BĐS Phát Đạt: Dòng tiền âm, áp lực trả nợ đến gần

Đóng góp lớn cho kết quả kinh doanh của BĐS Phát Đạt đến từ khoản thu tài chính hơn 1.249 tỷ đồng. Cụ thể, ngày 18/10, BĐS Phát Đạt đã hoàn thành việc chuyển nhượng tiếp 26% vốn chủ sở hữu trong Công ty CP Địa ốc Sài Gòn KL, chủ đầu tư Dự án Astral City Bình Dương cho Công ty TNHH BĐS Gemini.

Lãi đột biến từ chuyển nhượng khoản đầu tư, nhưng dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của BĐS Phát Đạt lại âm tới 1.758 tỷ đồng (kinh doanh không thu được tiền mặt). Nguyên nhân đến từ sự gia tăng các khoản phải thu. Tính đến cuối quý III/2022, các khoản phải thu ngắn hạn của Công ty tăng 200,5% so với đầu năm, từ mức 2.533 tỷ đồng lên 7.614 tỷ đồng.

Theo đó, BĐS Phát Đạt ghi nhận một loạt khoản phải thu tăng thêm với Công ty TNHH BĐS IDK (308 tỷ đồng), Công ty CP Đầu tư BĐS NTR (306 tỷ đồng), Công ty CP BĐS CDK (251 tỷ đồng), Công ty CP BĐS BDK (230 tỷ đồng), Công ty TNHH BĐS EDK (200 tỷ đồng), Công ty TNHH BĐS HDK (154,4 tỷ đồng), Công ty TNHH BĐS GDK (128 tỷ đồng), Công ty CP Đầu tư Danh Khôi Holdings (1.446 tỷ đồng) và nhiều khoản khác.

Theo tìm hiểu của phóng viên, các doanh nghiệp nêu trên đều ít nhiều có liên quan đến Công ty CP Tập đoàn Danh Khôi. Đơn cử như Danh Khôi Holdings và Tập đoàn Danh Khôi cùng chung Chủ tịch HĐQT Lê Thống Nhất và cùng thuộc sở hữu của cá nhân này. Hay như trường hợp của BĐS IDK được sở hữu bởi Danh Khôi Holdings (3%) và cá nhân Hà Thị Kim Thanh (97%), trong đó bà Thanh cũng là cổ đông lớn của Tập đoàn Danh Khôi. Như trường hợp của BĐS EDK do Danh Khôi Holdings sở hữu 3%, cá nhân Đào Thị Bạch Phượng sở hữu 97% và bà Phượng cũng là cổ đông lớn của Tập đoàn Danh Khôi.

Tính đến cuối quý III/2022, dư nợ từ 10 đợt phát hành trái phiếu của BĐS Phát Đạt ở mức 2.846 tỷ đồng. Đây đều là các đợt phát hành trái phiếu từ năm 2021 với lãi suất chủ yếu ở mức 12%/năm và 13%/năm và được thế chấp bằng hơn 126,1 triệu cổ phiếu PDR thuộc sở hữu của các cổ đông. Nhiều khoản có kỳ hạn thanh toán trong năm 2023.

Ngoài ra, BĐS Phát Đạt cũng vay Công ty Tài chính TNHH MTV Mirae Asset, Công ty TNHH Dịch vụ Giải pháp Công nghệ Hoàng Anh, ACA Vietnam Real Estate III LP, cá nhân Đoàn Đức Luyện, Vũ Dương Hiền với tổng giá trị 1.270,3 tỷ đồng, lãi suất dao động từ 7,5%/năm - 12%/năm. Dư nợ tín dụng tại các ngân hàng gồm VietinBank, Vietcombank, MBBank lên tới 1.148,2 tỷ đồng. Để bảo đảm cho các khoản vay này, BĐS Phát Đạt dùng tới 56,98 triệu cổ phiếu PDR thuộc sở hữu của cổ đông để thế chấp.

Dùng cổ phiếu để bảo đảm cho các khoản vay, BĐS Phát Đạt sẽ phải đối mặt với việc phải bổ sung tài sản thế chấp khi giá cổ phiếu sụt giảm. Đơn cử như vào tháng 5 vừa qua, Công ty phải bổ sung thêm 1,7 triệu cổ phiếu theo yêu cầu của Công ty Chứng khoán Bản Việt khi mà giá cổ phiếu PDR sụt giảm mạnh. So với giá cổ phiếu 1 năm trước, mã PDR trên sàn niêm yết đã giảm gần 40%.

Điều đáng lưu ý khác là BĐS Phát Đạt lại dùng quyền sử dụng đất và toàn bộ các quyền lợi ích liên quan từ nền đất thuộc các phân khu Khu đô thị sinh thái Nhơn Hội, Khu kinh tế Nhơn Hội cho các khoản vay trái phiếu 360 tỷ đồng của Tập đoàn Danh Khôi (số liệu tính đến cuối quý II/2022). Các khoản vay này có lãi suất 11%/năm.

Tại ngày 30/9/2022, tổng tài sản của BĐS Phát Đạt ở mức 25.797 tỷ đồng. Trong đó, nợ phải trả đã tăng 24% so với đầu năm, lên mức 15.395,6 tỷ đồng. Trong đó, tổng dư nợ vay ngắn hạn và dài hạn là 5.265 tỷ đồng, tăng 53,6% so với đầu năm và chiếm 20,4% tổng tài sản.