Đấu giá quyền sử dụng đất: Vẫn còn những khoảng trống pháp lý

Tại Hội thảo khoa học Đấu giá quyền sử dụng đất, khoảng trống pháp lý và đề xuất giải pháp do Trường đại học Luật Hà Nội tổ chức, các chuyên gia thừa nhận rằng quá trình triển khai đấu giá quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều vướng mắc, bất cập và tiêu cực phát sinh.

ĐÃ NỘP "TIỀN ĐẶT TRƯỚC" NHƯNG SAU ĐẤY THÌ "XÙ"

Một trong vướng mắc được đề cập tới, theo PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Phó trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trưởng bộ môn Luật Đất đai, Trường đại học Luật Hà Nội, chính là do quy định về việc nhà đầu tư “phải nộp tiền đặt trước tối thiểu bằng 5% và tối đa bằng 20% giá khởi điểm đấu giá” mà không quy định chặt chẽ, nên trong thực tế, một số trường hợp nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất và đã nộp “tiền đặt trước” có giá trị thấp, nhưng sau cuộc đấu giá thì “xù” không thanh toán tiền trúng đấu giá, chấp nhận chịu mất “tiền đặt trước”; hoặc có trường hợp nhà đầu tư “dây dưa” kéo dài việc thanh toán.

Cũng theo bà Nga, do thiếu các quy định pháp luật về điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, nhất là điều kiện chứng minh nhà đầu tư “không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư khác”, và điều kiện chứng minh “có năng lực tài chính” của nhà đầu tư, nên thực tế rất nhiều nhà đầu tư năng lực tài chính yếu kém vẫn tham gia đấu giá, song sau khi trúng đấu giá thì không có khả năng tài chính để tiếp tục thực hiện việc nộp tiền.

"Trong nhiều năm qua, có những dự án bất động sản, nhà ở tại các vị trí “đất vàng”, hoặc dự án có quy mô diện tích lớn, tuy nhiên chủ đầu tư lại chậm đưa đất vào sử dụng, có dấu hiệu “găm” giữ đất, “đầu cơ” đất đai nhưng các biện pháp xử phạt do chậm đưa đất vào sử dụng, lại có mức xử phạt hiện hành không đủ sức răn đe. Ngoài ra, phương pháp xác định “giá đất cụ thể” để xác định “giá khởi điểm” đấu giá quyền sử dụng đất cũng còn “bất cập”, chưa đảm bảo việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”, bà Nga nhìn nhận.

Bổ sung thêm về vấn đề này, theo ông Phan Văn Lâm, Phó Giám đốc Trung tâm Tư vấn pháp luật và hòa giải, Viện Nghiên cứu pháp luật kinh tế ASEAN nêu quan điểm: “Người ta quan tâm đến đấu giá bởi vì giá của Nhà nước đưa ra vẫn còn thấp hơn giá thị trường. Từ đó, một số đối tượng đã bắt tay nhau để kiếm chênh lệch của khoản đấu, chính là từ giá khởi điểm đến giá thị trường. Nếu chúng ta xác định được một bảng giá chuẩn thì sẽ không để lại những hậu quả nghiêm trọng”.

Nhìn từ góc độ Luật sư, ông Hà Huy Phong, Công ty Luật Inteco nêu: theo quy định tại Thông tư số 01/2021/TT-BTNMT, việc lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm ở cấp huyện gắn với các dự án cụ thể. Dường như quy định này thể hiện ý đồ của cơ quan quản lý Nhà nước trong việc đảm bảo hiệu quả sử dụng đất, và đảm bảo giá đất phù hợp với loại dự án, và mục đích sử dụng đất cụ thể của mỗi dự án, tránh các tiêu cực phát sinh do việc chênh lệch giá đất giữa các mục đích sử dụng khác nhau.

Tuy nhiên, Luật sư Hà Huy Phong cho rằng, vấn đề này vẫn tồn tại bất cập về mặt thực tiễn thực hiện. Trong quy định của pháp luật về đầu tư, các dự án có sử dụng đất, có thể do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chủ động lập và đưa vào danh mục, hoặc do nhà đầu tư chủ động đề xuất để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đưa vào danh mục.

Trên thực tế, để lập được danh mục dự án, cơ quan Nhà nước phải thực hiện một quá trình chuẩn bị đầu tư tốn kém cả về mặt thời gian và tiền bạc, nên luôn có doanh nghiệp đứng sau thực hiện các thủ tục chuẩn bị đầu tư bằng những hình thức khác nhau do cơ quan Nhà nước thiếu ngân sách hoặc gặp các vướng mắc về bố trí vốn ngân sách.

Chính vì có bóng dáng của doanh nghiệp ở sau các thủ tục chuẩn bị đầu tư, nên dự án có sự gắn bó chặt chẽ với lợi ích của doanh nghiệp, cũng như kế hoạch sử dụng đất chi tiết đã được “đo ni, đóng giày” cho chính doanh nghiệp đó, mà doanh nghiệp khác không thể tham gia hoặc không muốn tham gia. Do vậy, thủ tục về đấu thầu lựa chọn đầu tư hoặc đấu giá quyền sử dụng đất chỉ tồn tại có tính hình thức, hợp thức hóa những thỏa thuận đã được sắp xếp từ trước.

 CẦN RÀ SOÁT, ĐÁNH GIÁ LẠI HỆ THỐNG PHÁP LUẬT 

Xoay quanh vấn đề trên, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường đại học Luật Hà Nội cho rằng, sự kiện bỏ cọc ở Thủ Thiêm vừa qua là một dịp để rà soát, đánh giá hệ thống pháp luật về đấu giá tài sản nói chung và Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đấu giá tài sản năm 2016, Luật Đất đai năm 2013 nói riêng. Cụ thể qua rà soát, đánh giá các đạo luật trên đã thấy được một số bất cập.

Trong đó phải kể đến Luật đấu giá tài sản năm 2016 và các văn bản hướng dẫn thi hành chưa quy định đầy đủ, chi tiết về việc kiểm soát năng lực tài chính của tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân tham gia đấu giá tài sản nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng.

Luật Đất đai năm 2013 mới quy định về nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất, quy định về các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất. Nội dung, trình tự, thủ tục, điều kiện… thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất được dẫn chiếu áp dụng theo quy định của Luật Đấu giá tài sản năm 2016.

Tuy nhiên, do đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Vì vậy, việc đấu giá quyền sử dụng đất có những điểm đặc thù cần phải tính đến và được điều chỉnh bởi các quy định riêng. Đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo các quy định chung của Luật Đấu giá tài sản năm 2016 là cần thiết nhưng chưa đủ.

Để khắc phục những hạn chế trên, theo ông Tuyến, cần bổ sung quy định về điều kiện tổ chức tham gia đấu giá quyền sử đất; sửa đổi, bổ sung quy định về khoản tiền đặt trước của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất; sửa đổi bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất; bổ sung quy định về điều kiện năng lực tài chính và giám sát, thẩm tra hồ sơ tham gia đấu giá khắt khe hơn đối với tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất mà bỏ cọc từ 5 vụ đấu giá trở lên, để qua đó góp phần làm giảm tỷ lệ bỏ cọc trong các vụ đấu giá quyền sử dụng đất…

Đồng quan điểm, Ths. NCS Phùng Thị Phương Thảo, Khoa luật, Học viện phụ nữ Việt Nam, cho rằng ngay trong việc xử lý vi phạm pháp luật đối với hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất cũng có những bất cập, hạn chế. Vì vậy hoàn thiện pháp luật về xử lý vi phạm của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất là cần thiết.

Trong đó, nếu trường hợp người tham gia đấu giá tự ý rút lại giá đã trả, từ chối tham gia đấu giá, từ chối ký biên bản, ngoài việc không được nhận lại số tiền đặt trước, cần phải bồi thường cho Nhà nước thêm một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước, nộp các chi phí đấu giá và không được quyền tham gia đấu giá quyền sử dụng đất với thời gian 10 năm.

“Trường hợp người tham gia đấu giá tự ý rút lại giá đã trả, từ chối tham gia đấu giá, từ chối ký biên bản mà gây thiệt hại sẽ phải bồi thường 50% giá trị quyền sử dụng đất trúng đấu giá”, Ths. Phùng Thị Phương Thảo đưa ý kiến.

Cũng đóng góp cho hội thảo, Ths. Đỗ Hồng Hạnh, Công ty Đấu giá Lạc Việt lưu ý: Một số tổ chức đấu giá tài sản vẫn sử dụng chưa chính xác thuật ngữ để chỉ khoản tiền mà người có nhu cầu tham gia đấu giá phải nộp khi đăng ký tham gia đấu giá (sử dụng cả thuật ngữ “tiền đặt trước”, “tiền đặt cọc”, “tiền ký quỹ”… Việc này sẽ liên quan đến quyền lợi và nghĩa vụ thanh toán của người đấu giá. Do vậy, Ths. Hạnh kiến nghị cần thống nhất sử dụng thuật ngữ “tiền đặt trước” cho chính xác và phù hợp với quy định của Luật Đấu giá tài sản.