Nghịch lý đất công cộng trong dự án thương mại

Công viên chuyên đề trong Khu đô thị Vạn Phúc đang tạm dừng triển khai theo yêu cầu của cơ quan chức năng

Nơi muốn làm không được, chỗ có đất không xây

Dự án Khu đô thị Vạn Phúc (Van Phuc City) rộng 120 ha ở TP. Thủ Đức (TP.HCM) do Tập đoàn bất động sản Vạn Phúc làm chủ đầu tư đã hoàn thành và đưa vào sử dụng nhiều hạng mục. Nhưng nhiều năm nay, Dự án đã nhiều lần xin cấp phép xây dựng các dịch vụ tiện ích như trường học, công viên… để phục vụ cư dân mà chưa được cơ quan chức năng cấp phép.

Riêng với hạng mục công viên nước rộng 6,8 ha, Vạn Phúc đã bỏ ra hàng trăm tỷ đồng bồi thường giải phóng mặt bằng, nhưng chưa được đầu tư xây dựng. Lãnh đạo doanh nghiệp này cho biết, cách đây 6 năm, khi có thông báo cho khởi công, chủ đầu tư dành 300 triệu USD và đã ký với đối tác Hàn Quốc để làm dự án này.

Thế nhưng, sau đó, cơ quan chức năng đã yêu cầu dừng hạng mục này để rà soát, vì cho rằng, đó là đất công, phải giao lại cho Nhà nước mang đấu thầu chọn nhà đầu tư. Đến nay, dự án đã đắp chiếu gần 6 năm, một khu nhạc nước hoành tráng với bao tâm huyết của chủ đầu tư nhằm phục vụ người dân chưa thể thực hiện.

Điều đáng nói, trong khi nhiều doanh nghiệp muốn xây dựng tiện ích để phục vụ cư dân không được, thì tại không ít dự án đã đi vào sử dụng nhiều năm, nhiều hạng mục tiện ích được chủ đầu tư “tô vẽ” lung linh, nhưng sau khi nhận nhà, khách hàng mới té ngửa vì thực tế không bay bổng như lời quảng cáo.

Chẳng hạn, Khu dân cư SaiGonRes (quận 8) có quy mô 102 nền biệt thự, được giới thiệu có hạ tầng kỹ thuật chất lượng, đường rộng 20 m, công viên gần 2.000 m2… Trong hình dung của người dân khi đến mua đất, SaiGonRes là khu dân cư hạng sang, đáng sống. Thế nhưng, sau nhiều năm sinh sống, người dân ai nấy đều ngán ngẩm do chủ đầu tư là Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn không thực hiện đúng các tiêu chuẩn, quy định về hạ tầng kỹ thuật. Trong đó, khu đất rộng hàng ngàn mét vuông để làm công viên chỉ toàn lau sậy, cỏ tranh um tùm.

Còn tại TP. Thủ Đức, báo cáo mới đây của địa phương cho biết, trên địa bàn vẫn tồn tại một số dự án chưa hoàn tất công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trên diện tích giao đất thực hiện quy hoạch; chủ đầu tư các dự án chủ yếu tập trung bồi thường phần đất ở để kinh doanh, chưa bồi thường diện tích công trình giáo dục, công viên cây xanh.

Trong đó, có thể kể đến các dự án Khu dân cư Hồng Long do Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Xây dựng Dịch vụ Hồng Long làm chủ đầu tư, Khu nhà ở phường Linh Tây do Công ty TNHH Tân Hải Minh làm chủ đầu tư, Khu dân cư Gia Hòa tại phường Phước Long B của Công ty TNHH Xây dựng Kinh doanh nhà Gia Hòa làm chủ đầu tư...

Vì đâu nên nỗi?

Trong phiên chất vấn của Quốc hội mới đây, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị thừa nhận, nhiều dự án vẫn chưa bàn giao hạ tầng kỹ thuật cho địa phương, một số chưa bàn giao đã xuống cấp. Nguyên nhân là pháp luật về xây dựng đô thị trước năm 2021 mới chỉ có quy định mang tính nguyên tắc, chưa có quy định cụ thể, nên việc bàn giao còn lúng túng; các dự án có nhiều phân kỳ kéo dài, nên chủ đầu tư chậm bàn giao hạ tầng kỹ thuật để chờ hoàn thành, trong khi hạ tầng từ thời kỳ đầu xuống cấp.

Ngoài ra, còn có việc một số chủ đầu tư chưa thực hiện đầy đủ trách nhiệm trước khi bàn giao, dẫn đến chất lượng hạ tầng còn kém. Cùng với đó, nguồn lực của chính quyền cả về nhân lực lẫn vật lực chưa đáp ứng được yêu cầu quản lý, do đó chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm duy tu, bảo dưỡng hạ tầng.

Trong khi đó, lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc ở TP.HCM cho biết, theo quy định trước đây, tùy vào quy mô dự án, số lượng hộ dân mà các tiện ích hạ tầng kỹ thuật sẽ được đầu tư, xây dựng với diện tích tương ứng. Khi dự án hoàn thành, chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao toàn bộ các tiện ích này cho chính quyền địa phương quản lý.

Tuy nhiên, hiện nay, một số chủ đầu tư muốn xây dựng công trình tiện ích hạ tầng kỹ thuật cũng không dễ, vì có quy định đây là đất công, phải bàn giao lại cho Nhà nước đấu thầu chọn chủ đầu tư. Chính điều này đã gây nên những vướng mắc, rắc rối, phiền hà cho chủ đầu tư và chính quyền, bởi các dự án công cộng đều không mang lại nhiều lợi nhuận, đa số chủ đầu tư làm để tăng giá trị khai thác của dự án, nay đem đấu thầu cũng không doanh nghiệp nào khác tham gia.

“Trước đây, đa số các chủ đầu tư đều muốn đẩy phần đất công cộng về cho Nhà nước để nhẹ gánh. Nhiều chủ đầu tư không có tiền nên để lại không làm, dẫn đến nhiều dự án sau hàng chục năm có người vào ở nhưng trường học, bệnh viện, công viên không có. Trong khi đó, Nhà nước không có tiền thực hiện, nên cũng bỏ hoang. Để không gây thiệt hại cho các bên, hài hòa lợi ích, thì luật cần phải quy định rõ”, vị này nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM thẳng thắn nêu một vướng mắc hiện nay là các địa phương không dám cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị được quyền đầu tư xây dựng, kinh doanh trên phần đất công cộng của dự án, dù chủ đầu tư có nhu cầu.

Điều này khiến phần diện tích đất xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng bị bỏ hoang, gây bức xúc cho người dân. Trong khi đó, chủ đầu tư không thể thực hiện được cam kết với khách hàng, mang tiếng bội tín, ảnh hưởng đến thương hiệu xây dựng nhiều năm một cách oan uổng.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, thời gian tới, sẽ tập trung xây dựng pháp luật liên quan đến hạ tầng kỹ thuật trong dự án. Trong đó, tiếp tục rà soát để quy định rõ hơn việc chủ đầu tư phải đề xuất phương án bàn giao ngay từ khi lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, hoặc khi lập hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư dự án. Đồng thời, các cơ quan nhà nước cũng phải có trách nhiệm hơn trong việc đốc thúc chủ đầu tư xây dựng, bàn giao hạ tầng kỹ thuật trong dự án.