Rót tiền tỷ gom đất nông nghiệp bị 'ngộp'

ơ hội tăng giá theo thập niên của đất nông nghiệp, theo giới phân tích, có thể nhân 3 hoặc nhân 5 lần giá trị, thậm chí cao hơn. Ngược lại, nếu chỉ nắm giữ trong ngắn hạn (6-12 tháng), rất khó tối ưu lợi nhuận, đồng nghĩa loại hình này không dành cho nhà đầu tư ngắn hạn.

Mua khi trầm lắng…

Trao đổi với VnBusiness, anh Trần Xuân Tiến (Hà Nội), một nhà đầu tư có gần 15 năm kinh nghiệm, cho biết vào giữa tháng 9/2022, anh "xuống tiền" mua một khu đất nông nghiệp tại Duy Tiên (Hà Nam), diện tích xấp xỉ 0,7 ha, trị giá 830 triệu đồng.

Theo anh Tiến, kể từ tháng 8 đến nay, dù thị trường trầm lắng, anh vẫn đi qua nhiều tỉnh như Hà Nam, Nam Định, Bắc Ninh, Ninh Bình... để xem đất. Ưu tiên của anh hiện tại là những lô đất có vị trí đẹp, tầm giá 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng, nằm gần khu dân cư.

“Nhà đầu tư mới thường thích lao vào sốt đất, nhiều người “ăn đậm” nhưng cũng không ít người khốn đốn vì gãy đòn bẩy tài chính. Ngược lại, những nhà đầu tư có tiềm lực, giàu kinh nghiệm thường chọn mua lúc trầm lắng, bán khi sôi động, vì thế đây là thời điểm thích hợp để họ xuống tiền”, anh Tiến nói.

Cũng nằm trong nhóm “mua lúc trầm lắng, bán khi sôi động”, anh Hoàng Minh Vũ, một tay buôn đất gần 10 năm ở khu vực Tây Nguyên, cho hay vào cuối tháng 3/2022, anh quyết định bán chốt lời khu đất rộng hơn 1,2 ha ở Đắk Nông với giá 3,3 tỷ đồng khi nhận thấy thị trường có dấu hiệu đi ngang.

Mảnh đất trên, theo anh Vũ, được mua vào từ năm 2017 với giá chưa đầy 500 triệu, nằm cạnh sông, khá vuông vức và có pháp lý sổ đỏ hoàn chỉnh. Sau 5 năm, lối đi bằng đất được xã mở rộng và làm đường bê tông, giao thông thuận tiện cộng thêm các đợt sốt đất liên tiếp nên giá tăng vọt.

Đúng như dự đoán, sau khi chốt lời gần 3 tỷ đồng, thị trường đất nền bắt đầu hạ nhiệt. Anh Vũ bước vào thời kỳ cơ cấu lại sản phẩm, ưu tiên giữ tiền mặt để chờ thời cơ. Đến tháng 10 vừa qua, anh chi hơn 50% số lãi ở trên, tương đương 1,5 tỷ đồng để mua vào khu đất rộng gần 3 ha.

“Khu đất mới chỉ cách vị trí khu đất cũ khoảng 1 km, thậm chí còn có nhiều điều kiện thuận lợi hơn về đi lại. Biết là thị trường đang "đóng băng", nhưng tôi xác định sẽ giữ trong 5-7 năm nên không lo về thanh khoản. Tôi cũng dự kiến cho dân bản địa thuê giá rẻ để trồng cây ngắn ngày”, anh Vũ tiết lộ.

Phân tích kỹ rủi ro

Có thể thấy, giữa bối cảnh thị trường đầy khó khăn, đất nông nghiệp vẫn là một trong những phân khúc được giới đầu tư có dòng tiền mạnh đánh giá là “màu mỡ”, dễ sinh lời bậc nhất.

Chia sẻ với báo giới, ông Tạ Trung Kiên, Tổng giám đốc Công ty đầu tư bất động sản Wowhome, nhận định hầu hết các trường hợp nhà đầu tư mua đất nông nghiệp giữ trong dài hạn 5-10 năm hoặc lâu hơn chắc chắc có cơ hội lãi kép. Người thua lỗ thường là những nhà đầu tư non tay.

Biên lợi nhuận của đất nông nghiệp có thể đạt bình quân 15-25%/ năm. Nếu đầu tư vào các mảnh đất có vị trí đẹp, đủ pháp lý, có thể chuyển đổi lên thổ cư, hoặc địa phương có thông tin quy hoạch tích cực, biên lợi nhuận có thể đạt 25-40%/năm.

Tuy nhiên, bên cạnh những yếu tố tích cực, các nhà đầu tư cũng cần cẩn trọng những rủi ro có thể xảy ra bởi dù là đầu tư hay đầu cơ, ở bất kỳ lĩnh vực nào cũng có những trường hợp xấu bất ngờ.

Để giảm thiểu rủi ro khi “săn” đất nông nghiệp bị “ngộp”, các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư cần chọn nhưng lô đất có giá mua thấp hơn giá thị trường trước khi có sốt đất, giao thông thuận lợi, vị trí đất giáp sông hồ, hoặc gần chợ với phương châm: "Nhất cận thị, nhị cận giang".

Theo đó, khu vực ven TP.HCM, nhà đầu tư có thể chọn các khu đất cách thành phố, trung tâm kinh tế khoảng 150 km trở xuống như Đồng Nai, Long An, Bình Dương. Ven Hà Nội thì có Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Hà Nam, Ninh Bình…

Ngoài ra, nhà đầu tư cần lưu ý đến 4 yếu tố, gồm thông tin quy hoạch, tiềm năng tăng giá của khu vực, sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn và diễn biến thị trường trong các năm trước. Đặc biệt là cần tránh “bánh vẽ” của môi giới, mua nhầm sản phẩm “cắt lỗ” nhưng giá vẫn quá cao.

“Cùng với những điều kiện khách quan về tự nhiên, nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý không dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư đất nông nghiệp ở thời điểm hiện tại, và chắc chắn lựa chọn những khu đất có đầy đủ pháp lý, sử dụng lâu dài, đất có thể sang tên (chuyển nhượng được), đất nông nghiệp có thể chuyển đổi một phần hoặc toàn phần lên thổ cư”, một chuyên gia khuyến cáo.