Làm rõ thế nào là phù hợp với giá thị trường?

ĐBQH Huỳnh Thanh Phương (Tây Ninh):
Có chế tài xử lý nghiêm hành vi “đầu cơ”, “lướt sóng”, “tạo giá”…

Quy định tại Chương XI về giá đất, dự thảo Luật đã bỏ khung giá đất của Chính phủ. Đây là nội dung sửa đổi quan trọng, phù hợp với thực tiễn hiện nay, tuy nhiên làm sao để giá đất sát với giá thị trường là một bài toán rất khó. Theo báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai 2013 cho thấy, thị trường bất động sản, trong đó thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát triển chưa thật sự ổn định, thiếu minh bạch và chưa bền vững.

Hiện nay, trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất luôn tồn tại 2 giá khác nhau, giá trong hợp đồng thấp hơn rất nhiều so với giá thực tế để trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế với Nhà nước. Cử tri cho rằng, một trong những nguyên nhân là do thuế chuyển quyền sử dụng đất hiện quá cao, trong khi bảng giá đất do Nhà nước ban hành quá thấp so với giá thị trường nên tình trạng này tồn tại lâu nay chưa giải quyết được.

Do đó, làm thế nào để xác định giá đất sát với giá thị trường là điều mà dự thảo Luật phải tính toán kỹ và cần quy định chặt chẽ công tác công khai thông tin, tuyên truyền về giá để hạn chế tình trạng sốt đất ảo, giúp cân bằng, ổn định về giá thị trường, có chế tài xử lý nghiêm những hành vi đầu cơ, lướt sóng, tạo giá ảo về đất gây nhiễu loạn thị trường đất đai.

ĐBQH Trần Thị Thanh Hương (An Giang):
Cần quy định thứ tự ưu tiên trong các hình thức bồi thường về đất

Liên quan đến nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, tôi cơ bản thống nhất với các nguyên tắc được xác định tại Điều 97, dự thảo Luật đặc biệt là nguyên tắc việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, bảo đảm thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Đây là một trong những quan điểm tiến bộ, nhân văn theo tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW của Đảng, phù hợp với lợi ích và đáp ứng nguyện vọng của đông đảo nhân dân, nhất là những người có đất bị thu hồi.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, để lượng hóa được vấn đề này nhằm vừa thực hiện đúng và vừa đáp ứng được đầy đủ theo yêu cầu của người dân là rất khó và rất dễ dẫn đến tình huống người dân không chấp nhận phương án bồi thường do quy định không rõ ràng. Thu hồi, bồi thường đất là một trong những vấn đề luôn có tính thời sự và phát sinh nhiều vấn đề khác có liên quan. Do đó, việc quy định rõ ràng để hiểu đúng và vận dụng đúng các quy định của pháp luật về đất đai là một trong những cách thức để tránh tình trạng tranh chấp, khiếu kiện phát sinh. Chính vì vậy, đề nghị Ban soạn thảo cần nghiên cứu, bổ sung các tiêu chí cụ thể hơn để định lượng, xác định rõ cơ chế quy định việc hướng dẫn, đồng thời phân công cụ thể trách nhiệm thẩm định, giám sát liên quan đến vấn đề này, nhằm bảo đảm tính hiệu lực, hiệu quả và khả thi trong thực tiễn.

Đối với nguyên tắc bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi, tại khoản 3 Điều 97, thực tế cho thấy, quy định như vậy nhằm tạo sự linh hoạt và bảo đảm việc bồi thường phù hợp với nhu cầu của người có đất bị thu hồi và điều kiện cụ thể của từng địa phương. Tuy nhiên, đây là vấn đề mới, do đó đề nghị Ban soạn thảo cần đánh giá kỹ tác động trên cơ sở nghiên cứu bảo đảm việc bồi thường bằng đất khác với mục đích sử dụng của loại đất bị thu hồi nhưng phải có giá trị tương đương với đất bị thu hồi. Đồng thời, đề nghị cần quy định thứ tự ưu tiên trong các hình thức bồi thường về đất với tinh thần thỏa đáng, công bằng, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân một cách tốt nhất, tránh tình trạng khiếu nại, khiếu kiện sau này.

ĐBQH Đỗ Đức Hiển (TP. Hồ Chí Minh):
Phòng ngừa rủi ro pháp lý, hạn chế nguyên nhân gây tranh chấp, khiếu kiện

Một trong những hạn chế, yếu kém trong quản lý đất đai nói chung, phát triển thị trường bất động sản nói riêng ở nước ta hiện nay, đó là thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất phát triển chưa ổn định, minh bạch, bền vững, tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Để khắc phục tình trạng này, dự thảo Luật đã bổ sung, hoàn thiện nhiều quy định như: đăng ký bắt buộc về quyền sử dụng đất và mọi biến động đất đai, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất phải đăng ký giá đất, tài sản trên đất, quy định việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản... Tuy nhiên, tôi cũng nhận thấy, để lành mạnh và minh bạch hóa thị trường bất động sản thì một trong những yếu tố quan trọng là phải tăng cường hoạt động phòng ngừa rủi ro về mặt pháp lý, hạn chế nguyên nhân gây tranh chấp, khiếu kiện. Dự thảo Luật chưa thực sự chú trọng vấn đề này.

Thực tế thời gian qua cho thấy, nhiều vụ án liên quan đến doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vi phạm pháp luật khi ký hợp đồng giao dịch với người mua, nhận chuyển nhượng khi chưa đủ điều kiện, thậm chí lừa đảo. Chưa kể nhiều doanh nghiệp tìm cách “lách luật”, huy động vốn của người dân thông qua thỏa thuận các hợp đồng nguyên tắc để bán, chuyển nhượng, thỏa thuận đặt cọc, thỏa thuận đăng ký giữ chỗ…, và đến khi thị trường có biến động hoặc diễn biến không có lợi cho doanh nghiệp thì đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc kiện ra tòa để tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Các rủi ro về mặt pháp lý nêu trên cũng sẽ gây ra hậu quả tương tự như việc phát hành trái phiếu mà không có tài sản bảo đảm đã xảy ra trong thời gian qua, trước mắt là nguy cơ dẫn đến các tranh chấp, khiếu kiện, làm mất nhiều thời gian, chi phí của cá nhân, tổ chức và cả Nhà nước, thậm chí gây ảnh hưởng đến an ninh trật tự.

Thực tiễn ở các nước theo hệ thống luật thành văn và Việt Nam cho thấy, hoạt động công chứng thực hiện tốt vai trò, chức năng phòng ngừa, tranh chấp, việc chỉnh lý quy định tại Điều 36 dự thảo Luật theo hướng yêu cầu công chứng các hợp đồng giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực này, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, có thể là một trong những giải pháp làm cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, minh bạch, bền vững, làm nổi các giao dịch ngầm, góp phần đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất theo đúng chủ trương của Đảng. Trong trường hợp này, cũng cần tính toán để có thể giảm mức chi phí công chứng. Thủ tục cũng cần đơn giản hơn, có sự liên thông với các cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất, cơ quan thuế. Các nội dung này, theo tôi cũng cần được nghiên cứu và có sự điều chỉnh không chỉ trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi) lần này mà cả các dự án Luật hiện Chính phủ đang xem xét, chuẩn bị trình Quốc hội, như Luật Công chứng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

ĐBQH Thạch Phước Bình (Trà Vinh):
Nếu bỏ khung giá đất mà không tăng cường thanh tra, kiểm tra, kiểm soát thì mỗi nơi sẽ một kiểu

Thực tiễn cho thấy, một trong những nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện về đất đai, làm gia tăng căng thẳng xã hội là do thiếu hài hòa lợi ích trong chính sách đền bù, thu hồi đất, kẻ được - người mất quá chênh lệch. Cội nguồn của nó là pháp luật về đất đai hiện hành quy định về khung giá đất và bảng giá đất áp dụng 5 năm, làm tồn tại song hành 2 loại giá có sự chênh lệch rất lớn. Trong đó, do giá trần của bảng giá đất Nhà nước ban hành chưa phản ánh giá trị thực tế của đất, chưa tính đến biến động liên tục của thị trường, cán bộ lạm quyền nhằm vụ lợi, nhà đầu tư thì vung tiền thâu tóm đất giá rẻ rồi bỏ hoang, hoặc mua đi bán lại khiến giá bất động sản tăng cao nhưng không tạo ra giá trị cho nền kinh tế, người dân thì chịu thiệt khi phải bàn giao đất cho Nhà nước có xuất phát từ nguyên nhân đó.

Mặt khác, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, việc dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) phân cấp, giao trách nhiệm cho UBND cấp tỉnh ban hành giá đất cụ thể, nhưng Chính phủ vẫn giữ thẩm quyền quản lý, giám sát là bước đột phá rất hợp lý. Tuy nhiên, tôi hết sức băn khoăn, nếu bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm sẽ có thể làm tăng khối lượng rất lớn cho các cơ quan nhà nước cấp tỉnh, đồng thời cũng hết sức băn khoăn về tính khả thi khi Luật đi vào cuộc sống, nếu như không quy định rõ thế nào là giá đất phổ biến trên thị trường có sự biến động để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất. Bởi, giá đất trên thị trường luôn biến động từng ngày và xuất phát từ nhiều lý do, trong đó có yếu tố cố tình “thổi giá”. Vì vậy, nếu chỉ căn cứ vào sự biến động giá đất trên thị trường để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất, sẽ dẫn tới tình trạng bảng giá đất sẽ được điều chỉnh liên tục, tạo sự thiếu ổn định và thiếu chắc chắn và sẽ gây ra nhiều tranh cãi.

Ở một góc độ khác, Nghị quyết 18-NQ/TW của Trung ương đã xác định rõ bỏ khung giá đất có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Tuy nhiên, tại điểm c khoản 1 Điều 163 dự thảo Luật sửa đổi lại quy định nguyên tắc định giá đất là “phù hợp với giá trị thị trường, quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường”, quy định này theo tôi còn mang tính định tính, chưa theo hướng định lượng. Theo đó, đề nghị cần làm rõ khái niệm thế nào là phù hợp với giá trị thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường, phải có tiêu chí định lượng rõ ràng. Ngoài ra, nếu Chính phủ bỏ khung giá đất, giao UBND cấp tỉnh tự xây dựng bảng giá đất mà không gắn liền và không tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, kiểm soát thì mỗi nơi sẽ một kiểu, gây khó khăn trong quá trình thực hiện.