Nặng nợ trái phiếu, doanh nghiệp có thể "bán tháo" bất động sản

Gần 1 tỷ USD trái phiếu bất động sản đáo hạn trong quý 4/2022

Theo thống kê của Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS), trong 9 tháng đầu năm 2022, có 411 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp, mang về hơn 244.000 tỷ đồng.

Các trái phiếu này chủ yếu được phát hành dưới hình thức riêng lẻ, phát hành ra công chúng chiếm chưa tới 5%. Đơn vị phát hành chủ yếu là ngân hàng (63%) và doanh nghiệp BĐS (24%). Đáng chú ý là các doanh nghiệp đã tăng cường mua lại trái phiếu trước hạn và tăng cao từ tháng 6/2022, đạt hơn 135.000 tỷ đồng.

Trong quý 4/2022, VCBS ước tính số trái phiếu đến hạn ở khoảng 85.000 tỷ đồng, trong đó nhóm BĐS chiếm 27% (tương đương khoảng 23.000 tỷ đồng). Đánh giá về khả năng trả nợ của các trái chủ, VCBS cho rằng đây là yếu tố cần theo dõi. Đồng nghĩa, rủi ro thanh khoản trên thị trường tài chính sẽ tăng lên nếu không có các biện pháp kiểm soát tốt.

Trong quý 4/2022, VCBS ước tính số trái phiếu BĐS đến hạn ở khoảng 23.000 tỷ đồng.

Có khá nhiều công ty BĐS lớn phải trả nợ trái phiếu trong quý 4 này. Điển hình như CTCP BĐS Greenwich (2.000 tỷ đồng), CTCP Đầu tư và Xây dựng Tùng Khánh (2.000 tỷ đồng), CTCP BĐS Sài Gòn Vina (1.850 tỷ đồng). Quy mô nhỏ hơn có khá nhiều doanh nghiệp như Công ty TNHH BĐS Đà Lạt Valley (1.000 tỷ đồng), CTCP BĐS Vinaconex (700 tỷ đồng),  CTCP Đầu tư và Phát triển BĐS THuận Phát (600 tỷ đồng)…với tổng số lên tới gần 1 tỷ USD.

Trong bối cảnh thị trường BĐS ảm đạm, nguồn vốn ngân hàng bị kiểm soát chặt, nỗi lo về các vụ sai phạm về trái phiếu doanh nghiệp đang hiện hữu, liệu các trái chủ có trả được nợ đúng hạn?

Sẽ xuất hiện làn sóng “bán rẻ” bất động sản?

Nhận xét về con số gần 23.000 tỷ đồng trái phiếu BĐS sẽ đáo hạn trong quý cuối cùng của năm 2022, Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, đây là áp lực khá lớn cho nhà phát hành (người đi vay) và cả với các trái chủ (người cho vay).

Bởi lẽ các doanh nghiệp ngành này đang đối mặt với nhiều bất lợi: nhu cầu người mua giảm do bị tác động bởi lạm phát, vay vốn từ kênh ngân hàng ngày càng khó hơn vì tại nhiều ngân hàng room tín dụng không còn hoặc còn rất ít. Đặc biệt lãi suất cho vay đang trong xu hướng tăng. Hơn nữa, đa số doanh nghiệp ngành BĐS công bố tình hình kinh doanh quý 3/2022 với bức tranh không mấy sáng sủa, khi doanh thu và lợi nhuận sụt giảm nghiêm trọng.

Trên thực tế, đa số trái phiếu mà doanh nghiệp BĐS phát hành chủ yếu được mua bởi ngân hàng. Việc xử lý khoản nợ trái phiếu đến hạn tại các ngân hàng tương đối thuận tiện. Ngân hàng có thể cho hoãn nợ hay bằng cách cho vay thêm khoản tiền mới để trả nợ cũ.

Ngoài ra, ngân hàng cũng có thể cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu mới cho ngân hàng để thực hiện đảo nợ. Dĩ nhiên những biện pháp này thông thường không được NHNN cho phép, nhưng vì những khó khăn trên thị trường có thể khiến các cơ quan quản lý "nới lỏng". Nghị định 65/2022/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 16/9/2022) cũng cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu để cơ cấu lại nợ, có nghĩa là phát hành trái phiếu mới để trả nợ của những trái phiếu cũ.

Còn việc vay thêm từ ngân hàng lúc này là không hề dễ. Để cho doanh nghiệp vay tiếp, ngân hàng cần tài sản thế chấp hoặc doanh nghiệp phải chứng tỏ tiềm năng tăng trưởng và khả năng tạo lợi nhuận. Nhưng thị trường bất động sản đang gần như đóng băng, doanh nghiệp không bán được sản phẩm, khó kiếm được lợi nhuận thì khả năng trả nợ cũng giảm theo. Trong khi đó, dòng vốn từ ngân hàng chảy vào BĐS đang được kiểm soát chặt chẽ vì room tín dụng còn rất ít. NHNN cũng đang kiểm soát các ngân hàng "mạnh tay" cho vay BĐS trong thời gian qua.

Ngoài kênh phát hành riêng lẻ cho các tổ chức mà chủ yếu là ngân hàng, doanh nghiệp BĐS cũng có thể phát hành ra công chúng cho các nhà đầu tư cá nhân. Tuy nhiên, sau vụ trái phiếu của Tân Hoàng Minh và Công ty Cổ phần Đầu tư An Đông, nhận thức của nhà đầu tư đối với rủi ro từ trái phiếu doanh nghiệp cũng thay đổi đáng kể.

Kênh bán trái phiếu chui cho người đến ngân hàng gửi tiền hoặc lách bằng hợp đồng hợp tác đầu tư cũng bị Nghị định 65 ngăn chặn. Để phát hành trong giai đoạn này, doanh nghiệp phải chấp nhận trả lãi suất khá cao (do mặt bằng lãi suất tăng cùng với khoản bù rủi ro trái phiếu) đã là gánh nặng. Còn phát hành để cơ cấu nợ lại càng không khả quan. Bởi theo Tiến sĩ Hiếu: “không ai dại gì bỏ tiền ra để thế thân cho chủ nợ cũ, trong khi các chủ nợ cũ đang thấp thỏm từng ngày”.

Điều này cũng phản ánh thực tế rằng, dù Nghị định 65 có hiệu lực từ giữa tháng 9/2022 nhưng đến nay chưa thấy doanh nghiệp BĐS nào công bố phát hành trái phiếu để trả nợ. “Rõ ràng, Nghị định 65 được ban hành với mục đích làm minh bạch thị trường và giúp thị trường phát triển ổn định bền vững trong tương lai. Nhưng trong giai đoạn đầu, Nghị định “siết lại thị trường” chứ không “giải cơn khát vốn” của thị trường như nhiều chuyên gia nhận định”, ông Hiếu nhận xét.

Áp lực trả nợ trái phiếu là hiện hữu, nhưng các doanh nghiệp BĐS lại không thể tìm cửa nào khác để huy động vốn để trả các khoản nợ đang đến. Vì vậy, ông Hiếu cho rằng các trái chủ sẽ buộc phải tìm cách tự xử lý. “Nợ ngân hàng khi trễ hạn trả nợ 90 ngày mới xem là nợ xấu và ngân hàng có thể tiếp tục duy trì món nợ đó và cho nhảy nhóm từ nhóm 3 đến nhóm 5. Còn nợ trái phiếu dù trễ hạn 1 ngày cũng được coi là rơi vào trạng thái vỡ nợ. Khi đó các chủ nợ có thể đưa nhà phát hành ra toà yêu cầu mở thủ tục phá sản ngay”, ông Hiếu chia sẻ.

Để tránh nguy cơ vỡ nợ, các doanh nghiệp BĐS có thể phải bán bớt các tài sản của mình với mức chiết khấu hợp lý. Ông Hiếu dự báo, phân khúc BĐS cao cấp có thể chưa giảm giá ngay, nhưng phân khúc trung cấp và phổ thông có thể giảm giá sâu trong vòng 3-6 tháng tới. Dù thị trường đang khó khăn, nhưng nếu được bán với mức giá hợp lý và được “discount” đáng kể (10-20% giá bán) thì vẫn có người mua.

Chính vì vậy, cuối năm 2022 có thể là thời điểm bắt đầu cho làn sóng “bán rẻ” các tài sản BĐS. “Thậm chí, những doanh nghiệp BĐS không đủ khả năng tài chính để xử lý nợ trái phiếu đợt cuối năm này, sẽ  đối mặt nguy cơ phá sản và có thể bán tháo tài sản để trả nợ”, ông Hiếu dự báo.

Còn theo ông Nguyễn Quang Thuân – Tổng giám đốc FiinGroup, rủi ro ảnh hưởng từ trái phiếu doanh nghiệp đến hệ thống tín dụng hiện nay ở mức thấp bởi quy mô còn nhỏ, chất lượng trái phiếu có tính phân hóa và cũng được các ngân hàng đánh giá kỹ lưỡng.

Số liệu của FiinGroup cho thấy, dư nợ trái phiếu tính đến thời điểm cuối tháng 9/2022 đạt hơn 1,3 triệu tỷ đồng (tương đương với hơn 13% GDP năm 2021). Trong đó, dư nợ trái phiếu của các doanh nghiệp phi ngân hàng là gần 909.000 tỷ đồng, nhóm bất động sản đóng góp 455.000 tỷ đồng.

Con số này chiếm khoảng 4% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống ngân hàng Việt Nam. Trong đó, đối với ngành bất động sản, chất lượng tín dụng của ngành có sự phân hóa cao, vẫn có nhiều doanh nghiệp có sức khỏe tài chính tốt, đủ khả năng đáp ứng các nghĩa vụ nợ.