Gian nan tìm 'danh phận' cho condotel

Cả thập niên chờ hoàn thiện pháp lý

Hơn 14 năm theo đuổi thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cũng là ngần ấy thời gian ông Vũ Văn Thành, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty VNGroup thấy rõ những “gian truân” mà condotel gặp phải. Dù mới phát triển trong khoảng 10 năm trở lại đây, nhưng condotel có tính thị trường rất lớn, có thể “xuất khẩu tại chỗ”, thu hút khách du lịch và tạo công ăn việc làm cho địa phương.

Theo ông Thành, nếu như với sản phẩm nhà ở, chủ đầu tư chỉ cần xây dựng và bàn giao lại cho khách hàng, thì với sản phẩm nghỉ dưỡng như condotel, sau khi hoàn thiện, khâu vận hành, đưa dự án vào khai thác là đặc biệt quan trọng. Quá trình vận hành dự án cần sự tham gia của một lượng lớn lao động và nhiều nguồn lực khác. Điều này giúp tạo thêm công ăn việc làm cho người dân địa phương, từ đó phát triển kinh tế bền vững cho cả vùng và khu vực.

Tiềm năng lớn là vậy, song condotel lại đang gặp nhiều rào cản pháp lý, trước hết đến từ thủ tục đầu tư dự án. Ông Thành cho biết, một bất động sản nhà ở thông thường chịu sự chi phối của 10-12 sắc luật thì với condotel, con số này là 14-16 sắc luật, thủ tục pháp lý để triển khai dự án rất nhiều và phức tạp.

Đây là lý do nhiều năm qua condotel vẫn chưa có “danh phận” rõ ràng, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đến nay vẫn ách tắc. Vừa qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có công văn liên quan đến việc cấp chứng nhận quyền sở hữu cho bất động sản nghỉ dưỡng, song đây chỉ là văn bản hướng dẫn, không phải văn bản pháp lý làm cơ sở cho các cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương thực hiện.

“Hệ quả là pháp lý condotel vẫn tắc nghẽn, trong khi du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn, có vai trò vô cùng quan trọng trong nền kinh tế. Điều này đã cản trở sự phát triển rất lớn của ngành bất động sản cũng như du lịch”, ông Thành nói, đồng thời cho rằng, Thủ tướng Chính phủ từng nói về mục tiêu phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn, nên việc kiến tạo khung pháp lý chặt chẽ, hiệu quả cho condotel càng trở nên quan trọng.

Theo các chuyên gia, mặc dù pháp lý còn nhiều vướng mắc, nhưng condotel vẫn thu hút được sự quan tâm của giới đầu tư địa ốc, bởi hiện nay, thay vì đầu tư theo phong trào và “lướt sóng” ngắn hạn như trước đây, nhà đầu tư cũng chú ý nhiều hơn vào giá trị tương lai khi dự án được đưa vào vận hành, khai thác.

Do đó, khi thị trường du lịch phục hồi, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nói chung và phân khúc condotel có sức hấp dẫn rất lớn. Vấn đề cấp thiết lúc này là cơ quan quản lý cần cho condotel một danh phận rõ ràng, chứng minh được quyền tài sản cho các nhà đầu tư để có thể dễ dàng giao dịch như các sản phẩm bất động sản nhà ở khác..., từ đó thúc đẩy phân khúc này phát triển mạnh mẽ.

Condotel cần được định danh trong luật chuyên ngành

Vì trong các luật chuyên ngành về nhà ở, đất đai vẫn chưa có tên gọi chính danh nên loại căn hộ condotel “sờ đâu vướng đó”.

Nhiều chuyên gia cho rằng, căn hộ condotel có nhiều điểm tương đồng với căn hộ chung cư, hầu hết đều nằm trong tòa nhà cao tầng. Tuy nhiên, hiện nay, chỉ có dự án chung cư có căn cứ pháp luật điều chỉnh tương đối đầy đủ và khá chặt chẽ, thông qua các quy định của Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản... Trong khi đó, hành lang pháp lý cho condotel vẫn còn thiếu và yếu nên chưa thể phát triển như kỳ vọng.

Thậm chí, tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi do Bộ Tài nguyên và Môi trường soạn thảo đang được lấy ý kiến rộng rãi vẫn “vắng bóng” những loại hình bất động sản nghỉ dưỡng mới như condotel, biệt thự du lịch…, gây hụt hẫng trong cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư. Điều an ủi hiếm hoi là condotel đã được nhắc đến trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, khi Bộ Xây dựng đã đưa ra đề xuất bổ sung về giao dịch, kinh doanh các loại bất động sản là công trình condotel, officetel, biệt thự du lịch…

Theo Bộ Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 dù hiện đại, tiến bộ tại thời điểm ban hành, nhưng một số điều luật đến nay đã không theo kịp sự phát triển nhanh chóng của thị trường bất động sản. Do vậy, Luật cần được sửa đổi, bổ sung và đề cập đầy đủ hơn các hình thức, loại hình kinh doanh bất động sản (đặc biệt là các loại hình kinh doanh bất động sản mới được hình thành như condotel, officetel, biệt thự du lịch…), đồng thời tạo lập hành lang pháp lý đầy đủ, đồng bộ, thống nhất để quản lý thị trường bất động sản, hỗ trợ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

Dẫu vậy, các chuyên gia nhận định, chỉ Luật Kinh doanh bất động sản thôi là chưa đủ và vì trong các luật chuyên ngành về nhà ở, đất đai vẫn chưa có tên gọi chính danh nên loại căn hộ condotel “sờ đâu vướng đó”.

Theo PGS-TS. Trần Đình Thiên, thành viên Tổ Tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, hệ thống pháp luật bất động sản đang có sự chồng chéo, đôi khi xung đột. Các lần sửa đổi luật chủ yếu mang tính tháo gỡ, bổ sung, dẫn đến xung đột trong hệ thống luật, giải quyết được điểm này lại dẫn đến xung đột với điểm khác.

“Chúng ta cần làm rõ khái niệm bất động sản, bất động sản du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng, ví dụ khách sạn nói chung khác với condotel thế nào. Cần giới hạn rõ ràng và tìm cách giải quyết, nếu không việc nhìn nhận vấn đề sẽ rất phức tạp”, ông Thiên nói, đồng thời cho rằng, Luật Đất đai là vấn đề nền tảng, muốn giải quyết được việc nào thì cần phải dựa trên nền tảng đó. Về nguyên tắc, cần lấy Luật Đất đai làm chuẩn và sửa theo quy luật thị trường, từ đó làm nền tảng sửa các luật khác, như vậy sẽ tránh được sự xung đột.

Theo thống kê từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cả nước hiện có hơn 100.000 căn hộ condotel vướng mắc pháp lý, chưa được cấp sổ đỏ và không được công nhận. Thời gian qua, nhiều địa phương quản lý, vận hành loại hình nhà ở này mà không dựa trên một cơ sở pháp lý nào, gây rủi ro cho các bên liên quan.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nguyên nhân một phần do quy định của Luật Đất đai, nhưng chủ yếu xuất phát từ Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản chưa quy định rõ ràng, cụ thể về condotel. Đồng thời, Luật Du lịch cũng chưa đồng bộ, liên thông, công tác thực thi pháp luật của các địa phương còn chậm. Không những thế, pháp luật về xây dựng chưa có quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà cao tầng không sử dụng vào mục đích ở, mà sử dụng vào mục đích khác như làm văn phòng, dịch vụ, thương mại…

Do đó, khi sửa đổi luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Xây dựng 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Du lịch 2017, các cơ quan soạn thảo cần xem xét bổ sung các quy định pháp luật để điều chỉnh đồng bộ hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý vận hành đối với loại hình công trình xây dựng không phải là nhà ở, phục vụ mục đích lưu trú, du lịch.

“Bộ Tài nguyên và Môi trường có thể hướng dẫn các địa phương ghi diện tích phần sở hữu riêng, quyền sử dụng đất của chủ sở hữu condotel vào giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình căn hộ du lịch. Các bộ, ngành tiến đến quy định thêm trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và cơ chế quản lý vận hành đối với tòa nhà condotel để tránh những khiếu nại, khiếu kiện như căn hộ chung cư hiện nay”, ông Châu kiến nghị.