Quy định chung cư có thời hạn mâu thuẫn với quyền sở hữu tài sản

Bộ Xây dựng thời gian gần đây đang tiếp tục lấy ý kiến dự thảo luật Nhà ở (sửa đổi) quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. 

Tại dự thảo, Bộ Xây dựng đưa ra 2 phương án: Hoặc bổ sung mới quy định về thời hạn sở hữu nhà xác định theo thời hạn sử dụng của công trình; hoặc giữ nguyên thời hạn sử dụng như quy định hiện nay - tức không quy định niên hạn.

Tại dự thảo lần này, Bộ Xây dựng cũng nêu phương án xử lý nhà chung cư chưa hết hạn sở hữu và hết hạn sở hữu. Nếu nhà chung cư còn thời hạn sở hữu nhưng bị hư hỏng do sự cố, thiên tai, địch họa, cháy nổ... không đảm bảo an toàn sẽ phải phá dỡ khẩn cấp.

Nếu chung cư hết hạn sở hữu nhưng vẫn còn đủ điều kiện sử dụng, chủ sở hữu sẽ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu. Nếu kết quả kiểm định cho thấy nhà phải phá dỡ, quyền sở hữu của chủ căn hộ sẽ chấm dứt.

Trong trường hợp tại địa điểm cũ, Nhà nước vẫn duyệt quy hoạch xây dựng lại nhà chung cư, thì chung cư sẽ được phá đi xây lại. Nếu quy hoạch mới không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư, chủ sở hữu được bồi thường về đất và bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai.

Tại Hội nghị "Góp ý sửa đổi dự thảo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản", TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, đã nên quan điểm về vấn đề thời hạn sở hữu chung cư: cần phân biệt rõ niên hạn sử dụng chung cư và quyền sở hữu tài sản.

Ông Lực cho rằng, ngay cả Singapore cũng có quy định về thời hạn sở hữu chung cư, vấn đề sở hữu chung cư có thời hạn trên thế giới không phải là một vấn đề mới. Quyền sở hữu tài sản không dùng đến nhưng niên hạn sử dụng chung cư là nên có.

Nhưng vấn đề đặt ra ở đây là “Ai sẽ quyết định niên hạn này? Vì điều này rất quan trọng và liên quan đến giá bán. Vì giá chung cư 50 năm khác giá chung cư 70 năm”, ông Lực chia sẻ.

Theo đó, ông Cấn Văn Lực nhận định tác động của niên hạn chung cư đến thị trường bất động sản là có. Những chung cư cũ sẽ không chịu chi phối bởi luật này bởi nó vô thời hạn. Từ đó người dân sẽ đổ xô đi mua chung cư vô thời hạn và theo đó giá chung cư đã qua sử dụng sẽ bị đẩy lên cao.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến – Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trường Đại học Luật Hà Nội lại cho rằng chỉ nên quy định thời hạn sử dụng thay vì đi vào tranh luận quyền sở hữu.

Theo đó, việc Bộ Xây dựng áp dụng thời hạn sở hữu căn hộ chung cư sẽ giúp giải quyết các khó khăn trong công tác quản lý và phát triển đô thị. Cũng như các loại hình nhà ở khác, chất lượng công trình nhà chung cư giảm dần khi càng gần cuối thời hạn sử dụng, điều này sẽ ảnh hưởng đến an toàn tính mạng và tài sản của cư dân.

Việc áp dụng thời hạn sở hữu căn hộ chung cư đồng nghĩa sẽ có nhiều cơ hội để tái phát triển hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi thời hạn kết thúc, từ đó phục vụ tốt hơn nhu cầu xã hội trong tương lai.

“Tất cả các tài sản thì nó đều có thời hạn sử dụng và nhà chung cư cũng vậy, do đó khi tới thời hạn quy định thì các tổ chức có trách nhiệm sẽ đánh giá là nhà đó còn tiếp tục ở được không. Nếu cần phải sửa chữa, thậm chí xây dựng lại thì người dân phải được đảm bảo quyền sở hữu tài sản, quyền được ở ngay tại chính chỗ đó, còn nếu có chính sách di dời thì phải đền bù thỏa đáng, đảm bảo chỗ ở của người dân”, ông Tuyến nêu quan điểm.

Không cùng quan điểm, TS. Phạm Duy Nghĩa, Trọng tài viên VIAC, giảng viên ĐH Fullbright nhấn mạnh việc cần phân định rõ ràng những vấn đề liên quan đến tài sản như quyền sở hữu tài sản.

Ông Nghĩa cho rằng Luật Nhà ở hiện nay được công chúng quan tâm vì liên quan đến quyền về tài sản, căn hộ chung cư chính là một tài sản có giá trị của người dân. Về vấn đề quy định thời hạn chung cư 50 năm, 70 năm thì quy định này chính là đang can thiệp trực tiếp vào quyền tài sản của người dân.

Trong khi đó, câu chuyện đặt ra cho chung cư là tính an toàn, là việc đưa vào lưu thông tài sản đó như thế nào. Còn về quyền tài sản, không ai có thể cấm người dân mua. Nhưng tài sản đó có đảm bảo an toàn cho người dân hay không lại thuộc về quyền quản lý.

Đưa ra ý kiến góp ý về vấn đề này, ông Nghĩa cho rằng nên phân định rõ vấn đề quản lý hành chính và quyền tài sản của người dân, quyền thoả thuận kinh doanh giữa doanh nghiệp và người mua nhà, từ đó tránh việc tạo lên mâu thuẫn giữa các Luật và chồng chéo các quy định rồi để xảy ra những tranh chấp không đáng có về sau.

Giảng viên của ĐH FullBright đã đưa ra ví dụ tại Trung Quốc, các quy định về quyền tài sản được dồn vào một luật, điều này giúp cho các thế hệ khi sở hữu tài sản họ cảm thấy an tâm. Còn vấn đề quản lý chung cư sẽ thuộc về hành chính.