Áp lực từ khoản nợ trái phiếu gần 3.000 tỷ đồng của BĐS Phát Đạt

Tính đến hết phiên ngày 9/11, cổ phiếu PDR của Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt đã giảm 16 phiên liên tiếp, trong đó 4 phiên gần nhất đều “chà sàn” trong tình trạng dư bán hàng chục triệu đơn vị.

Trong phiên sáng ngày 10/11, mã này tiếp tục nằm sàn tại vùng giá 28.150 đồng/cổ phiếu, giảm 60% thị giá trong vòng một năm trở lại đây và giảm sâu 72% so với mức đỉnh 99.000 đồng/cổ phiếu thiết lập hồi tháng 10/2021.

Khi cổ phiếu liên tục sụt giảm, lãnh đạo của Phát Đạt cũng đã bị các công ty chứng khoán bán giải chấp cổ phiếu.

Cụ thể, Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam (YSVN) vừa thông báo sẽ bán giải chấp hơn 1,041 triệu cổ phiếu PDR thuộc sở hữu của Chủ tịch HĐQT Nguyễn Văn Đạt. Thời gian dự kiến thực hiện giao dịch từ ngày 10/11 đến khi đảm bảo tỉ lệ ký quỹ theo quy định của YSVN.

Số lượng chứng khoán dự kiến bán giải chấp là ước tính tại thời điểm công bố thông tin, số lượng chứng khoán bán thực tế có thể ít hơn hoặc nhiều hơn do thay đổi giá thị trường làm thay đổi giá trị tài sản đảm bảo.

Diễn biến thị giá cổ phiếu PDR

Trước đó, vào ngày 7/11, CTCK Tân Việt (TVSI) cũng đã thông báo về việc bán giải chấp 750.000 cổ phiếu PDR thuộc sở hữu của ông Nguyễn Văn Đạt.

Cùng ngày, TVSI cũng call margin 720.000 cổ phiếu PDR thuộc sở hữu của Công ty TNHH Phát Đạt Holdings. Tổ chức này hiện đang là cổ đông lớn thứ 2 tại PDR với lượng sở hữu 73,6 triệu cổ phiếu (tỉ lệ 10,96%), chỉ xếp sau ông Nguyễn Văn Đạt với khối lượng nắm giữ lên đến hơn 332 triệu cổ phiếu (tỉ lệ 49,45%).

CTCK Mirae Asset (MAS) mới đây cũng đã giảm tỉ lệ cho vay margin đối với cổ phiếu PDR từ mức 40% xuống 35%. Đồng thời, MAS cũng thay đổi giá chặn của PDR trong danh mục chứng khoán giao dịch ký quỹ thành 48.000 đồng/cổ phiếu. Thời gian áp dụng từ ngày 9/11/2022.

Dùng cổ phiếu làm tài sản đảm bảo cho 2.846 tỷ đồng trái phiếu

Ở thời điểm hiện tại, Phát Đạt đang cầm cố hàng trăm triệu cổ phiếu cho các khoản vay và trái phiếu. Nếu cổ phiếu tiếp tục đà giảm sâu, Phát Đạt phải bổ sung tài sản đảm bảo hoặc chấp nhận bị bán giải chấp theo quy định.

Trước đó vào hồi giữa tháng 5 năm nay, khi PDR giảm mạnh từ đỉnh, Phát Đạt đã từng phải bổ sung thêm 1,7 triệu cổ phiếu PDR làm tài sản đảm bảo cho lô trái phiếu trị giá 500 tỷ đồng phát hành vào cuối tháng 12/2021.

Theo tìm hiểu của Người Đưa Tin, tính đến ngày 30/9, Phát Đạt đang có khoản vay 257,8 tỷ đồng tại Ngân hàng Vietinbank với tài sản đảm bảo là 11,585 triệu cổ phiếu PDR cùng một số bất động sản của doanh nghiệp; khoản vay gàn 90 tỷ đồng tại Vietcombank được đảm bảo bằng 4,5 triệu cổ phiếu PDR; khoản vay 150 tỷ đồng tại MBBank với tài sản đảm bảo là 15,4 triệu cổ phiếu PDR cùng quyền sử dụng đất tại tỉnh Bình Dương thuộc sở hữu của công ty.

Bên cạnh đó, Phát Đạt còn có 9 lần phát hành trái phiếu để huy động vốn trong năm 2021 và 1 lần phát hành trái phiếu trong năm 2022 đều được đảm bảo bằng tổng cộng 126,129 triệu cổ phiếu PDR, dư nợ trái phiếu tính đến cuối quý III/2022 ghi nhận đạt hơn 2.846 tỷ đồng.

Các lô trái phiếu này có kỳ hạn trả gốc từ ngày 2/2/2023 đến 25/3/2024. Lãi suất từ 11,2% tới 13%/năm, đa số là 13%/năm.

Hiện tại, một số lô trái phiếu ghi nhận giá trị tài sản đảm bảo (bằng cổ phiếu PDR) sắp xuống bằng giá trị trái phiếu. Đó là lô trái phiếu phát hành lần 9 năm 2021 trị giá gần 149 tỷ đồng, đáo hạn ngày 16/12/2023. 

Đồng thời, doanh nghiệp còn dùng 12,166 triệu cổ phiếu PDR để đảm bảo cho 3 khoản vay trị giá 270 tỷ đồng tại Công ty Tài chính TNHH MTV Mirae Asset Việt Nam.

Ngoài ra, Phát Đạt còn vay của các cá nhân tại Công ty TNHH Dịch vụ Giải pháp Công nghệ Hoàng Anh 280 tỷ đồng với tài sản đảm bảo 100% là cổ phiếu của công ty.

Như vậy, tại ngày 30/9/2022, có tới 183,1 triệu cổ phiếu PDR đang được sử dụng làm tài sản đảm cho cho các khoản vay của PDR. Số cổ phiếu này tương đương với 27,2% vốn điều lệ của PDR.

Báo lãi nhờ thanh lý công ty con

Tình hình tài chính kém sáng, kết quả kinh doanh của Phát Đạt cũng là một điểm cần lưu ý khi trong quý III/2022, doanh nghiệp ghi nhận hoạt động kinh doanh cốt lõi giảm sâu nhưng vẫn báo lãi hàng trăm tỷ đồng nhờ doanh thu tài chính đột biến.

Theo BCTC quý III/2022, doanh thu của Phát Đạt sụt giảm tới 99%, chỉ còn 11 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ chỉ tiêu này lên tới hơn 1.266 tỷ đồng.

Tuy nhiên, hoạt động tài chính lại là điểm sáng của Phát Đạt khi ghi nhận có khoản doanh thu tài chính 1.249 tỷ đồng từ việc chuyển nhượng khoản đầu tư trong Sài Gòn KL, công ty trình bày khoản lãi này trong BCTC như là hoạt động thanh lý khoản đầu tư vào công ty con.

Kết quả, dù doanh thu thuần giảm sâu thì lợi nhuận sau thuế của Phát Đạt trong quý III/2022 đạt 711,2 tỷ đồng, tăng 17% so với cùng kỳ nhờ doanh thu tài chính tăng mạnh.

Tuy nhiên, thương vụ chuyển nhượng Sài Gòn KL lại có nhiều điểm đáng chú ý. Phát Đạt cho biết, vào ngày 18/10/2022, tức sau khi quý III/2022 đã kết thúc, công ty hoàn thành việc chuyển nhượng tiếp 26% vốn chủ sở hữu trong Công ty cổ phần địa ốc Sài Gòn KL cho Công ty TNHH Bất động sản Gemini nhưng vẫn ghi nhận vào BCTC quý III giúp doanh thu tài chính tăng đột biến, nâng tổng số lượng cổ phần tại Sài Gòn KL đã được chuyển nhượng lên 72% theo như kế hoạch thanh lý khoản đầu tư này.

Ngoài ra, tại ngày 24/6/2022, toàn bộ 100% vốn điều lệ của Sài Gòn – KL đã được nắm giữ bởi 4 pháp nhân, bao gồm: Công ty TNHH Bất động sản Lyra (25% VĐL), Công ty TNHH Bất động sản Orion (21% VĐL), Công ty TNHH Bất động sản Vega (28% VĐL) và Công ty TNHH Bất động sản Gemini (26% VĐL).

Nhưng theo tìm hiểu, Lyra, Orion, Vega và Gemini đều là doanh nghiệp mới chỉ được thành lập khoảng 1 tháng trước khi thương vụ chuyển nhượng trên được diễn ra và đều đăng ký địa chỉ trụ sở chính tại Tp. HCM. Cụ thể, Lyra được thành lập vào ngày 20/5/2022; Orion được thành lập ngày 24/5/2022; Vega thành lập ngày 31/5/2022 và Gemini thành lập ngày 6/6/2022.

Một vấn đề nữa của Phát Đạt chính là về dòng tiền. Tại ngày 30/9/2022, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Phát Đạt đang âm nặng ở mức 1.758 tỷ đồng.

Tồn kho đa phần nằm tại các dự án BĐS

Phát Đạt dự kiến lợi nhuận trước thuế năm 2022 đạt 3.635 tỷ đồng, tăng 55,1% so với năm 2021, đóng góp vào kế hoạch luỹ kế lợi nhuận trước thuế giai đoạn 2019 – 2023 đạt 14.270 tỷ đồng.

Kế hoạch lợi nhuận trước thuế năm 2022 dự kiến dựa trên 4 dự án trọng điểm, bao gồm Khu đô thị du lịch Nhơn Hội – Bình Định, Dự án Cao tầng phân khu 9, Dự án Astral City, Dự án Serenity Phước Hải.

Tính đến cuối quý III/2022, Phát Đạt ghi nhận tổng giá trị hàng tồn kho lên tới 13.377 tỷ đồng, tăng gần 1.200 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm, trong đó tồn kho lớn nhất ở dự án The EverRich2, Bình Dương Tower, Tropical Bến Thành Long Hải, Dự án Phước Hải, Astra City...

Trong đó, The EverRick 2 và The EverRich 3 đang trong quá trình hoàn tất các yêu cầu để chuyển nhượng cho đối tác đã ký. Các dự án khác như Khu du lịch Bến Thành Long Hải, Bình Dương Tower, dự án Phước Hải, dự án TTTM và căn hộ cao cấp Bình Dương (Astral City), Dự án đô thị Bắc Hà Thanh, Dự án Trần Phú Đà Nẵng, Dự án dố 1 Ngô Mây… phần lớn đang ở trạng thái tồn kho chi phí khảo sát, thiết kế tư vấn, chi phí bồi thường đất, tiền sử dụng đất…

Trong khi đó chi phí xây dựng dở dang hơn 1.000 tỷ đồng ghi nhận ở Dự án toà nhà văn phòng công ty (497 tỷ đồng), Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật nội bộ khu Cổ đại tại quận 9 (415 tỷ đồng), Trung tâm thể dục thể thao Phan Đình Phùng (77 tỷ đồng)…

Kết thúc quý III/2022, doanh nghiệp mới chỉ hoàn thành được 14% kế hoạch doanh thu và 38% kế hoạch lợi nhuận cả năm, đa phần nhờ lãi từ hoạt động tài chính.

Nhiều lần vi phạm pháp luật về thuế

Hồi tháng 6/2021, Cục Thuế Tp. HCM đã ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính về thuế qua kiểm tra việc chấp hành pháp luật về thuế đối với Phát Đạt do khai sai thuế giá trị gia tăng đầu vào được khấu trừ và khai sai các khoản chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế làm giảm số thuế thu nhập doanh nghiệp còn phải nộp trong kỳ.

Với các hành vi trên, Phát Đạt bị xử phạt hành chính 44,5 triệu đồng. Đồng thời, công ty còn bị truy thu số tiền thuế còn thiếu phải nộp vào ngân sách Nhà nước là 222,8 triệu đồng và khoản tiền chậm nộp 24,8 triệu đồng.

Đáng chú ý, đây không phải là lần đầu tiền Phát Đạt dính án phạt vi phạm pháp luật về thuế, mà ngược lại doanh nghiệp này đã có tiền lệ nhiều lần bị cơ quan chức năng xử lý.

Vào cuối tháng 12/2019, Tổng cục Thuế (Bộ Tài chính) cũng đã ra quyết định xử phạt Phát Đạt vì đã thực hiện hành vi vi phạm hành chính khai sai dẫn đến thiếu số tiền thuế phải nộp theo quy định tại Nghị định số 129 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính về thuế và cưỡng chế thi hành quyết định hành chính về thuế.

Trước đó, vào tháng 1/2017, Phát Đạt cũng đã bị Cục Thuế Tp. HCM xử phạt, truy thu thuế hơn 800 triệu đồng do có hành vi khai sai thuế. Cũng trong năm này, công ty còn bị xử phạt vi phạm về thuế với số tiền hơn 382 triệu đồng. Không những vậy, vào tháng 9/2018, công ty tiếp tục bị ngành thuế Tp. HCM xử phạt và truy thu thuế khoảng 250 triệu đồng.