Khi lợi nhuận công ty bất động sản không tăng từ... bán nhà

Kể từ quý II, chính sách kiểm soát tín dụng và kiểm soát phát hành trái phiếu được đưa ra thị trường, ảnh hưởng phần nào đến hoạt động của ngành bất động sản.

Báo cáo của Cushman & Wakefield ghi nhận chính sách kiểm soát tín dụng có hiệu lực từ đầu tháng 7 năm nay đã phần nào tạo ra rào cản trong việc huy động vốn từ các ngân hàng thương mại, khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn khi triển khai các dự án căn hộ mới. Do đó, nguồn cung căn hộ mới trong quý III đã giảm 56% theo quý, với khoảng 4.100 căn được chào bán.

Kiểm soát tín dụng cũng gây khó khăn trong việc giải ngân vốn vay cho khách hàng, dẫn đến lượng bán và tỷ lệ hấp thụ đều giảm trong quý, với 4.150 căn tiêu thụ, giảm 54% so với quý trước. Đặc biệt, nhu cầu thị trường có vẻ chậm lại trong tháng 7 và tháng 8 và bắt đầu phục hồi từ đầu tháng 9.

Diễn biến này phần nào phản ánh vào kết quả kinh doanh của nhóm các doanh nghiệp nhà ở. Đến nay, một số doanh nghiệp đã công bố kết quả kinh doanh quý III như Nhà Đà Nẵng (mã chứng khoán: NDN), DRH Holdings (mã chứng khoán: DRH), Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR), Hodeco (mã chứng khoán: HDC), Nam Long (mã chứng khoán: NLG). Mặc dù nhiều doanh nghiệp có lợi nhuận tăng mạnh, thậm chí gấp nhiều lần cùng kỳ năm trước, nhưng không đến từ bán sản phẩm dự án mà từ nguồn doanh thu khác.

DRH Holdings là chủ đầu tư một số căn hộ cao ốc, nhà phố thương mại tại TPHCM, Bình Dương như D-Vela Residences, Aurora Residences, Central Garden... Trong quý III, công ty lãi 5,1 tỷ đồng, gấp hơn 3 lần cùng kỳ năm trước trong khi doanh thu giảm 95%. Lợi nhuận này đến từ lãi cho vay (6,5 tỷ đồng) mà cùng kỳ năm trước doanh nghiệp không có.

Công ty Phát Đạt cũng có lãi hơn 711 tỷ đồng trong quý III, tăng 17% so với cùng kỳ năm trước dù doanh thu giảm 99% chỉ đạt hơn 11 tỷ đồng. Nguyên nhân đến từ việc trong kỳ công ty hoàn thành việc chuyển nhượng 46% vốn chủ sở hữu của Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn KL cho đối tác. Công ty KL là chủ đầu tư dự án Astral City (Bình Dương). Phát Đạt từng công bố sẽ bán toàn bộ dự án này trong năm nay, dự thu 3.350 tỷ đồng.

Trong số những công ty đã công bố báo cáo tài chính quý III, chỉ Hodeco là công ty có tăng trưởng lợi nhuận từ dự án. Cụ thể, doanh thu quý III tăng 22% so với cùng kỳ năm trước, ghi nhận từ bán một phần dự án The Light City giai đoạn 1, dự án Ngọc Tước và Ecotown Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu).

Doanh nghiệp duy nhất đến thời điểm này công bố có lợi nhuận giảm trong quý III là Nam Long, tương ứng mức giảm 83%. Ngược lại với các công ty trên, Nam Long có doanh thu gấp 6 lần cùng kỳ năm trước, chủ yếu đến từ bàn giao 2 dự án trọng điểm năm nay là Akari City (TPHCM) và Southgate (Long An). Lợi nhuận quý III của Nam Long giảm so với cùng kỳ 2021 do công ty ghi nhận lãi từ việc mua rẻ cổ phần CTCP Southgate (đơn vị sở hữu dự án Southgate). Lợi nhuận từ việc mua và đánh giá lại tài sản là một phần nghiệp vụ trong kế toán tài chính, được quy định trong chuẩn mực kế toán.

Nhà Đà Nẵng quý III lỗ 28,8 tỷ đồng trong khi cùng kỳ quý trước lãi hơn 81 tỷ đồng. Cả quý, công ty chỉ có 1,1 tỷ đồng doanh thu. Nhiều lãnh đạo cấp cao của Nhà Đà Nẵng thời gian gần đây rơi vào vòng xoáy pháp lý.

Cuối năm 2021, ông Nguyễn Quang Trung, Tổng giám đốc kiêm Phó Chủ tịch HĐQT công ty bị bắt tạm giam. Mới đây, ông Bùi Lê Duy, Phó tổng giám đốc cũng bị tạm giam vì hành vi "vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước gây thất thoát, lãng phí". Doanh nghiệp cũng đang xa rời mảng kinh doanh cốt lõi khi trong 9 tháng đầu năm, doanh thu từ nhà ở gần như không có.

Kết thúc 9 tháng, khả năng đạt kế hoạch năm của các doanh nghiệp đều được bỏ ngỏ.

Nam Long mới thực hiện được 39% kế hoạch doanh thu và 10% lợi nhuận năm. Nhà Đà Nẵng thực hiện khoảng 10% kế hoạch cả doanh thu và lợi nhuận. Phát Đạt và Hodeco đều thực hiện lần lượt 48% và 46% kế hoạch lợi nhuận. Còn DRH Holdings ở khoảng cách xa khi mới chỉ đạt 2,4 tỷ đồng doanh thu, lợi nhuận âm gần 124 tỷ đồng so với kế hoạch 800 tỷ đồng doanh thu và lợi nhuận 100 tỷ đồng.