Tập đoàn Cityland và dấu hỏi về những dự án bất động sản hàng nghìn tỷ đồng

Cityland được thành lập từ tháng 07/2003 với vốn điều lệ là 150 tỷ đồng. Cổ đông sáng lập ban đầu của Cityland là ông Bùi Mạnh Hưng (góp 98%), ông Đàm Lê Minh Hồng (góp 1%) và bà Đàm Thị Thu Hà (góp 1%).

Tháng 01/2011, Cityland có bước tăng vốn khủng từ 150 tỷ đồng lên 1.000 tỷ đồng, cơ cấu cổ đông không thay đổi. Tuy nhiên, hơn 1 năm sau đó (tháng 10/2012), Cityland lại có sự điều chỉnh về vốn điều lệ, khi giảm vốn mạnh xuống còn 350 tỷ đồng, ông Bùi Mạnh Hưng nắm 98% vốn điều lệ.

Đến tháng 02/2016, Cityland tăng vốn lên mức 650 tỷ đồng. Thời điểm này, cơ cấu cổ đông có sự thay đổi khi xuất hiện cổ đông mới là ông Bùi Đại Sa thâu tóm 95% cổ phần của Cityland, ở chiều ngược lại hai cổ đông Đàm Lê Minh Hồng và Đàm Thị Thu Hà đồng loạt thoái vốn, còn ông Bùi Mạnh Hưng lúc này chỉ nắm 5% vốn điều lệ. Tuy nhiên, chỉ 2 tháng sau đó (tháng 04/2016), Cityland lại có sự thay đổi khi 95% cổ phần được ông Bùi Đại Sa chuyển sang cho bà Bùi Thị Yến (SN 1939).

Đến tháng 09/2019, Cityland tiếp tục tăng vốn điều lệ lên 1.450 tỷ đồng. Cổ đông lớn nhất là bà Bùi Thị Yến góp hơn 1.377 tỷ đồng. Đến tháng 06/2021, vốn điều lệ của Cityland tăng lên 3.100 tỷ đồng, trong đó bà Bùi Thị Yến tiếp tục là cổ đông lớn nắm giữ 95% cổ phần.

Trong giai đoạn này, Cityland dưới sự dẫn dắt của ông Bùi Mạnh Hưng vẫn liên tục phát triển khi được biết đến là doanh nghiệp sở hữu nhiều dự án có tổng mức đầu tư hàng nghìn tỷ đồng tại TP. HCM như: CityLand Park Hills; CityLand Riverside ở quận 7; Cityland Center Hills ở quận Gò Vấp; Cityland Garden Hills.

Tại Hà Nội, Cityland được giới thiệu là chủ đầu tư dự án CityLand Luxury và dự án Villas President Park trên lô đất 6ha tại phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm với các sản phẩm nhà phố, biệt thự cao cấp. Ngoài ra, Cityland còn đang đầu tư xây dựng Khu du lịch sinh thái Rạch Tràm – Phú Quốc.

Tại Phú Quốc, tập đoàn đã mua lại quỹ đất 170 ha tại Rạch Tràm, Phú Quốc để phát triển khu du lịch sinh thái và khu dân cư. Đồng thời doanh nghiệp này đã đưa ra lời đề nghị hợp tác với AccorHotels – tập đoàn quản lý khách sạn hàng đầu thế giới với các dòng sản phẩm Fairmont, Raffles và Swissotel.  Theo như đó thì dự án Rạch Tràm sẽ được khách sạn Fairmont quản lý, lần đầu tiên có mặt tại Việt Nam và thứ 5 tại Đông Nam Á.

Theo tìm hiểu, Dự án Khu du lịch sinh thái và dân cư Rạch Tràm (tên thương mại Forest Bay Phú Quốc) tại xã Bãi Thơm, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang do Công ty TNHH MTV Đầu tư địa ốc Thành phố - Đảo Phú Quốc (công ty con của CityLand) làm chủ đầu tư.

Bảng thông tin Dự án Khu du lịch sinh thái và dân cư Rạch Tràm (tên thương mại Forest Bay Phú Quốc) tại xã Bãi Thơm, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang do Công ty TNHH MTV Đầu tư địa ốc Thành phố - đảo Phú Quốc (công ty con của Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành phố - CityLand) làm chủ đầu tư.

Theo Quyết định số: 633/QĐ-TTg ngày 11/5/2010 và Quyết định 868/QĐ-TTg ngày 17/06/2015 của Thủ tướng chính phủ phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng đảo Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang đến năm 2030, nội dung phê duyệt quy hoạch khu Rạch Tràm: Vị trí phía Bắc đảo; là khu nghỉ dưỡng 4 - 5 sao, kết hợp tham quan rừng tràm, rừng ngập mặn. Quy mô 102 ha.

Tuy nhiên, UBND tỉnh Kiên Giang đã chấp thuận địa điểm cho CityLand đầu tư dự án tại Khu du lịch sinh thái Rạch Tràm, xã Bãi Thơm, huyện Phú Quốc với quy mô khoảng 173ha (tại Quyết định số 1979/QĐ-UBND ngày 20/8/2020). Bên cạnh đó, tại Quyết định số 633, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt khu du lịch sinh thái, hoàn toàn không có khu dân cư nhưng tại Quyết định số 2678, UBND tỉnh Kiên Giang đã "quy hoạch" thêm hạng mục này.

Văn bản thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng của Phú Quốc.

Liên quan tới vụ việc, tháng 11/2018, Kiểm toán Nhà nước (KTNN) từng công bố Khu du lịch sinh thái và dân cư Rạch Tràm được UBND tỉnh Kiên Giang phê duyệt vượt 67,32 ha, so với Quy hoạch 633. Sau đó, Ban quản lý khu kinh tế Phú Quốc tiếp tục phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 vượt thêm 4,21ha, so với UBND tỉnh phê duyệt.

Qua đó, Kiểm toán Nhà nước yêu cầu Ban quản lý khu kinh tế Phú Quốc điều chỉnh dự án theo đúng quy hoạch đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Trường hợp điều chỉnh hướng tuyến sai khác với Quy hoạch 633, phải tham mưu với UBND tỉnh Kiên Giang, trình Thủ tướng Chính phủ về việc điều chỉnh Quy hoạch, trình Bộ Quốc phòng về việc đảm bảo an ninh quốc phòng, trình Bộ Nông nghiệp về việc ảnh hưởng tới khu bảo vệ nghiêm ngặt Vườn Quốc gia Phú Quốc. 

Phê duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch dự án của tỉnh Kiên Giang.

Trong bối cảnh đó, ngày 6/8/2022, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) – Chi nhánh Phú Quốc vẫn “xuống tiền” cho chủ đầu tư vay 132 tỷ đồng.

Tài sản bảo đảm bao gồm: Các khoản phải thu, quyền thụ hưởng bảo hiểm, máy móc, thiết bị, doanh thu, thu nhập, lợi nhuận, các khoản phí mà chủ đầu tư thu được trong quá trình đầu tư Dự án Khu du lịch sinh thái và dân cư Rạch Tràm (Giai đoạn 1: Giao thông và hạ tầng kỹ thuật Khu nhà ở xã hội và Khu tái định cư).

Ngoài ra, công tác bồi thường tại dự án này cũng có vấn đề. Hàng chục hộ dân ở ấp Rạch Tràm cho rằng số tiền đền bù quá rẻ nên đã gửi đơn khiếu kiện ở nhiều nơi. Đồng thời, người dân cũng yêu cầu dừng ngay việc cưỡng chế, thu hồi đất.

Thông báo kết luận số 1068/TB-TTCP ngày 06/07/2021 Kế luận thanh tra về trong quy hoạch, quản lý xây dựng đấ đai môi trường đối với khu công nghiệp, khu đô thị...

Theo tìm hiểu, Công ty TNHH MTV Đầu tư Địa ốc Thành phố - Đảo Phú Quốc (Cityland – Đảo Phú Quốc), chủ đầu tư của Forest Bay Phú Quốc thành lập năm 2014, do bà Bùi Thị Huyền Trang là người đại diện pháp luật. Hiện trên mạng xã hội, rất nhiều môi giới lập các fanpage, website để giới thiệu dự án. Forest Bay Phú Quốc được xác định là của chủ đầu tư Cityland Group. Dù có nhiều năm hoạt động và đạt lợi nhuận dương trong năm 2021 nhưng cho tới nay, Cityland – Đảo Phú Quốc vẫn chưa xoá hết lỗ luỹ kế.

Cụ thể, năm 2021, Cityland – Đảo Phú Quốc ghi nhận 8 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tăng nhẹ so với con số 6,2 tỷ đồng của năm 2020. Dù vậy, đây vẫn là con số rất khiêm tốn với 1.400 tỷ đồng vốn góp chủ sở hữu.

Trước đó, Cityland – Đảo Phú Quốc chìm trong thua lỗ. Tính tới ngày 31/12/2021, công ty gánh lỗ luỹ kế 11 tỷ đồng. Dòng tiền công ty khá yếu, công ty rơi vào tình trạng âm dòng tiền.

Lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của công ty là âm 37,2 tỷ đồng. Hồi cuối năm 2020, con số này lên tới âm 753 tỷ đồng. Cùng với đó, lượng tiền mặt của công ty hao hụt mạnh, giảm từ 20,7 tỷ đồng xuống chỉ còn 3,4 tỷ đồng.

Dự án nhà phố Cityland Garden Hills, số 168 Phan Văn Trị, quận Gò Vấp.

Liên quan đến dự án khu dân cư số 168 Phan Văn Trị, quận Gò Vấp (Cityland Garden Hills) Cityland làm chủ đầu tư, trong Thông báo Kết luận Thanh tra Số 757/KL-TTCP, Thanh tra Chính phủ đã chỉ ra nhiều vấn đề trong công tác giao đất của UBND TP. HCM và hoạt động sử dụng đất của doanh nghiệp. Theo Thanh tra Chính phủ, đây là khu đất do Tổng cục Hậu cần (Bộ Quốc Phòng) tiếp quản, sử dụng từ năm 1975. Ngày 31/3/2005, UBND TP. HCM cấp Giấy CNQSD đất cho Tổng kho 186 – Cục Xăng dầu, Tổng cục Hậu cần với mục đích sừ dụng là đất quốc phòng với thời hạn sử dụng lâu dài. 

Thông báo Kết luận Thanh tra Số 757/KL-TTCP.

Theo Kết luận Thanh tra, trong khu đất này có khoảng 2.700 m2 đất do Công ty 394 thuộc Bộ Quốc phòng sử dụng để xây dựng Trụ sở văn phòng làm việc; khoảng 7.022m2 do Trung tâm y tế dự phòng quản lý, sử dụng; phần diện tích còn lại khoảng 140.027 m2 do Tổng cục Hậu cần quản lý, sử dụng.

Ngày 03/07/2008, Bộ Quốc phòng có Công văn số 3348 cho phép Tổng cục Hậu cần được di chuyến Tổng kho 186 đến đóng quân tại huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai và đề nghị UBND TP. HCM quyết định thu hồi đất quốc phòng của Tổng kho 186 để giao cho Cityland quản lý đầu tư xây dựng khu nhà ở.

Việc di dời Tổng kho 186 được chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ nêu tại Công văn số 5821/VPCP- KTN ngày 04/9/2008 của Văn phòng Chính phủ.

Sau đó, xét đề nghị của các bộ bao gồm Bộ Tài chính, Bộ Quốc phòng và Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thủ tướng Chính phủ có Văn bản số 1531 ngày 05/9/2011 về quản lý, sử dụng tiền sử dụng đất tại địa chỉ số 168 đường Phan Vãn Trị, quận Gò Vấp.

Theo đó, Giao UBND TP. HCM quyết định thu hồi cơ sở nhà, đất của Tổng kho 186, Bộ Quốc phòng tại 168 đường Phan Văn Trị, phường 5, quận Gò Vấp, đồng thời chuyển mục đích sử dụng, quản lý và sử dụng đất nêu trên theo quy định của pháp luật về đất đai.

Bộ Quốc phòng sử dụng số tiền từ việc chuyển mục đích sử dụng diện tích đất quốc phòng nêu trên để thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; đầu tư xây dựng các cơ sở sản xuất quốc phòng phải di chuyến, sửa chữa, nâng cấp; xây dựng mới doanh trại quân đội theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt và để thực hiện chương trình công nghiệp quốc phòng theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.

Ngày 04/4/2012, Sở Tài chính có đề nghị, được UBND TP. HCM có Quyết định số 1921 duyệt giá trị quyền sừ dụng đất với tổng giá trị quyền sử dụng 64.797,2 m2 đất ở, đất thương mại, dịch vụ kết hợp thể dục thể thao là 1.016.953 triệu đồng (khoảng 15 triệu đồng/m2).

Thông qua quá trình thanh tra, Thanh tra Chính phủ đã kết luận việc UBND TP. HCM có Quyết định số 5797/QĐ-UBND ngày 01/12/2011 giao đất cho Cityland là chưa phù hợp với quy định tại Khoản 1, Điều 58 Luật Đất đai năm 2003.

 

Thông báo của Sở Tài nguyên & Môi trường TP. HCM.Tuy nhiên, Thanh tra Chính phủ cũng cho biết, trước đó ngày 13/10/2008, Bộ trưởng Bộ Quốc Phòng đã có Văn bản số 5290/BQP-HC gửi Bộ Tài chính đề nghị chấp thuận chủ trương chuyển đổi mục đích sử dụng đất và được Bộ Tài chính có Văn bản số 1344/BTC-QLCS.

Văn bản của Bộ Tài chính có nêu về phương án tài chính, Bộ Quốc phòng đã đề nghị UBND TP. HCM thu hồi và giao đất cho Cityland. Doanh nghiệp này chịu trách nhiệm đảm bảo kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng tại khu vực cũ và mới, kinh phí hỗ trợ di dời, xây dựng Tổng kho tại vị trí mới theo cam kết, đáp ứng các yêu cầu của Bộ Quốc phòng.

Bên cạnh đó, Thanh tra Chính phủ kết luận, UBND TP. HCM đã có Văn bản số 1044/UBND-ĐTMT ngày 11/3/2014 về việc chấp thuận chủ trương xử lý không dành 20% diện tích đất xây dựng nhà ở đã đầu tư xây dựng hệ thống kỹ thuật của dự án để xây dựng nhà ở xã hội. Thế nhưng, chủ đầu tư đã thực hiện nộp tiền sử dụng đất cho Bộ Quốc phòng, trong đó có giá trị tiền sử dụng của 20% đất xây dựng nhà ở xã hội đã nêu trên.

Đồng thời, đến thời điểm thanh tra, dự án đầu tư xây dựng đã hoàn thành và bán hết cho người sử dụng. Chính vì vậy, Thanh tra Chính phủ kiến nghị UBND TP. HCM tiếp tục rà soát, xử lý theo thẩm quyền đối với các nội dung được phát hiện qua thanh tra như đã đề cập phía trên.

Được biết, Dự án Cityland Garden Hills có tổng thể 12ha được quy hoạch đồng bộ. Trong đó, nhà phố thương mại có 30 căn diện tích từ 120m2; 207 nhà phố liên kế vườn; 59 căn biệt thự song lập; 39 biệt thự đơn lập theo phong cách Châu âu đương đại.