thức đấu thầu rộng rãi.

Ngoài ra, có tình trạng thỏa thuận ngầm giữa cán bộ nhà nước và doanh nghiệp để "cưa đôi, cưa ba" tiền sử dụng đất dự án bất động sản, dẫn đến vừa thất thu ngân sách, vừa gây thiệt hại cho doanh nghiệp mà cuối cùng người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà.

Tại buổi làm việc với Đoàn công tác của Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên – Môi Trường (TN-MT) gần đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết, trước khi triển khai một dự án, doanh nghiệp phải đối mặt hàng loạt khó khăn về thủ tục. Cụ thể, mất từ 2-3 năm để làm giải quyết hồ sơ ở Sở TN-MT và Sở Tài chính cho việc xác định giá đất và thẩm định giá đất.

Theo đó, bước đầu tiên nộp hồ sơ đến Sở TN-MT để nhờ tính tiền sử dụng đất. Sau đó, được sở này chi ngân sách chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất thông qua hình thức đấu thầu trực tuyến. Do chi phí thực hiện lấy từ ngân sách nhà nước nên thường chọn đơn vị bỏ thầu rẻ nhất. Gần đây có trường hợp trúng thầu với giá 100.000 đồng.

Sau khi nhận tư vấn đánh giá dự án, để có tiền hoạt động, đơn vị trúng thấu chuyển sang làm khó chủ đầu tư và dẫn đến hiện tượng thương lượng "cưa đôi, cưa ba giá thẩm định đất".

“Vừa rồi, có một dự án chưa đến 1 ha nằm ở khu Nam Sài Gòn bị đơn vị tư vấn đó gây khó khăn và đòi xác định giá đất lên đến 80 tỉ đồng. Sau một hồi thương lượng cưa đôi, cưa ba thì đơn vị tư vấn hạ giá xuống còn hơn 10 tỉ đồng. Phần chênh lệch mỗi bên tự hưởng với nhau”, ông Châu dẫn chứng.

Gần đây, một dự án điển hình cho thấy dấu hiệu thất thoát tiền sử dụng đất là King Crown Infinity. Dự án này được giao đất không qua đấu giá, đấu thầu, giá bán căn hộ thẩm định chỉ khoảng 1/3 so với giá bán thực tế.

Dự án này do Công ty TNHH Đầu tư Thương mại Gia Khang làm chủ đầu tư, Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư Sài Gòn Thái Dương là đơn vị thẩm định giá đất.

Ngày 13/1/2020, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Toàn Thắng ký văn bản số 284/STNMT-KTĐ, trình phương án giá đất lên Hội đồng thẩm định giá thành phố, đối với khu đất 218 Võ Văn Ngân, phường Bình Thọ, quận Thủ Đức, để Công ty TNHH Đầu tư Thương mại Gia Khang thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Theo phương án này, khu đất 218 Võ Văn Ngân có giá trị quyền sử dụng đất gần 546 tỷ đồng. Trong đó, giá đất ở gần 53,7 triệu đồng/m2 và giá đất toàn khuôn viên là trên 43 triệu đồng/m2. Mức giá này được tính toán dựa trên cơ sở giá bán căn hộ chung cư mà Công ty Thẩm định giá đề xuất là 33 triệu/m2.

Được biết, khu đất 218 Võ Văn Ngân tọa lạc đối diện Vincom Thủ Đức, đây là khu “đất kim cương” có vị trí đắc địa bậc nhất khu vực. Giá đất mặt tiền khu vực này giao dịch ở mức trên dưới 200 triệu/m2. Hiện giá căn hộ tại dự án King Crown Infinity giao dịch trên dưới 100 triệu/m2, gấp khoảng 3 lần mức đề xuất đã được Sở Tài nguyên và Môi trường cho là hợp lý và trình lên Hội đồng thẩm định giá thành phố phê duyệt.

Từ những bài học thực tế đã diễn ra ở TP.HCM, Cần Thơ hoàn toàn có thể tham khảo khi định giá đất cụ thể tại dự án Thiên Quân Marina Plaza, đặc biệt là khi dự án này đã chào bán ra thị trường. Khi có giá bán thực tế thì doanh thu giả định của dự án sẽ có con số tham chiếu để dễ dàng so sánh. Đây là cơ sở để đánh giá nguy cơ thất thoát tiền sử dụng đất.

Được biết, môi giới dự án Thiên Quân Marina Plaza chào bán căn hộ giá khoảng trên dưới 30 triệu/m2, nhưng nghĩa vụ tài chính thì chủ đầu tư chờ kết quả thẩm định giá đất cụ thể để tình tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất theo Công văn số 2109/STNMT-KHTC, ngày 5/7/2022; Quyết định số 446/QĐ-STNMT, ngày 3/8/2022 của Sở Tài nguyên và Môi trường./.